摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目中控制成本最重要的一環(huán)就是管控好開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期成本。本文主要論述開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期構(gòu)成的成本及有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，分析管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的主要方法。以為整個(gè)項(xiàng)目投資奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目前期；成本控制

前言

由于最近這些年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著我國(guó)實(shí)行的宏觀調(diào)控政策，遭遇了一個(gè)比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)，尤其是政府有關(guān)部門(mén)出臺(tái)了諸如限制增長(zhǎng)房?jī)r(jià)和限制購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)等新的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增加收入方面有所制約。因此，面臨著我國(guó)現(xiàn)今的形式，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得成功最主要的前提就是控制好成本。現(xiàn)今，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本上都著重控制項(xiàng)目管理施工方面的成本，忽視了項(xiàng)目前期的預(yù)算成本控制。因其控制是否成功對(duì)工程總造價(jià)的影響巨大。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家在控制整體成本上應(yīng)該首要控制好項(xiàng)目前期的成本，以便增加房地產(chǎn)企業(yè)投資效益。

1、關(guān)于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)和前期成本

成本控制應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，采取各種各樣的強(qiáng)化措施，控制關(guān)于其他費(fèi)用、不可預(yù)知費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、報(bào)建稅費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)和土地成本等的有關(guān)資金消耗，把實(shí)際施行過(guò)程中產(chǎn)生的每一個(gè)類(lèi)型的費(fèi)用都管控在計(jì)劃的成本范圍中。隨著成本控制理論的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的對(duì)象也變得更為廣泛，從項(xiàng)目的決策立項(xiàng)一直延伸到后期的物業(yè)服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理，即為項(xiàng)目全壽命周期成本控制。

1.1開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期成本

不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其前期成本的實(shí)際內(nèi)容也有所不同，大體來(lái)講成本由下列要素組成：1、其他前期費(fèi)用。主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期有關(guān)工作人員的資金利息、福利費(fèi)和工資等；2、前期工程費(fèi)用。主要有“七通一平”費(fèi)用或“三通一平”費(fèi)用、勘察費(fèi)和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；3、安置補(bǔ)償和土地拆遷費(fèi)用。主要包括拆遷安置費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅和青苗補(bǔ)償費(fèi)等；4、土地出讓費(fèi)。也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)氐耐恋貑挝慌馁u(mài)出讓或掛牌出讓土地所需要支付的資金。

1.2風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之處

（1）面臨設(shè)計(jì)技術(shù)和設(shè)計(jì)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期成本會(huì)遇到設(shè)計(jì)技術(shù)和設(shè)計(jì)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)就需要把握規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè)點(diǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)只占據(jù)了不足百分之一的總數(shù)，不過(guò)在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)后會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目總成本的百分之七十五以上。設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的好與壞對(duì)工期長(zhǎng)短和工程項(xiàng)目的造價(jià)有著十分直接的影響?？刂坪靡?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期的成本才可以把握好工程建設(shè)的總體費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本和降低工程造價(jià)的目的。設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)期也就自然是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)。

（2）面臨拆遷土地、安置人員和土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遭遇拆遷土地、安置人員和土地購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)后，控制該風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于前期投資決策時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本中土地成本占據(jù)了百分之三十，該項(xiàng)目是否可行取決于測(cè)算成本和評(píng)估論證開(kāi)發(fā)該土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期投資決策是控制前期成本最主要的一環(huán)，同時(shí)也是非常重要的時(shí)期。

2、開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)管理和控制前期成本的方式和舉措

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期投資立項(xiàng)時(shí)期的成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體性成敗與否會(huì)受到投資估算和可行性分析的影響，具體管理和控制前期投資成敗的方法是：

（1）真正落實(shí)好編制投資估算和可行性研究工作。第一，估算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益分析編制投資。要求能夠彈性、準(zhǔn)確性和全面性的估算編制投資。編制投資的估算時(shí)要求可以全方位和仔細(xì)地估算，同時(shí)也是估算成本的目標(biāo)，嚴(yán)格確保估算投資編制的正確性。把握好這個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)的同時(shí)還要求思考到項(xiàng)目施工中遇到的具有彈性的一切外部因素，力求實(shí)現(xiàn)管控好項(xiàng)目總投資的目標(biāo)。第二，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格遵守我國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面的相關(guān)政策和規(guī)定，按照需要來(lái)競(jìng)價(jià)所拍土地。根據(jù)所拍地塊的市政規(guī)劃、交通狀況、環(huán)境和地理位置等要素來(lái)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，并論證可行的經(jīng)濟(jì)成本、可行的項(xiàng)目方案、可行的售價(jià)和可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品。做以上研究主要是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大程度的獲得利益和降低項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的目的，當(dāng)然，還要求開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程規(guī)模上都必須制定合理。

（2）建立一個(gè)專(zhuān)業(yè)的投資決策隊(duì)伍。前期投資決策是一項(xiàng)系統(tǒng)和專(zhuān)業(yè)的工作，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立一支具備豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和擁有深厚的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員，在投資決策時(shí)期利用該企業(yè)所有的有關(guān)資源，制定出一個(gè)準(zhǔn)確的投資決策。

（3）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和策劃，注重調(diào)查和研究市場(chǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在深入調(diào)查市場(chǎng)的前提下，加以研究和分析，再按照該企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)整合各方面的資源，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)做好一系列的定位和策劃，如定價(jià)策略、選擇銷(xiāo)售對(duì)象、定位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)買(mǎi)土地等。定位策劃正確才可以減少購(gòu)置土地和安置的風(fēng)險(xiǎn)，管控開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，企業(yè)可以延請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)來(lái)策劃項(xiàng)目的前期工作，防止問(wèn)題發(fā)生。

2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)期的成本

控制房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)工程的成本關(guān)鍵在于管理好設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)期的成本，主要從以下幾方面進(jìn)行：

（1）減少設(shè)計(jì)的費(fèi)用，施行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)的含義是根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)。各專(zhuān)業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)行方案篩選和設(shè)計(jì)并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，以保證總投資不被突破。限額設(shè)計(jì)主要是根據(jù)投資或造價(jià)的限額進(jìn)行滿(mǎn)足技術(shù)要求的設(shè)計(jì)，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，最大化的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的效益。

（2）調(diào)研項(xiàng)目專(zhuān)題，貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程。設(shè)計(jì)單位在考慮整個(gè)項(xiàng)目的成本時(shí)不如開(kāi)發(fā)企業(yè)那么積極，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段都起到作用，并力求借助設(shè)計(jì)單位來(lái)控制好工程的成本。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商應(yīng)該深入調(diào)研市場(chǎng)，收集最新的科技資料，找到施工階段管控成本的突破口。

（3）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和控制設(shè)計(jì)招標(biāo)。現(xiàn)今的市場(chǎng)形勢(shì)下，競(jìng)爭(zhēng)也存在于設(shè)計(jì)單位。開(kāi)發(fā)商可以充分運(yùn)用這一點(diǎn)來(lái)公開(kāi)招標(biāo)設(shè)計(jì)單位，促使設(shè)計(jì)單位注重管控成本這一環(huán)節(jié)，力求獲得最經(jīng)濟(jì)合理的實(shí)施方案。在施工圖完成后由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出修改意見(jiàn)，督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正和優(yōu)化，避免或減少因設(shè)計(jì)不合理導(dǎo)致的投資損失，以便最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，減少項(xiàng)目工程的造價(jià)費(fèi)用。

3、結(jié)語(yǔ)

由于目前企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)使得運(yùn)營(yíng)存在了非常嚴(yán)重的后果，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)大多采用傳統(tǒng)時(shí)期的方式管理經(jīng)濟(jì)，不能有效地解決變化多端的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)久的走下去，做大做強(qiáng)，就要求把握好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本的有效控制。

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作者簡(jiǎn)介：

吳松虎（1981.2-），男，漢族，江蘇宿遷人，身份證號(hào)碼：320881198102075816，大專(zhuān)學(xué)歷，助理工程師職稱(chēng)，主要從事建筑工程管理工作。