邵萍

前段時(shí)間，關(guān)于一些樓盤為了提高銷量，推出“零首付”購(gòu)房?jī)?yōu)惠，的確是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)火了一把。近日，保利地產(chǎn)華東區(qū)域的部分樓盤又在這種“零首付”的基礎(chǔ)上，先后設(shè)計(jì)了一種全新的購(gòu)房付款模式：你只需繳納幾萬(wàn)元定金便可簽訂購(gòu)房合同，并且可以選擇在一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間后才繳納首付款以及辦理銀行按揭。

與此同時(shí)，該集團(tuán)南京另一項(xiàng)目中央公園將低首付購(gòu)房行為進(jìn)一步調(diào)整，推出“5萬(wàn)元購(gòu)房”計(jì)劃，即只需要繳納5萬(wàn)元定金，即可參加零首付的活動(dòng)。

這種種優(yōu)惠政策，真的讓人有一種天上掉餡餅的感覺。但是，實(shí)行起來(lái)會(huì)這么美好嗎？

羊毛出在羊身上

眾所周知，買房的正常程序是：付定金——繳納首付款并簽訂購(gòu)房合同——向銀行申請(qǐng)房貸。就在你們等待銀行放貸時(shí)，開發(fā)商實(shí)際已經(jīng)有購(gòu)房人三成或以上（首套房三成、二套房首付七成）的房款進(jìn)賬了。

開發(fā)商之所以會(huì)采取“零首付”或者“低首付”的優(yōu)惠活動(dòng)，只是針對(duì)目前市場(chǎng)情況的一種變通策略。是有一定規(guī)則的。比如他們有的會(huì)要求只針對(duì)基金、股票在手，暫時(shí)沒有現(xiàn)金的客戶，而且緩沖期只有6個(gè)月或者更少。

以武漢日前推出“零首付”的某個(gè)熱門樓盤為例。假設(shè)其樓盤均價(jià)在9550元/平米左右，一套90平方米的小三房，一套房子總價(jià)在86萬(wàn)元左右，首付三成的話，為26萬(wàn)元左右；首付六成的話，則為51.5萬(wàn)元左右。這么一算，如果選用了開發(fā)商推出的“零首付”購(gòu)房，日后還款負(fù)擔(dān)就會(huì)大大增加。如下圖：

此外，按照武漢首套房貸款最低首付三成的相關(guān)規(guī)定，86萬(wàn)一套的房子，實(shí)際首付為26萬(wàn)，如果貸款成功，你就負(fù)債60萬(wàn)，不算利息。而開發(fā)商全額墊付，意味著你將負(fù)債86萬(wàn)元。60萬(wàn)元房貸，20年還清，按照基準(zhǔn)利率每月需還房貸4161.64元。而26萬(wàn)元由開發(fā)商墊付的首付款，即使兩年時(shí)間里不要利息，每個(gè)月也要還10833元。

免費(fèi)午餐不好吃

參照以上的算法，就意味著你在前兩年每個(gè)月要還15000元。如果手有余錢，只是一時(shí)無(wú)法提取或者不能一次性付款，應(yīng)該還比較能夠接受，否則兩年時(shí)間里每個(gè)月15000元左右的還款額，對(duì)一般的購(gòu)房者絕對(duì)是很有壓力的。

因此，諸如此類的活動(dòng)，不過就是開發(fā)商吸引購(gòu)房者的噱頭。乍聽起來(lái)覺得將要占個(gè)大便宜，吃頓很美味的免費(fèi)宴席，其實(shí)，它可能是個(gè)“鴻門宴”呢。它只是聽起來(lái)很美麗，實(shí)際上并沒有開發(fā)商宣傳的那么美好。

所謂零首付看起來(lái)沒有門檻，誰(shuí)都可以去申請(qǐng)。實(shí)際上零首付門檻較高，最起碼你需要有購(gòu)房資格，如果你是外地購(gòu)房者，在北京的話五年以上社保證明或者納稅證明是少不了的。其次。申請(qǐng)零首付的購(gòu)房者必須要有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、還款能力和良好的信用記錄，否則是申請(qǐng)不了銀行的貸款的。

而且，零首付買房購(gòu)房者也必須符合國(guó)家的貸款標(biāo)準(zhǔn)。如果一年后買房政策有新的變動(dòng)或者房貸利率出現(xiàn)變化，這些都是購(gòu)房者自己需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果購(gòu)房者貸款條件在銀行審批不通過，開發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購(gòu)房款項(xiàng)，這也是購(gòu)房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

天上不會(huì)掉“餡餅”

從目前市場(chǎng)情況看，樓市風(fēng)險(xiǎn)本就越來(lái)越大，資金實(shí)力不足以購(gòu)房的消費(fèi)者再勉強(qiáng)入市，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。如果再輕易相信部分樓盤的“利好活動(dòng)”，等首付款分期支付完畢，再簽訂購(gòu)房合同，遭遇了開發(fā)商因資金問題跑路，你就沒有一點(diǎn)保障了。

而且，采取零首付、低首付，只要房?jī)r(jià)有波動(dòng)，很可能就被斷供。以美國(guó)次貸危機(jī)為例，2004年，美國(guó)25%的購(gòu)房者和42%的第一次購(gòu)房者利用“零首付”抵押貸款購(gòu)買房子。許多并不具備還款能力的人因?yàn)椴恍枰Ц妒赘叮梢暂p易地通過貸款買下一棟房子，最終導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)。

總而言之，“零首付”、“墊首付”“低首付”并不美，它更不會(huì)是趨勢(shì)。首先變相降低首付就違反了首付規(guī)定；其次，分期支付也違反了與銀行的按揭貸款協(xié)議，有騙貸之嫌。另外，大部分企業(yè)現(xiàn)金流也并不支持。

因此，特別提醒各位購(gòu)房者，在面對(duì)開發(fā)商推出的零首付、低首付時(shí)，務(wù)必保持理性，謹(jǐn)慎判斷自己的還款能力，切不可在一些開發(fā)商的誤導(dǎo)下，做出沖動(dòng)、非理性決定，千萬(wàn)不要自陷于沉重信貸和信用風(fēng)險(xiǎn)。endprint