潘宇舟

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和效益最大化的目標(biāo)，必須對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的合同進(jìn)行有效的管理。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)，分析了目前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的現(xiàn)狀，提出構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、涉及面廣、管理難度大的特點(diǎn)，是一個(gè)復(fù)雜而龐大的工程，在實(shí)施過程中，會面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)涉及眾多的法律法規(guī)，如合同法、物權(quán)法、招標(biāo)投標(biāo)法、土地管理法等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和效益最大化的目標(biāo)，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)全過程所涉及的合同進(jìn)行有效的管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)一般是通過項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及營銷從而取得預(yù)期回報(bào)及超額利潤。而房地產(chǎn)企業(yè)合同管理就是緊緊圍繞完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)而進(jìn)行的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目通過設(shè)定預(yù)期利潤從而制定開發(fā)計(jì)劃、銷售計(jì)劃、投融資計(jì)劃等決策后制定合同規(guī)劃，并以此為目標(biāo)制定合同簽署計(jì)劃。合同簽署后對合同的履約情況、風(fēng)險(xiǎn)情況、實(shí)際變動情況要進(jìn)行跟蹤管理。因此合同管理是簽約前計(jì)劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。具體包括：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設(shè)計(jì)合同、建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價(jià)業(yè)務(wù)委托管理合同、銷售或租賃合同、物業(yè)管理合同等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點(diǎn)

1、合同管理時(shí)間的長期性。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金投入大、技術(shù)要求高、建設(shè)周期長的特點(diǎn)。小型項(xiàng)目的建設(shè)周期可能有幾個(gè)月，大型項(xiàng)目建設(shè)周期可能長達(dá)數(shù)年，甚至更長，相應(yīng)合同的履行也具有長期性、連續(xù)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理通常是隨著項(xiàng)目建設(shè)及合同履行進(jìn)度順序?qū)嵤┑模来谓?jīng)歷項(xiàng)目取得、設(shè)計(jì)、施工、銷售、前期物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。

2、合同管理內(nèi)容的龐雜性。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的合同包括土地出讓、資金借貸、勘察設(shè)計(jì)、施工、物資采購、監(jiān)理、銷售等類型，這些合同的內(nèi)容各不相同。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目需要簽訂幾種不同類型的合同，每種類型的合同往往又會簽訂數(shù)個(gè)以上的合同，而且合同內(nèi)容又涉及很多工程技術(shù)等專業(yè)知識。

3、合同管理涉及人員的眾多性。房地產(chǎn)企業(yè)的合同管理從內(nèi)部來講，需要涉及本單位主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、合同管理人員、工程技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員等人員。從外部來講，又涉及每個(gè)合同對方單位的主管領(lǐng)導(dǎo)、部門負(fù)責(zé)人、具體經(jīng)辦人員等人員，同時(shí)還涉及建設(shè)、土地、質(zhì)檢、稅務(wù)等政府相關(guān)部門的人員。

4、合同管理的高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)合同從簽訂到履行均面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，既有如自然災(zāi)害、法律法規(guī)變化、合同條件及國際慣例修訂等客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)，也有如合同訂立時(shí)的疏忽大意、合同條款不嚴(yán)謹(jǐn)、合同一方違約等主觀原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)如果不采取一定措施進(jìn)行控制，勢必會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理現(xiàn)狀的分析

（一）合同管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺少相應(yīng)的管理制度或是管理制度存在漏洞，不能對合同實(shí)施有效管理，造成合同風(fēng)險(xiǎn)事故的頻繁發(fā)生。

（二）對合同的履約缺乏監(jiān)管

合同主體的履約能力是合同能否順利實(shí)現(xiàn)的保證。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長，因此在合同履行過程中，經(jīng)常遇到合同主體因各種主客觀因素造成履約能力下降或不能履約，如經(jīng)營管理不善、資金出現(xiàn)問題等。

同時(shí)，在合同履行過程中出現(xiàn)糾紛，有時(shí)不能及時(shí)采取措施加以解決或補(bǔ)救，以致對合同的履行產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

（三）合同管理人員缺乏專業(yè)知識

在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理人員多數(shù)集中在工程技術(shù)方面，專業(yè)合同管理人員所占的比重較低，這些合同管理人員缺乏合同管理及法律方面的專業(yè)知識及相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，難以對合同進(jìn)行有效的管理。

同時(shí)，由于合同管理制度的缺位，使管理人員之間權(quán)責(zé)劃分不清，缺少相應(yīng)激勵(lì)和約束機(jī)制，管理人員責(zé)任心不強(qiáng)。有些風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生源于管理人員的疏忽大意，專業(yè)知識本來就比較缺乏，再沒有一個(gè)認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，更加劇了履約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

三、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系

（一）健全合同制度管理

健全的制度能使企業(yè)在規(guī)范化管理中有據(jù)可依，提高管理效率，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。合同管理制度貫穿項(xiàng)目管理全過程，主要涉及：合同信息收集與傳遞、合同審批流程與權(quán)限、合同簽訂與執(zhí)行、合同監(jiān)督與檢查、合同后評價(jià)、合同印章管理、合同檔案管理等。

（二）嚴(yán)格合同流程管理

1、權(quán)限管理。合同的審批必須嚴(yán)格執(zhí)行管理流程，要求分工明確、權(quán)責(zé)清晰。對構(gòu)成項(xiàng)目成本的全部合同進(jìn)行分類管理，如土地類合同、設(shè)計(jì)類合同、工程類合同、銷售類合同、財(cái)務(wù)類合同等，并按不同合同的性質(zhì)、標(biāo)的額或重要性進(jìn)行分級審批，必要時(shí)還要由各相關(guān)部門特別是法務(wù)部門進(jìn)行會簽。合同的審批必須遵循嚴(yán)格的權(quán)限原則，絕不允許簽訂超越權(quán)限的合同。嚴(yán)禁口頭協(xié)議和倒簽合同。

2、簽訂管理。一是合同主體管理。必須嚴(yán)格審核合同主體的簽約資格、資質(zhì)、信譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)狀況等，是否為獨(dú)立法人或持有相關(guān)授權(quán)書。非本地的企業(yè)要注意了解其資信情況，是否存在不良記錄等。

二是合同條款管理。盡量爭取由本企業(yè)擬定合同文本。一般合同文本由主辦部門擬稿，重要合同由主辦部門會同法務(wù)部門共同擬稿。如企業(yè)已形成格式文本，應(yīng)盡量采用格式文本。從合同的談判階段就要開始有意識地研究合同條款中存在的不確定因素，嚴(yán)格審查合同中的特殊條款，對其合法性要盡量提請專業(yè)人員進(jìn)行法律審核。

（三）監(jiān)督合同履約管理

合同履約管理是全面的、動態(tài)的管理。一是要及時(shí)進(jìn)行合同交底。合同交底包括對內(nèi)和對外兩個(gè)方面。對內(nèi)，合同主辦部門要將合同目標(biāo)分解到本部門相關(guān)人員及相關(guān)部門，保證合同信息在相關(guān)人員和部門的有效流動，形成全員合同管理意識。對外，合同主辦部門要及時(shí)將合同的相關(guān)信息披露給相關(guān)配合單位，如監(jiān)理公司等。

二是合同執(zhí)行部門要嚴(yán)格按合同條款來履行合同義務(wù)。在合同執(zhí)行過程中，對各種文件（如會議紀(jì)要、現(xiàn)場簽證、設(shè)計(jì)變更等）要注意有效簽收并保管好原件，從而減少將來處理合同糾紛的可能成本。

三是對政策變化、法律法規(guī)調(diào)整、總體規(guī)劃調(diào)整、市場動向、合同主體經(jīng)營情況等要時(shí)刻保持關(guān)注，預(yù)防各種可能出現(xiàn)的不利情況，對可能出現(xiàn)毀約或違約的情況要及時(shí)采取相關(guān)措施，避免擴(kuò)大損失。如因我方原因?qū)е潞贤男邪l(fā)生變化，要及時(shí)變更或簽訂補(bǔ)充協(xié)議，取得對方諒解，避免違約風(fēng)險(xiǎn)。對合同條款變更或簽訂補(bǔ)充協(xié)議要本著審慎的態(tài)度，嚴(yán)格按合同管理制度的要求和審批流程進(jìn)行，杜絕隨意變更合同條款的現(xiàn)象。

四是合同履行完畢后，要及時(shí)進(jìn)行后評價(jià)，分析合同履行中存在的問題，各方的責(zé)任大小，對合同履行情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評級，對合同主體建立信用檔案，為以后的合同簽訂積累相關(guān)資料。

（四）加強(qiáng)合同管理人員的專業(yè)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于所處行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，需加強(qiáng)合同管理人員的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和合同風(fēng)險(xiǎn)意識教育。同時(shí)相關(guān)部門要配備專職或兼職的合同管理人員，明確其職責(zé)，人員配備和組織架構(gòu)形成互相制約、層層把關(guān)的監(jiān)督模式。此外，要重視合同管理人員的流動管理，避免交接脫節(jié)造成的失控。

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