○賴誠成

（天津外國語大學 天津 300270）

一、引言

房地產(chǎn)與周期兩者是分不開的，房地產(chǎn)周期波動是房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中的擴張與收縮這兩個階段形成的復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個環(huán)節(jié)的循環(huán)往復，是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象。由于受到經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素等多重因素以及房地產(chǎn)業(yè)本身運動規(guī)律的制約，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中表現(xiàn)出周期性的高峰和低谷。

HomerHoyt（1933）是研究房地產(chǎn)周期的鼻祖，他在出版的《OneHundredYearsofLandValuesinChicago》（《百年來芝加哥地區(qū)土地價值》）中對芝加哥長達100年的土地價格分析中，首先發(fā)現(xiàn)了長度為18年的地價周期。房地產(chǎn)周期理論在西方國家中有幾十年的研究歷史，但因為我國大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場是在住房體制改革之后開放的，因此對房地產(chǎn)周期的研究還處于探索階段。近年來由于房地產(chǎn)業(yè)的影響力在整個經(jīng)濟體逐漸增長，與經(jīng)濟周期相似，也顯示了周期性波動，薛敬孝（1987）的關(guān)于建設(shè)循環(huán)周期是國內(nèi)房地產(chǎn)周期的最早研究之一。

天津市作為我國的四大直轄市之一，是中國北方最大的沿海開放城市。其土地資源極為豐富，剛性需求較大，房地產(chǎn)業(yè)在近年發(fā)展迅速，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資1260億元，同比增長16.7%，占全年全社會固定資產(chǎn)投資14.20%。天津市的房地產(chǎn)業(yè)在1998年住房制度改革前發(fā)展較慢，開放后發(fā)展迅速。雖然發(fā)展歷史較短，但仍然表現(xiàn)出波動的現(xiàn)象。

本文從實證角度，運用主成分分析法，選取影響房地產(chǎn)業(yè)較大的8個指標，研究天津市房地產(chǎn)周期波動規(guī)律。本文對天津市房地產(chǎn)周期的研究，在理論和實踐上都有一定的指導意義。

二、模型介紹

主成分分析是以降維的方法反映盡可能多的原始變量的主要信息，從而實現(xiàn)簡化的目的。

第一步：假設(shè)有n個樣本，每個樣本含有p項變量（指標），用X1，X2，…Xp表示構(gòu)成的主成分分析矩陣。

第二步：對原始數(shù)據(jù)進行標準化。

樣本數(shù)據(jù)X的均值和協(xié)方差的計算：

標準化公式：

第三步：對標準化后計算的樣本數(shù)據(jù)相關(guān)系數(shù)矩陣。

第四步：計算相關(guān)系數(shù)矩陣R的特征值。

第五步：計算主成分的貢獻率及累計貢獻率。

表1 CorrelationMatrix

表2 TotalVarianceExplained

表3 ComponentMatrix

表4 主成分中每個指標對應的系數(shù)

第六步：確定主成分個數(shù)。

第七步：求 R的特征根 λ1，λ2，λ3，…，λp及相應的單位特征根向量，并且 λ1≥λ2≥…≥λp≥0。其中，

第八步：寫出主成分表達式。

三、實證分析

1、樣本和指標體系的選取

根據(jù)1991—2011年《中國統(tǒng)計年鑒》、《天津市統(tǒng)計年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)，采用主成分分析法，提取天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。選擇對房地產(chǎn)周期影響較大的因素，構(gòu)造組成由8個指標來建立天津市房地產(chǎn)周期波動的指標體系，分別是房地產(chǎn)年生產(chǎn)總值增長率（X1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率（X2）、住宅投資增長率（X3）、商品房施工面積增長率（X4）、商品房竣工面積增長率（X5）、商品房銷售面積增長率（X6）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款增長率（X7）、商品房實際銷售平均價格增長率（X8）。

表5 因子得分

表 6 1991—2011年天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟綜合評價值

2、相關(guān)系數(shù)矩陣的特征值及貢獻率

為避免方差較大的變量和量綱差異影響因子負荷的確定，首先采用Z-score法將數(shù)據(jù)標準化，建立數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)矩陣（見表1），以規(guī)范數(shù)據(jù)。

計算相關(guān)系數(shù)矩陣的特征根和累積貢獻率，結(jié)果見表2。根據(jù)特征值大于1的標準，運用主成分分析法來提取因子，共提取了3個因素（見表2），變量的相關(guān)系數(shù)矩陣具有三個特征根，即：3.200，1.721，1.161，第一、第二和第三個因子所描述方差占原有變量總方差的比例分別為40.003%、21.515%和14.507%，三者的累計方差貢獻率為76.024%，前三個主成分代表了原始數(shù)據(jù)的大部分信息，所以提取三個公共因子，它們是解釋天津市房地產(chǎn)周期波動的主要因素。

3、公共因子及其解釋

確定合成指標。根據(jù)表3（三個主成分載荷矩陣）和表4（主成分中每個指標對應的系數(shù)）中的數(shù)據(jù)，用因子加權(quán)總分的方法，確定公共因子的因子評分模型為：

圖1 1991—2011年天津市房地產(chǎn)周期圖

4、因子評分

將原始數(shù)據(jù)帶入因子評分模型中，結(jié)果如表5所示。

構(gòu)造主成份綜合指數(shù)。以每個主成分所對應的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權(quán)重，即通過方差貢獻率計算得到主成分綜合模型，模型如下：

根據(jù)以上模型即可計算出各年份的綜指數(shù)值（見表6），并根據(jù)時間序列制圖（見圖1）。

圖1顯示，1991—2011年的波動過程中，天津市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三個比較完整的周期波動。

1991（波谷）～1993（波峰）～1994（波谷）持續(xù)了四年。1991年我國出現(xiàn)一輪經(jīng)濟繁榮，房地產(chǎn)被列為沿海地區(qū)投資的對象，在房地產(chǎn)需求增加的同時個別地區(qū)出現(xiàn)了嚴重的房地產(chǎn)泡沫，1993年由于市場需求下滑，資金短缺，全國房地產(chǎn)在海南房地產(chǎn)泡沫破裂事件的導火索中衰退。不可避免地，天津市房地產(chǎn)業(yè)在1993年國務院出臺的“國十六條”以后進入蕭條期，直至1994年跌至波谷，房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。

1994（波谷）～1995（波峰）～1997（波谷）持續(xù)了四年。相對于其他周期，本輪周期波動的振幅最大。1993年以后整個房地產(chǎn)市場處于一個調(diào)整階段，而住房制度改革的推行，使得房地產(chǎn)市場很快復蘇。1997年的亞洲金融危機使我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到很大影響，使房地產(chǎn)達到了本輪周期的低谷。

1997（波谷）～1998（波峰）～1999（衰退）～2001（擴張）～2002（衰退）～2003（波峰）～2004（衰退）～2005（波峰）～2008（衰退）～2010年（波峰）～2011年（衰退）。此輪波動周期持續(xù)時間長，但波動幅度小。1998年進入經(jīng)濟復蘇期的我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)活躍起來。與1991—1997年間相比，1997—2011年期間，天津市房地產(chǎn)業(yè)在周期范圍內(nèi)還呈現(xiàn)小幅震蕩，總體周期波動平穩(wěn)，說明天津市房地產(chǎn)市場逐漸成熟，但自身的市場調(diào)節(jié)能力仍然較弱，受國家宏觀調(diào)控政策影響較大，也反映了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策更為穩(wěn)健。在此期間，由于1998年取消福利分房的住房改革制度，天津市房地產(chǎn)出現(xiàn)了短期的繁榮，對天津市房地產(chǎn)業(yè)1998—2002年起了一定的推動作用。2009年天津市房地產(chǎn)市場顯示出復蘇的趨勢，雖然房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策影響，但總體仍呈上升趨勢。2010年，隨著國家收緊貨幣政策等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，天津市的房地產(chǎn)發(fā)展放緩。

整個周期圖的轉(zhuǎn)捩點顯示出波動周期速度均較快。然而，相比較而言，1997年之前天津市房地產(chǎn)周期波動速度更快，說明房地產(chǎn)行業(yè)受政策的影響很大，這種表現(xiàn)在1991—1997年期間要相對明顯。

四、結(jié)論

在經(jīng)濟發(fā)展過程中，天津市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)周期性波動，天津市在這三次周期中，每一輪房地產(chǎn)市場的波峰與波谷與國家的宏觀調(diào)控政策都有著密切的關(guān)系，說明天津市房地產(chǎn)業(yè)的政策性周期特征更加明顯。我國在制定宏觀調(diào)控政策時，應充分掌握市場信息，綜合考慮各種因素的影響，而天津市政府部門應根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟情況建立相關(guān)政策及措施與房地產(chǎn)周期互動。

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