4.房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否繳納房產(chǎn)稅

問(wèn)：我公司為了向銀行借款，對(duì)持有的寫字樓進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。寫字樓原價(jià)11000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)

國(guó)家批準(zhǔn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估價(jià)值15000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，評(píng)估增值部分是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？

太原煤礦機(jī)械有限責(zé)任公司 陸明

答：為了正確體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值量，保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者、使用者的合法權(quán)益，只有符合國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）規(guī)定的才允許進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估?！秶?guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)資辦發(fā)〔1992〕36號(hào)）第六十二條規(guī)定：“集體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估可參照《辦法》和本細(xì)則規(guī)定辦理”。因此，在我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須按照《辦法》的規(guī)定執(zhí)行。資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

《辦法》第三條規(guī)定：國(guó)有資產(chǎn)占有單位（以下簡(jiǎn)稱占有單位）有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：

（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；

（二）企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；

（三）與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開(kāi)辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；

（四）企業(yè)清算；

（五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。

《辦法》第四條規(guī)定：占有單位有下列情形之一，當(dāng)事人認(rèn)為需要的，可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：

（一）資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保；

（二）企業(yè)租賃；

（三）需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形。

《辦法》第五條規(guī)定：全國(guó)或者特定行業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，由國(guó)務(wù)院決定。

根據(jù)《辦法》的規(guī)定，你公司因借款需要對(duì)本企業(yè)持有的寫字樓進(jìn)行評(píng)估，是符合《辦法》規(guī)定的。但是，評(píng)估之后可否調(diào)整寫字樓的賬面價(jià)值呢？《財(cái)政部關(guān)于股份有限公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估增值處理的復(fù)函》（財(cái)會(huì)二字〔1995〕25號(hào)）規(guī)定：資產(chǎn)重估增值只有在法定重估和企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的情況下，才能調(diào)整被重估資產(chǎn)帳面價(jià)值。

所稱法定重估是指《辦法》第五條所規(guī)定的，由國(guó)務(wù)院決定的對(duì)全國(guó)或者特定行業(yè)的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估不屬于法定資產(chǎn)重估，也不屬于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)所進(jìn)行的重估，不能將資產(chǎn)重估增值入帳，調(diào)增資產(chǎn)價(jià)值，已進(jìn)行的帳務(wù)處理，應(yīng)當(dāng)予以更正。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題”規(guī)定：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

如果，企業(yè)房產(chǎn)評(píng)估增值按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，增加了房產(chǎn)的賬面價(jià)值的，評(píng)估增值部分就應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，否則，不繳納房產(chǎn)稅。

劉玉章