杜哲娟

巨鹿縣廣元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 055250

摘要：近年來，房地產(chǎn)開發(fā)速度隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展逐漸呈現(xiàn)出上升趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、工期長、高利潤等特點，但是同樣的，房地產(chǎn)開發(fā)也是一個具有高風險的行業(yè)。從其組織到實施過程，各個階段都存在著不同程度的風險，可以說風險貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。本文首先介紹了識別房地產(chǎn)風險的方法，進而對引起房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素進行了詳細分析，最后提出了有效控制風險的建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風險

引言

所謂的房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在的使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)風險涉及范圍廣，表現(xiàn)形式多樣。因而房地產(chǎn)投資風險復雜，通常一旦發(fā)生風險，損失都比較慘重。在現(xiàn)實的企業(yè)生產(chǎn)過程中，有些因素是我們難以預料和控制的，它可以使企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，使企業(yè)的經(jīng)濟效益造成損失。談風險管理，首先要認識風險，并客觀地看待風險，只有這樣才能對出現(xiàn)的風險有恰當?shù)膽獙χ?，努力減少或規(guī)避風險帶來的不利影響。

1.識別房地產(chǎn)風險的方法

1.1頭腦風暴法

頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產(chǎn)生思維共振，不斷激發(fā)與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，以激發(fā)創(chuàng)新思維。

1.2幕景分析法

幕景分析法是借助計算機實現(xiàn)各種狀態(tài)變化條件下的模擬分析，是一種用于辨識引發(fā)風險的關鍵因素及其影響程度的方法。當某種因素發(fā)生不同變化時，幕景分析法會展現(xiàn)對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，以及影響程度和后果程度，以便分析研究和決策。

1.3篩選—監(jiān)測—診斷技術

篩選、監(jiān)測和診斷是一個連續(xù)性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇。監(jiān)測就是對每種危險因素進行監(jiān)測、記錄和分析，診斷就是根據(jù)癥狀來評價和判斷緣由，并對可疑因素進行仔細排查。篩選—監(jiān)測—診斷過程往往需要重復進行。

1.4故障樹分析法

利用圖解的形式把大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進行分解、細化。該方法能夠把房地產(chǎn)市場面臨的主要風險分解成若干細小的風險，一層又一層的分析原因，從而準確的找到對房地產(chǎn)市場真正產(chǎn)生影響的風險因子。

1.5專家意見法

是一種通過匿名方式反復征求專家意見，以最終形成共識的風險識別方法。針對較為復雜的房地產(chǎn)風險，德爾菲法具有良好的效果。

2.引起房地產(chǎn)開發(fā)風險的因素分析

2.1自身特性分析

首先，不可抗力的位置因素。當發(fā)生不可抗拒的自然災害或經(jīng)濟危機、政策調(diào)整等系統(tǒng)風險時，由于房地產(chǎn)商品位置的固定性，它就不能移動逃避，只能直視面對。其次，房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大，回收期長的特點。由于房地產(chǎn)商品開發(fā)過程較長，這樣，各種影響因素變化的可能性就大，且維修和管理費用也會與之俱增。還有，隨著環(huán)境因素的變化，房地產(chǎn)經(jīng)營者還面臨房地產(chǎn)商品滯銷或者租不出去的風險。再次，房地產(chǎn)對資金額的要求很高，資金投入巨大，資金回收期較長，一旦項目資金鏈斷裂而籌不到資金時，項目必然無法進行，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商必定蒙受巨大損失甚至破產(chǎn)。還有，房地產(chǎn)開發(fā)具有高敏感性。房地產(chǎn)投資涉及眾多環(huán)節(jié)要素，整個產(chǎn)業(yè)鏈上各個要素之間緊密關聯(lián)，因而投資行為對風險因素具有很強的敏感性，一旦造成損失，產(chǎn)業(yè)鏈上各個參與投資活動的主體都將遭受很大影響。另外還，有市場因素。房地產(chǎn)商品交易的價格不能完全反映其實際價值，信息不足或信息不對稱還容易導致不公平交易。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)商自身因素

首先，房地產(chǎn)投資者籌措資金的能力。房地產(chǎn)投資者往往需要通過貸款、合資等多種方式來融資。充裕的資金是工程建設質(zhì)量的根本保證，是整個房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程中的關鍵，資金鏈一旦斷裂后果不堪設想。其次，房地產(chǎn)項目施工能力。項目施工涉及多流程、多勞力、操作較復雜，科學的管理流程和突發(fā)事件的應急處理能力，能夠有效節(jié)約時間和成本。安全控制是施工管理中很重要的部分。此外，工程施工前期的勘察、設計和工程技術狀況、材料設備供應、房地產(chǎn)商品的出售或出租等，都可能存在并且足以影響經(jīng)濟效益。

2.3環(huán)境因素

首先，經(jīng)濟因素。資源漲價或者短缺，直接導致房地產(chǎn)工程成本的增加；房地產(chǎn)商品價格的下降以及房地產(chǎn)商品閑置；國家經(jīng)濟的整體走勢、經(jīng)濟政策、居民收入水平、基礎設施狀況等，都構成了房地產(chǎn)風險的經(jīng)濟因素。其次，政策因素?？梢砸l(fā)房地產(chǎn)風險的政策因素包括國家調(diào)控、突發(fā)事件、戰(zhàn)爭、社會穩(wěn)定、經(jīng)濟政策、土地和住房政策，以及產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整等，如果出現(xiàn)政策性變化，風險很大。再次，技術因素。技術的進步可能會導致房地產(chǎn)商品建筑材料、加工工藝、設計潮流的變化，導致房地產(chǎn)商品不能滿足市場需求，甚至于必須改建或者重建，這樣就增加了建造成本。另外，人文環(huán)境會影響購房者的消費行為。如人口數(shù)量、人口年齡結構、價值觀、生活方式、地理位置等。城市規(guī)劃要求、區(qū)域發(fā)展安排、社會治安狀況以及公眾對拆遷、噪音與污染等的干預，也對房地產(chǎn)商品的開發(fā)、銷售或出租造成影響。

3.有效控制房地產(chǎn)開發(fā)風險的建議

3.1在風險源頭有效預防、避開風險

如果房地產(chǎn)開發(fā)在企業(yè)結構和管理手段上再有紕漏，實屬犯了大忌。因此，房企一定要認認真真的進行一次體檢，哪怕是自我檢查也可以。例如，放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以防止市場風險。通常是，預測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個地區(qū)將有自然災害頻繁發(fā)生等而作出的決策。有效地避開風險源地可完全解除某種風險，但意昧著同時也放棄了從事該活動所帶來的利益，故此種避免風險的措施，要受到一定的限制，即使采用，也應在前期工作階段盡早作出，這樣可大大減少不必要的風險投資費用。

3.2投資組合要多樣化

一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，整體開發(fā)風險就會降低。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風險又可獲取較高的收益率。

3.3事前對房地產(chǎn)市場進行詳細調(diào)研

要分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊：要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化。以確定開發(fā)項目和開發(fā)規(guī)模：要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

3.4以財務方式控制風險

首先，房產(chǎn)企業(yè)以自身財力，直接承擔風險損失的補償責任。其次，為了降低保險公司承擔的風險，房產(chǎn)企業(yè)以繳納保險費為代價，向保險公司投保，把投資風險轉(zhuǎn)移給保險公司。另外，在房產(chǎn)項目實施中，要明確責任劃分，不能把所有的責任都攬過來，我們要通過正當?shù)摹⒑戏ǖ暮贤瑮l款，將工程中的風險責任細分到個人，減輕房產(chǎn)企業(yè)的風險壓力，保證其效益的穩(wěn)定性。

4.結語

房地產(chǎn)開發(fā)的風險是多種多樣的，導致風險發(fā)生的原因也不盡相同。要想合理規(guī)避風險，既要從自身因素出發(fā)，做好工作，又要靈活適應外部環(huán)境，只有企業(yè)自身具備一定的勢力，結合政府政策引導，才能把風險降到最低。

參考文獻：

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