高人彬

摘要：房地產(chǎn)項目管理是工程管理中的一個重要分支，對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的影響重大。對項目管理的現(xiàn)狀作了系統(tǒng)的分析總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上分別從方法、人員、法律法規(guī)三個方面探討了項目管理模式的構(gòu)建策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；模式

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）21—0122—01

房地產(chǎn)項目管理是管理者運(yùn)用系統(tǒng)的觀點、理論和方法綜合管理項目建設(shè)和使用的一個過程，生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目中如何更加高效的配置，很大程度上要看項目管理模式的水平。從內(nèi)容上看，它貫穿于房地產(chǎn)項目的全部過程，以項目建議書為開端，為房地產(chǎn)項目的開工運(yùn)營做可行性研究、工程設(shè)計、工程施工到竣工。

1我國房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)狀

近十幾年來我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場的剛性需求使得眾多企業(yè)之間的競爭也越發(fā)激烈，市場的激烈競爭給房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的挑戰(zhàn)。企業(yè)要在土地出讓招標(biāo)中獲勝除了資質(zhì)、勢力等方面的因素外還要在施工技術(shù)、施工管理方面具有對手無可比擬的優(yōu)勢。而項目管理水平也成為體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的重要實力之一。房地產(chǎn)項目管理的一項重要內(nèi)容便是資源的合理配置，是生產(chǎn)要素最大限度的應(yīng)用到項目建設(shè)當(dāng)中，而要做到這一點就必須科學(xué)合理的配置各方面資源，為此應(yīng)當(dāng)用到現(xiàn)代管理方法和管理理念，同時對于現(xiàn)代管理技術(shù)也應(yīng)當(dāng)及時的更新和實踐。只有這樣才能做到人力資源高效使用，工程指定穩(wěn)定可靠。目前我國房產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，對施工企業(yè)內(nèi)部推行項目承包制。施工項目的管理存在諸多問題，施工單位資質(zhì)與實際水平不符，早晨生產(chǎn)建設(shè)過程中存在較多隱患，生產(chǎn)效率不高等。而且這些問題在房地產(chǎn)長期繁榮背后始終沒有得到有效解決。目前在一定程度上已經(jīng)成為影響我國房地產(chǎn)企業(yè)深入發(fā)展的一個重要問題。另外人力資源統(tǒng)籌不科學(xué)，沒有實現(xiàn)項目工程人員的高效配置，很大程度上造成了人才浪費(fèi)的現(xiàn)象，與此相對應(yīng)的卻是眾多企業(yè)反映人才不足的現(xiàn)象。開發(fā)和利用好人力資源不僅要看是否引進(jìn)了多少外部人才，還要看如何科學(xué)的使用既有人才。人力資源管理也是項目管理中的一項重要內(nèi)容。目前這些方面的工作在房地產(chǎn)項目管理過程中也越來越突出，成為制約行業(yè)發(fā)展的一大障礙。除此之外，管理制度執(zhí)行不到位，管理方法不科學(xué)也是一個重要隱患，我國房地產(chǎn)項目管理隨著房地產(chǎn)工程項目的發(fā)展而發(fā)展，項目管理應(yīng)當(dāng)能夠適應(yīng)工程建設(shè)的需要，而且在這樣的基礎(chǔ)上還要不斷的創(chuàng)新和自我完善。但是就目前情況來看，項目管理在方法和制度設(shè)計上的不足給整個項目管理工作帶來較大的負(fù)面影響，這一問題必須得到解決。

2房地產(chǎn)項目管理模式構(gòu)建策略

（1）創(chuàng)新管理方法，做好基礎(chǔ)管理和動態(tài)管理。施工項目的特殊之處在于一次性施工。項目管理應(yīng)當(dāng)適應(yīng)和符合施工企業(yè)的實際情況，同時不能將房地產(chǎn)項目的施工管理等同于一般企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理。因此管理方法創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出這一特殊性。另外管理方法創(chuàng)新還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目特點，每一個創(chuàng)新成果都有其自身的特殊環(huán)境和需求決定。因此創(chuàng)新成果不是適合所有項目管理工作，為此管理人員應(yīng)當(dāng)針對項目特點與現(xiàn)行管理方法之間實現(xiàn)深度融合，管理方法的創(chuàng)新也就體現(xiàn)于此。動態(tài)管理的基本要義就是不同項目之間所采用的管理方法應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別，這也是管理方法創(chuàng)新的最初動力。為此房地產(chǎn)項目管理應(yīng)當(dāng)建立一套完善的動態(tài)管理制度，在管理行為開始之前就要對管理方法進(jìn)行科學(xué)的論證和更新。

（2）打造一支素質(zhì)過硬的項目管理隊伍。項目管理人員素質(zhì)是影響項目管理模式效能發(fā)揮的關(guān)鍵因素，同時也是項目管理過程中人力資源管理質(zhì)量和水平的重要體現(xiàn)。目前管理隊伍素質(zhì)不高的原因主要有兩個方面造成：一是現(xiàn)有人才知識結(jié)構(gòu)和素質(zhì)不完善，二是人力資源利用率不高。人才隊伍知識結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致管理的科學(xué)性受到一定影響。當(dāng)今時代是知識經(jīng)濟(jì)時代，知識在管理過程中發(fā)揮著無可替代的重要作用，而且，現(xiàn)代企業(yè)項目管理用到的科學(xué)理論和技術(shù)手段層出不窮。這要求人才隊伍必須善于學(xué)習(xí)，及時更新和健全自己的知識結(jié)構(gòu)。在這些方面我們應(yīng)當(dāng)更加重視企業(yè)在人才引進(jìn)和培養(yǎng)中的表現(xiàn)。另外，人才利用率不高也是影響人才素質(zhì)的關(guān)鍵因素之一。人才浪費(fèi)和不合理使用狀況在隊伍素質(zhì)建設(shè)過程中比較突出。為此項目管理主體應(yīng)當(dāng)對內(nèi)部人才素質(zhì)做一個全面調(diào)查了解，對于不同人才的綜合能力進(jìn)行科學(xué)評估，并建立人才檔案。只有對內(nèi)部人才的真實情況客觀掌握的前提下才能實現(xiàn)科學(xué)配置人才的根本任務(wù)和目的。

（3）加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)繁榮和高速增長的階段。有的企業(yè)由于利益驅(qū)使出現(xiàn)很多違規(guī)違法行為，導(dǎo)致市場競爭秩序被破壞，國家和消費(fèi)者利益受損。這與我國法律法規(guī)不健全，監(jiān)督體系不完善等現(xiàn)象存在必然的聯(lián)系。為此，提升項目管理質(zhì)量必須做好法律法規(guī)建設(shè)，為行業(yè)競爭秩序的維護(hù)提供一個穩(wěn)定可靠的保障。

綜上所述，房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量不僅需要一個健康有序的競爭環(huán)境，同時還要一支素質(zhì)過硬的管理隊伍。為此我們應(yīng)當(dāng)外部環(huán)境建設(shè)和內(nèi)部環(huán)境維護(hù)兩個方面雙管齊下，為項目管理模式效能的發(fā)揮奠定雄厚的基礎(chǔ)。

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