李玉忠　周敬平

摘 要：通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪成果進(jìn)行專項(xiàng)監(jiān)督檢查的重要性及房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管的看法。

關(guān)鍵詞：質(zhì)量監(jiān)管 重要性 存在問(wèn)題 改進(jìn)方法 建議

中圖分類號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-098X（2014）06（c）-0253-02

房地產(chǎn)測(cè)繪保障住房和住房的土地和其他相關(guān)的信息是準(zhǔn)確的，完整的，目標(biāo)的重要手段，公平和反映，交易可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高科學(xué)性和準(zhǔn)確性，物業(yè)管理是對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的有效保護(hù)的重要依據(jù)，也是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)重要的城市建設(shè)和管理的基本數(shù)據(jù)。因此，如何保證和提高測(cè)繪質(zhì)量一直是測(cè)繪行業(yè)關(guān)注的重要話題。

1 房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管的重要性

對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量房屋面積測(cè)量包括房屋的建筑面積的測(cè)量，使用面積計(jì)算，房產(chǎn)面積測(cè)量，共有建筑面積的測(cè)算與分?jǐn)偂７课萁ㄖ娣e計(jì)算時(shí)要考慮哪些屬于計(jì)算全部建筑面積的范圍，哪些屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍，哪些屬于不計(jì)算建筑面積的范圍，可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，以及共有面積如何處理等等。如：與房屋相連，有上蓋無(wú)柱的走廊，檐廊等，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半進(jìn)行面積計(jì)算；層高小于2.20 m以下的夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室等是不計(jì)算建筑面積的；共有的電梯間、電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井等，作為共有的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅粸槎啻狈课莘?wù)的警衛(wèi)室，設(shè)備用房，管理用房等不應(yīng)作為本幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一漲再漲，我們不能排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了使其利潤(rùn)最大化，最小化的責(zé)任，套內(nèi)建筑面積是相對(duì)固定的，將不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的分?jǐn)?，或使用不同的?guī)則之間的區(qū)別，故意欺詐業(yè)主，由此產(chǎn)生的糾紛，甚至官司。這些現(xiàn)象不僅影響了商品房市場(chǎng)的銷售，也影響了住房制度改革和住房商品化制度的促進(jìn)。質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生說(shuō)明監(jiān)督和緊迫感的特殊性能檢驗(yàn)的測(cè)繪成果，重要性。因此，通過(guò)專項(xiàng)監(jiān)督檢查房產(chǎn)測(cè)繪成果，根據(jù)規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪單位，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但也對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)。

2 有房地產(chǎn)測(cè)繪成果檢驗(yàn)問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完善，監(jiān)管不到位。雖然房地產(chǎn)測(cè)繪專業(yè)的技術(shù)服務(wù)，市場(chǎng)，政府，在競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還不完善，存在一定的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為或違規(guī)行為，擾亂市場(chǎng)秩序。目前，房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)督體系和相關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，測(cè)繪、房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量是不夠的測(cè)繪行政監(jiān)管部門，測(cè)繪業(yè)務(wù)資格和技術(shù)指導(dǎo)的不足，不能在質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)量測(cè)繪成果的地方，不利于的合法權(quán)利和利益，產(chǎn)權(quán)保護(hù)。

（2）存在區(qū)域差異，實(shí)踐的不統(tǒng)一。房地產(chǎn)測(cè)繪不能沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)計(jì)算，圖的內(nèi)業(yè)處理，但對(duì)于相同的工作，不同的地區(qū)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)，或不同的測(cè)繪人員，他們的做法有差異。

此外，在經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)測(cè)繪模式數(shù)據(jù)格式，數(shù)據(jù)處理，信息等方面也存在差異，技術(shù)質(zhì)量是難以評(píng)估，不利于信息交換面積，單位和檢查監(jiān)督部門之間，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也不利于標(biāo)準(zhǔn)化。

（3）特殊部位容易誤解。對(duì)于室外樓梯，按規(guī)定：“無(wú)蓋的室外樓梯沒(méi)有覆蓋計(jì)算”的各層水平投影面積的一半，有三種理解現(xiàn)實(shí)中：第一是沒(méi)有蓋的室外樓梯的建筑面積是相等的水平投影面積的一半和室外樓梯層二是把；樓梯為無(wú)蓋罩上一層樓梯，只為室外樓梯上說(shuō)。因此，無(wú)蓋的室外樓梯頂部應(yīng)計(jì)算一半，低層應(yīng)該計(jì)算所有的建筑面積；第三是由于室外樓梯頂無(wú)蓋，不應(yīng)計(jì)算面積，低層一層樓梯上面的上蓋，每層應(yīng)一半的水平投影面積計(jì)算。三種不同的認(rèn)識(shí)結(jié)果是不同的。

（4）建筑面積的計(jì)算是不合理的。成套房屋的建筑面積，套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。其中，按套內(nèi)建筑面積使用面積在住房的套，套內(nèi)墻體面積，包括陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的；共同占有或共同使用的建筑面積的物業(yè)業(yè)主的公用建筑面積，按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t。但在具體實(shí)施中，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)部分的使用性質(zhì)經(jīng)常是沒(méi)有嚴(yán)格的定義，服務(wù)范圍也很難區(qū)分。

（5）房產(chǎn)測(cè)繪單位在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)書編制時(shí)，無(wú)上級(jí)主管部門對(duì)設(shè)計(jì)書的審核，蓋章。因此個(gè)別房產(chǎn)測(cè)繪單位在技術(shù)設(shè)計(jì)時(shí)，選取的房產(chǎn)面積的精度等級(jí)低于應(yīng)選擇的等級(jí)，造成房屋測(cè)量誤差在無(wú)形中被放寬。

（6）房產(chǎn)測(cè)繪單位提交的成果資料不全面及不規(guī)范。如缺少房屋調(diào)查表，房產(chǎn)分戶圖繪制未按規(guī)范要求進(jìn)行繪制及房產(chǎn)分戶圖繪制不全等；房產(chǎn)測(cè)繪單位提供的資料無(wú)二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收的報(bào)告，尤其是一級(jí)驗(yàn)收的報(bào)告。

（7）房產(chǎn)測(cè)繪單位未對(duì)整幢樓房屋進(jìn)行逐層逐戶測(cè)量，只是挑選了某個(gè)單元的一戶進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量或只是對(duì)整幢樓不同戶型的房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，就編制了整幢樓每戶房屋的面積測(cè)算報(bào)告。

（8）房產(chǎn)測(cè)繪單位未到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量，而是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的藍(lán)圖的房屋數(shù)據(jù)，就直接編制了房屋面積測(cè)算的報(bào)告：個(gè)別房產(chǎn)測(cè)繪單位為了使資料齊全，現(xiàn)場(chǎng)也進(jìn)行了房屋測(cè)量，但提供的資料中房屋測(cè)量草圖中的個(gè)別數(shù)據(jù)與房屋分戶圖中的數(shù)據(jù)進(jìn)行校核計(jì)算時(shí)，發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)無(wú)法進(jìn)行一致性驗(yàn)算，個(gè)別數(shù)據(jù)還是采用了藍(lán)圖數(shù)據(jù)，因此造成了房屋面積的不準(zhǔn)確。

3 房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管的改進(jìn)措施

（1）加快房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)，規(guī)范和創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)有序的房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)。首先，衡量分離和測(cè)繪市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，防止和制止亂掛現(xiàn)象的收費(fèi)，規(guī)范市場(chǎng)行為；加強(qiáng)測(cè)繪機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理，市場(chǎng)準(zhǔn)入，推進(jìn)開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)，專業(yè)化，法制化的軌道。

其次，加強(qiáng)行業(yè)自律，加快信用體系的建立房地產(chǎn)測(cè)繪。嚴(yán)格按照市場(chǎng)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，防止暗箱操作失敗的行業(yè)行為；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)測(cè)繪成果的法律責(zé)任，給測(cè)繪不執(zhí)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或故意弄虛作假的個(gè)人行為，認(rèn)真調(diào)查，追究負(fù)責(zé)。

（2）建立測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，房地產(chǎn)管理，加強(qiáng)交流與合作。測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門要通力合作，詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范和統(tǒng)一，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的信息系統(tǒng)平臺(tái)，統(tǒng)一的操作模式，操作過(guò)程和質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制的結(jié)果，自動(dòng)處理發(fā)送接收的全過(guò)程，測(cè)量，繪制，檢查，負(fù)責(zé)認(rèn)證，歸檔。對(duì)于信息技術(shù)管理，指導(dǎo)方便，通信和資源共享，而且還可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步；不僅規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪，與房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威的建立，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。此外，對(duì)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)和測(cè)繪高校專家的技術(shù)指導(dǎo)，促進(jìn)交流與合作，互通有無(wú)來(lái)實(shí)現(xiàn)地區(qū)之間的平衡，房地產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展。endprint

（3）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房地產(chǎn)測(cè)繪值班人員的專業(yè)素質(zhì)。一個(gè)合格的房地產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員應(yīng)該不僅能測(cè)量專業(yè)知識(shí)及相關(guān)房地產(chǎn)知識(shí)，但也有高度的責(zé)任感，嚴(yán)格按照“規(guī)范”特性的測(cè)量和相關(guān)的法律法規(guī)來(lái)進(jìn)行性能測(cè)試。測(cè)繪人員缺乏地區(qū)需要增加對(duì)努力做房地產(chǎn)的支持，衡量業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)；加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)的應(yīng)用，計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，提高房地產(chǎn)測(cè)繪科技含量。兩個(gè)“設(shè)置”的建議，即房地產(chǎn)測(cè)繪人員資格考試制度和定期培訓(xùn)制度的建立；測(cè)繪人員專家建立，行業(yè)專家，探討“先進(jìn)技術(shù)企業(yè)”的實(shí)際測(cè)量，為測(cè)繪，測(cè)繪行業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新的革新，促進(jìn)人員提供必要的技術(shù)支持。

4 房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管的建議

（1）現(xiàn)有的測(cè)量設(shè)備和目前的技術(shù)條件，商品房面積的測(cè)量精度應(yīng)提高到至少二級(jí)房屋面積精度的水平，這是提高房地產(chǎn)測(cè)量信譽(yù)與權(quán)威的一個(gè)機(jī)會(huì)，也是保護(hù)了產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。因此，上級(jí)部門可要求房產(chǎn)測(cè)量報(bào)告中房屋面積測(cè)算的精度按至少在二級(jí)精度范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量。

（2）測(cè)繪主管部門可依據(jù)《測(cè)繪法》有針對(duì)性地開(kāi)展專項(xiàng)檢查和整治，擴(kuò)大監(jiān)督檢查范圍，完善監(jiān)督檢查制度，注重實(shí)效。既要實(shí)行全過(guò)程監(jiān)督，又要突出重點(diǎn)、注重治本、完善制度，建立健全懲防并舉的監(jiān)督檢查體系，既促進(jìn)了政府機(jī)關(guān)的管理效能，又解決了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)是否按規(guī)范作業(yè)的問(wèn)題，切實(shí)解決了人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，為創(chuàng)建和諧社會(huì)起到了一定作用。

（3）引導(dǎo)房產(chǎn)測(cè)繪單位建立健全質(zhì)量管理制度，促使房產(chǎn)測(cè)繪單位自覺(jué)規(guī)范自身的質(zhì)量管理行為，明確測(cè)繪成果質(zhì)量管理責(zé)任，加強(qiáng)測(cè)繪成果質(zhì)量宣傳教育，確保房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量。尤其是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證、房屋竣工后試驗(yàn)，將通過(guò)房屋測(cè)繪技術(shù)報(bào)告審查和共享將在公開(kāi)政府信息平臺(tái)公示①是共享的目的，地點(diǎn)，面積；②參加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的商品房的名稱，目的，位置，面積，分?jǐn)傁禂?shù)；③無(wú)分?jǐn)偣膊糠?。測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)督系統(tǒng)可有效的保護(hù)人的知情權(quán)的權(quán)利，以便業(yè)主可以迅速了解測(cè)繪成果映射詳細(xì)的材料，以減少審計(jì)的房地產(chǎn)面積和爭(zhēng)議處理該地區(qū)后，進(jìn)一步明確各自的職責(zé)，功能，發(fā)展和建設(shè)單位，測(cè)繪單位的責(zé)任。

（4）樹立自我完善，自我反省，自我升華的制度。每一個(gè)單位里都應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量上的完善，都應(yīng)該做到把質(zhì)量的保證和日常工作的考核作為一個(gè)整體的工作來(lái)進(jìn)行。同時(shí)進(jìn)行一些適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)上的獎(jiǎng)懲制度。另外，每一個(gè)單位都應(yīng)該詳細(xì)的記錄好抽樣檢查的信息，不合格質(zhì)量的記錄，審核的結(jié)果，過(guò)程控制的觀察結(jié)果，客戶后期的反饋意見(jiàn)，等等進(jìn)行認(rèn)真的分析和記錄，從而找到問(wèn)題的原因，通過(guò)改正和制定正確的預(yù)防措施來(lái)保證問(wèn)題不在出現(xiàn)。

（5）通過(guò)定期的審核和對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)的登記進(jìn)行抽樣檢測(cè)室測(cè)繪主管部門要做的事情，這是加大力度的對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪區(qū)域存在不良規(guī)范的糾正查處，通過(guò)部門監(jiān)督，群眾監(jiān)督，輿論監(jiān)督等多種方式，確保房產(chǎn)測(cè)繪處在嚴(yán)密的監(jiān)管之中，預(yù)防房屋面積質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。另外，依照《房產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分，對(duì)每一個(gè)測(cè)繪的單位進(jìn)行項(xiàng)目上的管理，實(shí)際統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，抽樣檢測(cè)存在的為題并進(jìn)行相關(guān)的記錄，最后向社會(huì)公開(kāi)每一個(gè)測(cè)繪單位的信用度和檢測(cè)結(jié)果。

5 結(jié)語(yǔ)

所謂的房產(chǎn)的測(cè)繪就是一種民生工程工作，它的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益，給于產(chǎn)權(quán)人提供的房產(chǎn)的面積上的測(cè)算的準(zhǔn)確性的保證是房產(chǎn)測(cè)繪的最后的一道保障，準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審查、確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍和保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的重要依據(jù)，從另一種方式來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)全方位的方面來(lái)了解目前這個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪的這項(xiàng)工作的基本情況，從而才能找到存在的問(wèn)題，進(jìn)一步的規(guī)劃出正確的規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪的系統(tǒng)行為還有措施。因此房產(chǎn)測(cè)繪成果專項(xiàng)監(jiān)督檢查是十分必要的。今后還需要把專項(xiàng)治理和權(quán)利運(yùn)行監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作結(jié)合起來(lái)，研究新的監(jiān)督方式，加大監(jiān)督檢查的力度，突出專項(xiàng)治理的實(shí)效。

參考文獻(xiàn)

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