陳超　張洪

摘 要：運用多元線性回歸研究方法對昆明房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系進行實證研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資對于區(qū)域經(jīng)濟有正相關(guān)影響，房地產(chǎn)投資每增加1億元，會帶動區(qū)域經(jīng)濟增加2.718億元。同時，通過建立了二者之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，分別給出相應(yīng)的定量模型及其評判標準，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨于協(xié)調(diào)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟；協(xié)調(diào)性；耦合

中圖分類號：：F293.3；F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產(chǎn)發(fā)展歷史，改革開放后，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段。國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又反過來促進了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。在這一過程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著越來越重要的角色。這一重要角色首先表現(xiàn)在對國民經(jīng)濟的推動作用方面。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP增長1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動GDP增長3%。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并起到了優(yōu)化部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。再者，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對加快城市化進程，改善城市形象發(fā)揮了巨大作用。伴隨著國家對于城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競爭力不斷得到增強。由于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的能否健康發(fā)展成為影響國民經(jīng)濟能否保持高速增長的重要因素。

目前，不少城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格增長幅度嚴重背離城市經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)價格與居民收入失衡等現(xiàn)象越發(fā)明顯。過快增長的房地產(chǎn)價格對地區(qū)居民的居住造成不利影響，進而影響到了區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。因此只有掌握地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，才能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

昆明市是中國面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨特區(qū)位優(yōu)勢。作為國家“橋頭堡戰(zhàn)略”的重要樞紐區(qū)域，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到社會各界的高度關(guān)注。近年來，昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進，大量的城中村改造使得昆明市城區(qū)面貌煥然一新，為昆明市經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出貢獻。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的急劇發(fā)展，也給昆明市經(jīng)濟的整體發(fā)展帶來了諸多負面影響。房價收入比失衡、部分區(qū)域投資過度等經(jīng)濟問題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，成為必須進行深度研究的重點。

二、文獻綜述

國內(nèi)很多專家學者也對我國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展進行了廣泛的研究，從不同角度、運用不同方法、選取不同的指標進行實證分析，闡述房地產(chǎn)業(yè)如何與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟互動關(guān)系研究

譚剛（2001）的研究也認為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國民經(jīng)濟增長率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟增長率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個方面論述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，并以此確立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的評價準則[2]。

以上學者的研究主要是從定性的角度來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系。這些研究大多通過房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率、乘數(shù)效應(yīng)等來討論房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位。以下幾位學者則從定量的角度來研究了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的關(guān)系。黃忠華等（2008）采用1997—2006 年中國的省際面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資對區(qū)域經(jīng)濟增長的貢獻和影響存在較大差異，而這種差異與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平則明顯相關(guān)[3]。盧小濤（2013）運用格蘭杰因果檢驗、多元線性回歸等研究方法對上海房地產(chǎn)業(yè)及其上海區(qū)域經(jīng)濟關(guān)系做了進一步研究，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)業(yè)與其區(qū)域經(jīng)濟之間互為Granger因果關(guān)系，相對于上海經(jīng)濟增長對其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用更為顯著[4]。

（二）房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)性分析

陳基純、陳忠暖（2011）建立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以中國35個大中城市為例，對房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)狀況進行了實證研究。結(jié)果表明，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)遠未達到良性共振狀態(tài)，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規(guī)律[5]。王鑫、董春麗（2013）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)指標，分析房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟在某一特定地區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展實證分析

本節(jié)主要結(jié)合昆明房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對兩者的相關(guān)性進行實證檢驗。

（一）昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻

本節(jié)主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長貢獻的研究方法[7]，通過對2002—2012年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風險。

經(jīng)過整理得出2002—2012年之間昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻和貢獻率。計算結(jié)果表明，2002—2012年，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的平均貢獻為4.50%，平均貢獻率為28.21%，表明房地產(chǎn)市場化改革后，房地產(chǎn)開發(fā)投資對昆明市GDP的增長具有明顯的推動作用。

（二）昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟總量關(guān)系研究

為進一步分析區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，在研究中選取房地產(chǎn)投資額作為反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變量，而采用區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)總值即GDP來代替經(jīng)濟增長的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結(jié)果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協(xié)整回歸方程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的回歸系數(shù)為2.718，昆明市房地產(chǎn)投資額每增加1億元，將帶動其地方生產(chǎn)總值GDP增加2.718億元。說明房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP具有長期促進作用，如果房地產(chǎn)業(yè)運行良好，可以對GDP保持平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大影響。這一結(jié)論的意義在于，因房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動作用大，所以必須對昆明市房地產(chǎn)市場實行嚴格的宏觀調(diào)控，引導(dǎo)其進行合理的投向，保持適度的投資規(guī)模，并正視市場的調(diào)節(jié)機制，使昆明市房地產(chǎn)業(yè)真正成為能夠促進GDP的支柱產(chǎn)業(yè)。endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過度發(fā)展當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度，會使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的互動關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了動力，而區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的機理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展水平測算

為了測算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟兩個系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計算出兩個系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統(tǒng)綜合發(fā)展狀況進行定量評價。

1.指標體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評價涉及到社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項指標，以消費效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項指標構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的指標體系。具體指標及兩個系統(tǒng)各指標權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評價結(jié)果

計算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的推動作用。同時，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)g（y）的對比關(guān)系來看，歷年來均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強的經(jīng)濟促進作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，大大促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

通過研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產(chǎn)投資每增加1個單位，將帶動昆明市經(jīng)濟增長2.718個單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經(jīng)濟的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的實證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的特征，本文認為應(yīng)該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個作用應(yīng)該是一項安居工程，使得當?shù)鼐用裼形菘删?。基于近期部分學者的研究結(jié)論來看，昆明市商品房供應(yīng)速度過快，已經(jīng)超過當?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務(wù)工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產(chǎn)銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創(chuàng)造空間，而過度的投機容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，進而導(dǎo)致當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產(chǎn)限購政策的同時，政府部門應(yīng)該適當給予當?shù)胤績r合理引導(dǎo)，靈活運用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來確保房地產(chǎn)市場合理運行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺。同時，應(yīng)鼓勵昆明市現(xiàn)有的金融機構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進信貸政策，通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競爭力。

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[責任編輯 柯 黎]endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過度發(fā)展當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度，會使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的互動關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了動力，而區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的機理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展水平測算

為了測算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟兩個系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計算出兩個系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統(tǒng)綜合發(fā)展狀況進行定量評價。

1.指標體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評價涉及到社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項指標，以消費效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項指標構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的指標體系。具體指標及兩個系統(tǒng)各指標權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評價結(jié)果

計算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的推動作用。同時，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)g（y）的對比關(guān)系來看，歷年來均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強的經(jīng)濟促進作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，大大促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

通過研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產(chǎn)投資每增加1個單位，將帶動昆明市經(jīng)濟增長2.718個單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經(jīng)濟的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的實證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的特征，本文認為應(yīng)該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個作用應(yīng)該是一項安居工程，使得當?shù)鼐用裼形菘删??；诮诓糠謱W者的研究結(jié)論來看，昆明市商品房供應(yīng)速度過快，已經(jīng)超過當?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務(wù)工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產(chǎn)銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創(chuàng)造空間，而過度的投機容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，進而導(dǎo)致當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產(chǎn)限購政策的同時，政府部門應(yīng)該適當給予當?shù)胤績r合理引導(dǎo)，靈活運用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來確保房地產(chǎn)市場合理運行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺。同時，應(yīng)鼓勵昆明市現(xiàn)有的金融機構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進信貸政策，通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產(chǎn)周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長——全國及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度研究[J].商業(yè)研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性—以無錫市為例[J].經(jīng)營與管理，2013，（8）.

[7] 丁勝兵.房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻度研究—以西安市為例[D].西安：西安建筑科技大學，2009.

[8] 云南財經(jīng)大學保障房課題研究組.昆明市住房保障體系研究[R].昆明市住房保障局，2013.

[責任編輯 柯 黎]endprint

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過度發(fā)展當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展程度，會使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的互動關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了動力，而區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展過程，也是二者相互作用的過程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的機理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟綜合發(fā)展水平測算

為了測算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟兩個系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計算出兩個系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對兩個系統(tǒng)綜合發(fā)展狀況進行定量評價。

1.指標體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評價涉及到社會、經(jīng)濟和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項指標，以消費效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項指標構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)的指標體系。具體指標及兩個系統(tǒng)各指標權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評價結(jié)果

計算出2002—2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標，見表1。

從以上計算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合度越來越大，且自2009年起，二者屬于初級耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展起到了很大的推動作用。同時，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)g（y）的對比關(guān)系來看，歷年來均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展相對落后，市場供給不足，而需求旺盛，社會容納能力較大。從T值來看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強的經(jīng)濟促進作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個遞增趨勢；同時，通過測算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻及貢獻率越來越大，說明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時，大大促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

通過研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展之間存在著較為顯著拉動效用，房地產(chǎn)投資每增加1個單位，將帶動昆明市經(jīng)濟增長2.718個單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟大多處于過渡類。2002—2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進程加快，同時，促進了昆明市經(jīng)濟的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的實證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的特征，本文認為應(yīng)該從以下幾個方面著手，進一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個作用應(yīng)該是一項安居工程，使得當?shù)鼐用裼形菘删印；诮诓糠謱W者的研究結(jié)論來看，昆明市商品房供應(yīng)速度過快，已經(jīng)超過當?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時做好本地低收入者和外來務(wù)工人員的住房保障工作，擴大保障房的配租比例。

2.合理控制房價，抑制過度投機行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會帶來一連串的問題，而房價增長過快就是最大的問題之一。房地產(chǎn)銷售價格波動幅度較大，就會給投機性需求創(chuàng)造空間，而過度的投機容易造成房地產(chǎn)市場泡沫，進而導(dǎo)致當?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟的倒退。因此，在堅持貫徹落實房地產(chǎn)限購政策的同時，政府部門應(yīng)該適當給予當?shù)胤績r合理引導(dǎo)，靈活運用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來確保房地產(chǎn)市場合理運行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對于吸引投資尤為重要。因此，在配合國家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺。同時，應(yīng)鼓勵昆明市現(xiàn)有的金融機構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進信貸政策，通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競爭力。

參考文獻：

[1] 譚剛.房地產(chǎn)周期波動：理論、實證與政策分析[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2001.

[2] 沈曉敏.廣西房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].南寧：廣西大學，2008.

[3] 黃忠華，吳次芳.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長——全國及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2008，（8），56-72.

[4] 盧小濤.上海房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟相關(guān)性研究[D].上海：上海師范大學，2013.

[5] 陳基純，陳忠暖.中國房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟耦合協(xié)調(diào)度研究[J].商業(yè)研究，2011.

[6] 王鑫，董春麗.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性—以無錫市為例[J].經(jīng)營與管理，2013，（8）.

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[責任編輯 柯 黎]endprint