周俊玲

【摘 要】資金耗費量大和工程建設周期長是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營的兩大主要特征，相比于其他較為傳統(tǒng)的制造企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算有自己的一套模式。本文結合筆者多年工作經(jīng)驗，主要就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的成本核算和收入核算方面存在的一些問題提出了自己的一些建議和看法，對其會計核算工作改善展開了探討，在具備實際意義的同時起到一定的指導作用。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 會計核算 成本 收入

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國近些年來發(fā)展速率最為迅猛的行業(yè)之一，正因如此，該行業(yè)的進步發(fā)展也受到了極大的關注。房地產(chǎn)行業(yè)中，主要商品是房屋，開發(fā)周期較長和商品價值較大是該行業(yè)所經(jīng)營商品的主要性質，相比于其他傳統(tǒng)的經(jīng)營類商品而言，該商品的特征更為明顯突出，自然而言的，企業(yè)核算方面也與其他行業(yè)或企業(yè)的核算方式有所不同。這些核算問題在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中已經(jīng)有所表現(xiàn)，而本文主要就成本核算和收入核算兩大方面展開如下探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算環(huán)節(jié)存在的一些問題

（一）成本核算存在的問題

就筆者對我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面目前狀況的了解而言，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本的計算和分配都沒有做出十分詳細的規(guī)定或計劃。多層建筑和高層建筑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的兩大核心對象，這兩種建筑類型主要是通過樓層的多少而劃分的，11層以上的建筑被定義為高層建筑，10到11層的建筑被定義為小高層建筑，4到9層的建筑被定義為多層建筑?？v觀我國房屋建筑的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)開發(fā)的最初時期，房屋建筑以多層建筑為主，每一個樓層的成本耗資相差數(shù)額不大，這段時期企業(yè)所采取的成本核算都是以平均成本核算為主。然而技術的進步和時代的發(fā)展，高層建筑已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主流建筑形式，高樓層、裙樓以及低樓層之間的成本耗資相差數(shù)額較大，要是還是采取平均成本的算法來進行核算，一定會對企業(yè)內部的成本會計精度造成一定的影響。

（二）收入核算存在的問題

稅收規(guī)定與企業(yè)會計的準則內容有著一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè)在對企業(yè)的收入進行確認時，會以五項經(jīng)濟原則作為衡量標準，當企業(yè)獲取了房屋的預售許可證，可以對房屋建筑進行買賣時，房屋建筑的建設并沒有完工，也就是說，消費者所購買的房屋屬于期房，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了購房者所預付的房款。由于房屋建筑商品在所有權方面的風險并沒有產(chǎn)生有效的轉移，因此不完全符合經(jīng)濟原則的收入確認標準。只有在房屋建筑工程完工驗收，認證購房者的房產(chǎn)權利時，才能夠確認收入款項。但是稅法方面則將在房屋預售時所獲得的款項全部算入收入范疇內來計算納稅金額。除此以外，房地產(chǎn)建造房屋的閣樓、停車場以及地下室等部分參與銷售的部分，并沒有對其進行收入金額的確定，也就是說，雖然這些建筑部分屬于企業(yè)銷售商品的范疇，但是并沒有算入收入核算中。房屋銷售期間的罰款、物業(yè)費用、政府獎勵以及客戶違約金的收取也沒有在收入核算中得到明顯的體現(xiàn)。

二、會計核算相關問題的改善方法和措施

（一）對高層建筑成本制定核算規(guī)劃

上述問題描述中我們已經(jīng)明確了高層建筑的成本核算問題，因此筆者認為可以結合企業(yè)房屋建造的特點來構建合理的房屋層次成本分析法來確定高層建筑的樓層成本，力爭落實到細節(jié)，最好能夠保證每一個樓層都有與之對應的成本計算權重，最后再綜合總成本和可銷售面積來對平均成本進行計算，用每一個樓層的權重與平均成本相乘得到銷售成本，保證房屋銷售的收入能夠與成本形成一定的配比。結合實際，筆者對以下四類作出了總結：1.土地征用費和拆遷補償費用應該按照占地面積來進行劃分；2.在對基礎設施費用進行分攤時，可以參照歷史發(fā)生原因，結合因果關系法來進行；3.現(xiàn)場組織的管理費用應該按照建筑面積來進行分配；4.預算面積是配套設備經(jīng)費分攤的主要依據(jù)。

（二）收入制度的完善

筆者個人認為，房地產(chǎn)收入制度的完善應該從配套設施和商品房的收入核算制度的改善開始著手。由政府或相關部門試著去制定一套符合中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入確定的經(jīng)濟制度，并將其與稅收相關的法律法規(guī)相結合，統(tǒng)一銷售收入確認與銷售合同簽訂時預收款項收取的時間點，從而避免了房地產(chǎn)企業(yè)由于下手收入的無法確認而在企業(yè)財務報表上出現(xiàn)巨大虧損的現(xiàn)象，這樣一來，在企業(yè)進行銷售的過程中同時會產(chǎn)生大量的金額收入，財務報表方面就能夠顯示出真實的銷售利潤，進一步使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況得到更為真實的反應；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的核算范圍應該有所圈定，配套設施和商品房都也應該納入核算的范圍之內；第三，對房屋出租收入、土地轉讓以及其他形式收入的監(jiān)控力度要有所加強，筆者初步估計，這部分的收入金額能夠達到房地產(chǎn)企業(yè)收入總額數(shù)值的15%或以上。針對土地轉讓的收入，國家可以結合房屋建筑所在區(qū)域土地價格的高低來建立數(shù)據(jù)庫，對最低的土地交易價位進行標準定義，若交易價位低于標準價位，其過戶手續(xù)不予通過。這樣的規(guī)定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強。“預售收入備查薄”、“銷售備查薄”以及“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權清冊”等輔助材料的建立，能夠對企業(yè)的正式應納稅所得額度進行真實的側面反映，有效遏制了了某些企業(yè)隨意調整利潤及內部收入金額的現(xiàn)象，保證房地產(chǎn)企業(yè)運營時能夠遵循納稅規(guī)范。

三、歸納總結

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展狀況和未來趨勢而言，該行業(yè)的企業(yè)發(fā)展在營銷市場方面的表現(xiàn)還算不上十分成熟，因此在會計核算工作的開展上也存在很多問題，需要通過不斷的發(fā)現(xiàn)和完善來對其今后發(fā)展加以規(guī)劃。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展速率，必須要結合相關市場的發(fā)展規(guī)律，通過制定有效的管理制度來確保企業(yè)會計核算環(huán)節(jié)的精準性，并保證其后期工作效益的提升，進一步使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算系統(tǒng)得到完善，為企業(yè)自身的長期發(fā)展發(fā)揮功效。本文結合筆者自身多年工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問題和現(xiàn)象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅信，通過我們的不懈努力，會計核算在房地產(chǎn)企業(yè)運營中的作用發(fā)揮將更為高效穩(wěn)定，進而促進企業(yè)經(jīng)濟的全面發(fā)展。

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