葉茂

11月13日，上海市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放寬，一時(shí)間成為熱議話題。不管是打算購(gòu)置一手房，還是二手房的客戶，我認(rèn)為在兩個(gè)方面會(huì)惠及購(gòu)房者：一是契稅會(huì)減免；二是房貸利率優(yōu)惠準(zhǔn)入門檻降低。

購(gòu)房環(huán)節(jié)中會(huì)涉及到各種稅費(fèi)，為什么我只談契稅，因?yàn)槠醵惒还苁且皇址浚€是二手房都必須繳納，而且契稅占到繳納稅額的絕大部分比例，動(dòng)輒幾萬(wàn)甚至十多萬(wàn)，而其他稅費(fèi)統(tǒng)共加起來(lái)也不過幾千元。下表是普通住宅和非普通住宅契稅的繳納稅率表格。

通過表格對(duì)比我們可以看到，非普通住宅所繳納的契稅是普通住宅的2-3倍。以外環(huán)外一套200萬(wàn)總價(jià)的房子為例，如果是普通住宅，契稅為2萬(wàn)-3萬(wàn)不等，非普通住宅的契稅為6萬(wàn)。按照之前標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)外160萬(wàn)總價(jià)以下才算普通住宅。而今新政將總價(jià)放寬至230萬(wàn)以下，同樣200萬(wàn)總價(jià)的房子可以節(jié)省3萬(wàn)-4萬(wàn)稅費(fèi)。

關(guān)于二手房我只提醒購(gòu)房者一點(diǎn)，房齡在5年內(nèi)和5年以上，購(gòu)房者需繳納的稅費(fèi)多少有著天壤之別，所以購(gòu)買次新房也就是房齡在5年以內(nèi)的二手房客戶需格外謹(jǐn)慎。我不推薦買次新房，不如新房劃算。表一是二手房交易環(huán)節(jié)所需繳納的稅種和稅率。（見表一）

我要特別提醒已經(jīng)買了房子的購(gòu)房者，稅費(fèi)的稅率標(biāo)準(zhǔn)是按照繳納日期判定的，20日之前繳納還是按照舊的政策執(zhí)行，20日以后繳納按照新的政策執(zhí)行。這樣按照新政執(zhí)行，少則可節(jié)省幾萬(wàn)，多則十幾萬(wàn)。

對(duì)購(gòu)房者影響較大的是信貸利率優(yōu)惠方面，申請(qǐng)門檻比之前降低不少，這也讓央行新政不再在上海形同虛設(shè)。

先來(lái)回顧下國(guó)慶節(jié)前一天央行頒布的房貸新政中有關(guān)“普通住宅”的規(guī)定：普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

央行房貸新政一出，上海市場(chǎng)普遍反映是，由于“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)多年未變，使得新政中所謂的利率折扣變成一紙空文。而今，“普通住宅”的定義終于放寬了，很多購(gòu)房者以為終于能松一口氣了。但我又不得不理性地告訴大家，利率優(yōu)惠對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)講幾乎不可能！經(jīng)過一圈摸底，再加上我向銀行的朋友核實(shí)，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)雖然放寬，但是銀行設(shè)置給購(gòu)房者利率優(yōu)惠的門檻，還是高得嚇人，讓人大呼傷不起。表二是各銀行對(duì)于央行房貸新政的執(zhí)行情況：

考慮到房貸業(yè)務(wù)自身盈利能力有限，再加上銀根收緊，銀行并不情愿在房貸上給出更多折扣優(yōu)惠。而且依照目前的市場(chǎng)情況，短期內(nèi)也絕不會(huì)有大的利率折扣出現(xiàn)。

普通住宅新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，我認(rèn)為是上海政府在短期內(nèi)提振市場(chǎng)的最后一張底牌。年關(guān)將至，各大企業(yè)將會(huì)對(duì)年度業(yè)績(jī)做最后沖刺，對(duì)于有購(gòu)房打算的客戶來(lái)講，未來(lái)的12月乃至明年一季度，將是購(gòu)房比較好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。endprint