劉如君

【摘 要】項目管理采用科學(xué)、成熟的理論和方法，對房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個階段進(jìn)行有效的管理，最終達(dá)到從總體上提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的作用。因此，如何在日益激烈的市場競爭中以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)中提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，是很多房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題，而項目管理無疑是重要的方法之一。

【關(guān)鍵詞】建筑工程；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；動態(tài)控制；全過程管理；經(jīng)濟(jì)效益

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理成為重要的項目管理內(nèi)容，并對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理伴隨著社會發(fā)展、開發(fā)建設(shè)和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的方式及水平直接影響項目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成

1.1 土地成本

土地成本是房地產(chǎn)項目中投入比重較大的部分，也是決定項目啟動資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權(quán)出讓金、土地出讓契稅、拆遷補(bǔ)償費等方面構(gòu)成。

1.2 前期成本

主要包括施工設(shè)計費、前期工程費、地質(zhì)勘察費、可行性研究等費用。

1.3 建安工程成本

指房地產(chǎn)項目在施工過程中按工程施工圖施工所發(fā)生的各項工程費。由于前期對建筑結(jié)構(gòu)已有了明確規(guī)定，因此此項成本基本固定，浮動較小。

1.4 公共基礎(chǔ)配套設(shè)施成本

公共基礎(chǔ)配套設(shè)施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

1.5 施工單位管理成本

此項主要由現(xiàn)場辦公人員的工資、福利費及辦公設(shè)備、水電費、修理費及其它行政辦公成本構(gòu)成。

1.6 財務(wù)成本

該項主要包括項目資金成本和稅務(wù)成本兩方面，其中稅務(wù)成本是不可避免的，必須按照國家法律規(guī)定繳納，而資金成本則由項目資金構(gòu)成決定，如果融資成本低于銷售利潤，則可在安全比例內(nèi)進(jìn)行融資。此外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點選擇合理的融資方式，以保證最佳的資本結(jié)構(gòu)。一般的融資方式有如吸收直接投資、發(fā)行股票、銀行借款等。

1.7 營銷成本

它一般包括營銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運轉(zhuǎn)成本、人力資源成本等成本構(gòu)成。

2 房地產(chǎn)項目成本管理的原則

2.1 成本最小化原則

房地產(chǎn)項目成本管理的目標(biāo)是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項目的成本，從而保證項目的實際成本符合期初制定的成本控制目標(biāo)。在追求成本最小化的過程中，應(yīng)該兼顧質(zhì)量和進(jìn)度等其它方面的目標(biāo)，注意降低成本的合理性，不應(yīng)以損害其它方面的利益為代價，防止顧此失彼。

2.2 全面成本控制原則

房地產(chǎn)項目全面成本管理是對項目的全部參與主體和項目全過程進(jìn)行的成本管理。其中全部參與主體包括承包商、分包商等單位和個人，將成本控制目標(biāo)盡可能落實到每個人，明確責(zé)任。房地產(chǎn)項目全過程的成本管理要求針對項目每一個階段的特點，采取有效的成本控制措施，始終將項目各環(huán)節(jié)的成本處于有效的控制范圍之內(nèi)，從而保證項目整體成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)。

2.3 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)注重動態(tài)性，根據(jù)項目的實際執(zhí)行情況而動態(tài)調(diào)整。在項目規(guī)劃中雖然制訂了項目整體及各階段的成本控制方案，但在項目實施過程中，可能由于一些環(huán)節(jié)的變更而導(dǎo)致項目成本也隨之發(fā)生波動，這就要求及時對項目成本控制措施進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，估算波動可能對整體成本造成的影響，以做到心中有數(shù)。

目標(biāo)管理通過專門設(shè)計的過程，將組織的整體目標(biāo)逐級分解，轉(zhuǎn)換為各單位、各員工的分目標(biāo)。從組織目標(biāo)到經(jīng)營單位目標(biāo)，再到部門目標(biāo)，最后到個人目標(biāo)。在目標(biāo)分解過程中，權(quán)、責(zé)、利三者已經(jīng)明確，而且相互對稱。這些目標(biāo)方向一致，環(huán)環(huán)相扣，相互配合，形成協(xié)調(diào)統(tǒng)一的目標(biāo)體系。只有每個人員完成了自己的分目標(biāo)，整個企業(yè)的總目標(biāo)才有完成的希望。

2.4 目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理又稱為成果管理，它將房地產(chǎn)項目的整體目標(biāo)層層分解，細(xì)化為項目中各參與單位及各員工的分目標(biāo)，這些目標(biāo)方向一致，銜接緊密，因此，只要每個人的目標(biāo)得到實現(xiàn)，那么項目總體目標(biāo)實現(xiàn)也就輕而易舉。

2.5 責(zé)、權(quán)、利相對等的原則

項目各參與主體在項目實施過程中擔(dān)負(fù)一定的成本控制責(zé)任，與之相對應(yīng)，他們可以在規(guī)定的范圍內(nèi)擁有對等的成本管理權(quán)力，以便更好的履行職責(zé)，如果他們在成本考核過程中達(dá)到了預(yù)期的成本控制目標(biāo)，應(yīng)給予其相應(yīng)的獎勵。此外，責(zé)、權(quán)、利的對等有助于激發(fā)員工的工作積極性，提高忠誠度。

3 房地產(chǎn)項目成本管理的措施

3.1 采用合理的項目設(shè)計方案是實現(xiàn)成本管理目標(biāo)的基礎(chǔ)

項目設(shè)計是影響工程造價的基礎(chǔ)因素，高質(zhì)量的設(shè)計方案既可以保證項目質(zhì)量，又可以達(dá)到降低項目成本的目的。此外，在方案設(shè)計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡可能多的吸納項目各方的意見和建議，盡可能的完善設(shè)計方案，從而保證項目在成本最低的基礎(chǔ)上達(dá)到整體最優(yōu)。再次，一個項目應(yīng)該有多個設(shè)計方案供選擇，通過對各項目設(shè)計方案的各項指標(biāo)進(jìn)行對比分析，從中選出技術(shù)合理、施工可行、成本最優(yōu)的設(shè)計方案。

3.2 通過項目招標(biāo)有效的控制項目成本

項目招標(biāo)的目的是通過在房地產(chǎn)項目中引入市場競爭機(jī)制，通過對各投標(biāo)方的對比分析，選擇最合適的承包商負(fù)責(zé)項目施工的具體實施，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)。為保證招標(biāo)工作的高質(zhì)、高效，首先要制定高質(zhì)量的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中涉及到項目的條款要表述嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，對責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。其次，要規(guī)定合理的造價水平，并做好標(biāo)底的保密工作。

3.3 采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依

在項目實施過程中，尤其在雙方發(fā)生糾紛時，企業(yè)可以依據(jù)合同中的條款，利用法律武器來維護(hù)自身的利益，由此可見，合同管理是否完善，將直接決定企業(yè)的合法利益能否得到維護(hù)。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目管理中要加強(qiáng)對合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負(fù)責(zé)合同的日常保管；其次，結(jié)合房地產(chǎn)項目的特點，對合同的起草、擬定、審核、會簽等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管控，保證合同的合法性。

3.4 施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標(biāo)實現(xiàn)的關(guān)鍵

施工環(huán)節(jié)的成本在項目總成本的比重最大，是確定項目造價的主要依據(jù)，因此，施工過程中成本控制的好壞直接影響項目總成本。在施工過程中，首先要建立嚴(yán)格的設(shè)計變更及工程簽證制度，對于虛假簽證要及時、嚴(yán)肅處理；其次，要定期和不定期對施工現(xiàn)場的成本控制狀況進(jìn)行檢查，對不合理之處采取措施及時改進(jìn)；再次，要根據(jù)施工過程中的實際變動情況，及時對工程相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，保證成本控制的時效性。當(dāng)工程結(jié)算發(fā)生分歧糾紛時，業(yè)主與承包商要心平氣和、有理有據(jù)地通過協(xié)商、調(diào)解、直至仲裁或起訴進(jìn)行解決。

3.5 竣工結(jié)算是核定工程造價的重要根據(jù)，是實現(xiàn)項目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)

項目參與各方應(yīng)該在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，以承包合同中規(guī)定的條款為依據(jù)，審核與項目成本有關(guān)的各項資料，如設(shè)計圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當(dāng)竣工結(jié)算中出現(xiàn)糾紛時，雙方可先通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決，如若不行，可通過仲裁或起訴方式依法處理。

3.6 高素質(zhì)的項目管理人才是實現(xiàn)成本控制目標(biāo)的根本保證

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理需要既了解施工建筑相關(guān)知識，又掌握財務(wù)成本管理的復(fù)合型人才，因此，企業(yè)要努力培養(yǎng)和造就一批有職業(yè)道德、懂施工的工程造價人才，從而通過專業(yè)的成本管控措施，達(dá)到成本控制的目標(biāo)。

4 結(jié)束語

總之，保證房地產(chǎn)項目預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)，需要在項目實施過程中采取有效的措施對項目進(jìn)行控制，并根據(jù)實際狀況采取必要的調(diào)整措施。

【參考文獻(xiàn)】

[1]孫慧.項目成本管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2005.

[2]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2009（02）.

[責(zé)任編輯：許麗]