摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，建筑的形式也越來(lái)越多樣化。房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)管理是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，本文就如何做好建筑設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行了分析探討，并以實(shí)例加以分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)項(xiàng)目；建筑設(shè)計(jì)管理；要點(diǎn)；措施

近年來(lái)，隨建筑樓盤的逐年增加，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商與所有項(xiàng)目參建單位等也非常重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，并在設(shè)計(jì)、施工生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理等方面所取得的成果也較大。但是，隨著當(dāng)前產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，社會(huì)各階層群體只會(huì)對(duì)住宅商品的功能需求等愈發(fā)強(qiáng)烈。所以，如果房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其他參建單位等仍在原地踏步，其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升也必然會(huì)處于滯緩狀態(tài)，進(jìn)而既不利于民，也不利于房產(chǎn)建筑企業(yè)。因此，當(dāng)前形勢(shì)下，加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理所具備的指導(dǎo)意義與實(shí)用價(jià)值非常重大。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

（1）管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)都會(huì)有明確的目標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行管理就是保證設(shè)計(jì)階段能與企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)相符合，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)

展，保證企業(yè)利益最大化。

（2）管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)流程。即使設(shè)計(jì)管理過(guò)程規(guī)范化，將復(fù)雜的設(shè)計(jì)管理工

作標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化和系統(tǒng)化，整合設(shè)計(jì)管理工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)和過(guò)程，

實(shí)現(xiàn)其程序化要根據(jù)事物的客觀規(guī)律進(jìn)行。

（3）管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度。設(shè)計(jì)進(jìn)度的滯后會(huì)使房地產(chǎn)商失去機(jī)會(huì)，損失將

不可挽回，須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度能夠進(jìn)行有效的控制。

（4）管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量。質(zhì)量管理普遍的集中在施工階段，設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中常常被忽視，這種思維方式導(dǎo)致已經(jīng)確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在施工過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)其缺陷的地方，這時(shí)就晚了，就不能保證項(xiàng)目的投資收益。為了項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就要嚴(yán)格的控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡早發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的缺陷。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效益的措施

為了提高住宅房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理效益，主要從以下幾個(gè)方面著手。

2.1.立標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)管理流程

傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)管理流程是串聯(lián)化的設(shè)計(jì)，即從發(fā)展商到設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成以后，再去做策劃，最后再做景觀，現(xiàn)在要改變這種串聯(lián)化的設(shè)計(jì)為并聯(lián)方式，將各項(xiàng)設(shè)計(jì)統(tǒng)籌、整合，做到同時(shí)進(jìn)行。以發(fā)展的眼光看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該具有這種統(tǒng)籌、整合的能力以達(dá)到理想的規(guī)劃效果。這就需要專家設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的程序，并且時(shí)時(shí)把關(guān)，保證項(xiàng)目可行、材料合適、建筑先進(jìn)、工程可行。標(biāo)準(zhǔn)程序的建立需要各專業(yè)人員的共同協(xié)助。

2.1.1組織標(biāo)準(zhǔn)化的建立

標(biāo)準(zhǔn)化的管理組織的建立，首先是建立管理架構(gòu)，提出兩種架構(gòu)，如圖1所示。

架構(gòu)1是一種直觀的管理部門設(shè)計(jì)，能保證部門間的協(xié)調(diào)和控制，保證適度分權(quán)管理，但是不利于組織內(nèi)部的橫向聯(lián)系，所以，架構(gòu)1只適用于中小型的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并且在實(shí)行架構(gòu)1的過(guò)程中，管理者需要加強(qiáng)與其他部門的溝通和聯(lián)系，盡量避免管理工作的脫節(jié)。

架構(gòu)2在同一時(shí)間內(nèi)的項(xiàng)目管理數(shù)目多，制度和流程都十分完善，組織內(nèi)部的橫向聯(lián)系多，利于集中資源，靈活反應(yīng)，但是，常常會(huì)出現(xiàn)各個(gè)部門推卸責(zé)任的現(xiàn)象，管理效率低；所以，在采用架構(gòu)2的工程中，要控制好工作流程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，避免拖延、模糊的責(zé)任推脫問(wèn)題的出現(xiàn)。架構(gòu)2適合于大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

2.1.2建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程

建立標(biāo)準(zhǔn)化的工作流程能保證工作中不出現(xiàn)漏項(xiàng)，使工程各方負(fù)責(zé)執(zhí)行，并且能使下階段工作的執(zhí)行部門對(duì)上階段部門進(jìn)行有效的監(jiān)督。

2.1.3設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化的管理工作內(nèi)容

在管理工作的內(nèi)容中，首先要選擇好設(shè)計(jì)單位，每個(gè)設(shè)計(jì)單位所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域不同，例如：有些設(shè)計(jì)單位擅長(zhǎng)于公建設(shè)計(jì)，有些擅長(zhǎng)于設(shè)計(jì)住宅，有些擅長(zhǎng)方案創(chuàng)意，有些擅長(zhǎng)于工業(yè)設(shè)計(jì)。所以，在選擇的時(shí)候要根據(jù)設(shè)計(jì)的具體目標(biāo)來(lái)?yè)駜?yōu)選用，力求做到公平公正合理。

2.2控制好設(shè)計(jì)的變更

在設(shè)計(jì)變更中往往存在執(zhí)行難和效率低的問(wèn)題，因?yàn)樵O(shè)計(jì)變更牽扯到責(zé)任方，常常受到其他部門的影響，所以，在工程中，常常出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)變更的滯后而影響進(jìn)度的情況。相關(guān)部門要建立基本的設(shè)計(jì)變更管理流程。

變更控制的原則包括：符合國(guó)家的規(guī)范、保證使用功能、盡量降低建造成本和保證建造工期變更控制的內(nèi)容包括：變更不符合國(guó)家規(guī)范的部分、變更現(xiàn)場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)的部分、變更達(dá)不到功能要求的部分、變更客戶提出需要改進(jìn)的部分和變更原設(shè)計(jì)中不符合當(dāng)前需求的部分。

2.3成本控制管理

做好成本控制管理對(duì)于發(fā)展商具有十分重要的意義，它能提升項(xiàng)目的盈利模式。為了保證獲得最佳的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中要保證質(zhì)量、成本和進(jìn)度三者的平衡。避免出現(xiàn)只追求品質(zhì)而忽略成本或者只追求成本而忽略品質(zhì)的現(xiàn)象。

3、應(yīng)用實(shí)例

下面以某住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，對(duì)其設(shè)計(jì)管理進(jìn)行分析。

3.1項(xiàng)目概況

該項(xiàng)目是一個(gè)高層住宅項(xiàng)目，總占地面積112108m ，總建筑面積。174 949m 。本期的建設(shè)目標(biāo)為：總建筑面積109015.73m ，地上建筑面積94 019.63m 。

在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理中，主要包括編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、選擇和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、控制設(shè)計(jì)質(zhì)量等方面，下面就這幾方面分別做以簡(jiǎn)單分析：

1）編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。任務(wù)書(shū)的編制包括對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的對(duì)位分析和總體規(guī)劃構(gòu)想。因?yàn)楸痉桨甘歉邔幼≌?，可以在產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置設(shè)計(jì)上使房產(chǎn)提升一個(gè)檔次，并且，也要考慮周邊的生活配套的成熟度。對(duì)總體的規(guī)劃構(gòu)想中，要注重與城市規(guī)劃體系的銜接、保證低成本、合理利用周邊文化元素、注重與周邊環(huán)境的和諧統(tǒng)一。

2）選擇和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。本工程是普通的高層住宅項(xiàng)目，沒(méi)有高技術(shù)難度，所以，設(shè)計(jì)方案是相對(duì)簡(jiǎn)單的。對(duì)于方案的選擇和優(yōu)化，設(shè)計(jì)部?jī)H需要從降低成本和增加客戶的購(gòu)買欲望兩方面來(lái)進(jìn)行即可。

3）在成本優(yōu)化中，設(shè)計(jì)部采取了下列措施：第一，對(duì)車庫(kù)進(jìn)行調(diào)整，在滿足車位數(shù)量的前提下，將原來(lái)的兩層車庫(kù)減少為一層半的車庫(kù)；第二，降低結(jié)構(gòu)中的含鋼量，這要通過(guò)和建筑設(shè)計(jì)師的協(xié)商，在保證建筑結(jié)構(gòu)安全的前提下，適量降低含鋼量；第三，對(duì)水電進(jìn)行重新選材，在保證使用的前提下，可以更換一些管道的材質(zhì)；第四，加大地下室的自然通風(fēng)開(kāi)口。

4）控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，對(duì)質(zhì)量的控制不僅僅要依賴于設(shè)計(jì)單位自身的質(zhì)量保證體系，也要涉及發(fā)展商的設(shè)計(jì)管理工作。為了保證發(fā)展商的設(shè)計(jì)管理工作到位，首先，應(yīng)該完善相關(guān)的制度體系，提高設(shè)計(jì)管理人員的責(zé)任心；然后，在工程的實(shí)施過(guò)程中，要保證管理部對(duì)每個(gè)重大節(jié)點(diǎn)都能進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)后再進(jìn)入下一步工作；并且，設(shè)計(jì)管理部要建立標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量控制手段，對(duì)圖紙和文件進(jìn)行詳細(xì)的審核。

4.結(jié)束語(yǔ)

住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響很大，具有投資大、建設(shè)期長(zhǎng)的特點(diǎn)。同時(shí)，設(shè)計(jì)管理工作對(duì)房地產(chǎn)也具有關(guān)鍵影響。設(shè)計(jì)管理工作的有效落實(shí)決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)執(zhí)行的成敗，是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最核心的部分。設(shè)計(jì)管理工作，房地產(chǎn)建設(shè)單位領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)給予足夠的重視。從滿足設(shè)計(jì)管理的規(guī)章制度、考核制度等方面給予充分完善，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利推進(jìn)創(chuàng)造最有利的條件。要做好設(shè)計(jì)管理工作。還需要一線的設(shè)計(jì)人員、施工單位技術(shù)人員的積極配合，提供大量的工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和切身體會(huì)。對(duì)設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行質(zhì)的改變，使設(shè)計(jì)管理工作更上一個(gè)臺(tái)階，提高企業(yè)的管理水平和社會(huì)聲譽(yù)，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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作者簡(jiǎn)介：

潘穗林（1985—），女，漢族，廣東省博羅縣人，本科，研究方向：建筑設(shè)計(jì)。