張坤

摘 要：隨著國內(nèi)某些城市房價(jià)的不斷高漲和國家多項(xiàng)調(diào)控措施的出臺，國內(nèi)學(xué)者對于房地產(chǎn)泡沫有無的爭論日益激烈。對泡沫爭論的不同觀點(diǎn)、各方所提出的泡沫產(chǎn)生機(jī)理以及消解泡沫的策略進(jìn)行綜述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；綜述

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0164-04

引文

中國房地產(chǎn)的發(fā)展自2003年進(jìn)入了價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)、多項(xiàng)調(diào)控措施出臺的階段。2003年人民銀行為促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展并防范金融風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)布了有關(guān)緊縮放貸的新規(guī)定。同年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。兩項(xiàng)文件實(shí)質(zhì)上都是著重于如何促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，其中的關(guān)鍵問題就是如何調(diào)控局部地區(qū)的過熱問題，嚴(yán)重一些就是房地產(chǎn)局部泡沫問題。政策的發(fā)布引起了業(yè)內(nèi)人士的激烈爭論。各方爭論焦點(diǎn)包括了房地產(chǎn)泡沫存在與否以及新政策的取向和效應(yīng)。本文中將對泡沫爭論的不同觀點(diǎn)、各方所提出的泡沫產(chǎn)生的機(jī)理以及消解泡沫的策略進(jìn)行綜述。

一、泡沫概念的界定

首先在文章的開始要理清什么是泡沫，什么是泡沫經(jīng)濟(jì)，這樣房地產(chǎn)泡沫的含義也就迎刃而解了。那么什么是泡沫？不同的人有不同的看法。金德爾伯格（Charles.P.Kindleberger）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”辭條中寫道：“在編寫本辭條時(shí)，理論界尚未達(dá)成泡沫的一致同意的定義；至于它是否可能發(fā)生，也沒有一致的看法。”[1] 可見到目前為止還沒有嚴(yán)格的泡沫和泡沫經(jīng)濟(jì)的定義。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)者喬納丹·泰納鮑姆認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)的架構(gòu)是倒金字塔，下面是實(shí)物資本，上層是金融衍生物及虛擬資本，泡沫是虛擬資本缺乏實(shí)物資本的保證而過度膨脹的結(jié)果。泡沫是對經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的虛假繁榮現(xiàn)象的形象描述，它由資產(chǎn)價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重偏離真實(shí)價(jià)值而產(chǎn)生，又由于缺乏實(shí)物資本的支撐，最終以價(jià)格暴跌告終。泡沫引起連鎖反應(yīng)，引起金融危機(jī)。

曹振良對泡沫的定義和解釋為，泡沫實(shí)質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動現(xiàn)象。對其簡單的定義為：泡沫是由投機(jī)導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲。泡沫又稱為價(jià)格泡沫、資產(chǎn)泡沫、投機(jī)泡沫或資產(chǎn)價(jià)格泡沫。泡沫有以下兩重涵義：泡沫是資產(chǎn)價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)急劇上漲的過程或狀態(tài)；泡沫是資產(chǎn)價(jià)格高于由市場基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分[2]。

王子明認(rèn)為，泡沫是一種經(jīng)濟(jì)失衡現(xiàn)象，可以定義為某種價(jià)格水平相對于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件決定的理論價(jià)格水平的非平穩(wěn)性向上偏移，這種偏移的數(shù)學(xué)期望可以作為泡沫的度量。導(dǎo)致價(jià)格泡沫的原因是復(fù)雜的，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動中，與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過度投機(jī)行為、幼稚投機(jī)者的交易行為、規(guī)范失靈、詐騙行為和道德風(fēng)險(xiǎn)等都可能成為導(dǎo)致泡沫現(xiàn)象的原因。一般來說，在投機(jī)性泡沫發(fā)生時(shí)，價(jià)格往往會突然攀升，價(jià)格的攀升趨勢可能會使市場產(chǎn)生進(jìn)一步價(jià)格上升的預(yù)期，并且吸引新的買主，形成自我實(shí)現(xiàn)的正反饋過程。當(dāng)泡沫被市場發(fā)現(xiàn)，就會產(chǎn)生和原來相反的預(yù)期，出現(xiàn)使市場價(jià)格回歸理論價(jià)格的動力，價(jià)格可能迅速而急劇地下降，導(dǎo)致泡沫的破滅[3]。

包宗華認(rèn)為，泡沫是一種價(jià)格遠(yuǎn)離價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。根據(jù)泡沫產(chǎn)生的程度和后果分為兩類，第一類是泡沫經(jīng)濟(jì)，其產(chǎn)生的主要原因是過度投機(jī)，表現(xiàn)是價(jià)格若干倍的狂漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的離開價(jià)值，但這種高價(jià)只保持一定的時(shí)間后則破裂，每一個泡沫經(jīng)濟(jì)事件都會對社會經(jīng)濟(jì)造成不同程度的危害。第二類是一般性的泡沫，可稱為經(jīng)濟(jì)泡沫，比較普遍產(chǎn)生，它也會帶來大幅度的漲價(jià)但上漲和下降幅度較小，不會有泡沫經(jīng)濟(jì)的“破裂”和“狂跌”現(xiàn)象，并且對調(diào)節(jié)市場起到一定的積極作用[4]。

二、中國房地產(chǎn)泡沫是否存在

事實(shí)上，對于目前市場究竟是怎樣的一種狀態(tài)，仍然是眾說紛紜，有著截然不同的觀點(diǎn)：一種是認(rèn)為中國房地產(chǎn)存在泡沫，而另一種認(rèn)為不存在泡沫，可能存在局部過熱。

1.“泡沫論”持有者

謝國忠指出，在這次經(jīng)濟(jì)繁榮中，大多數(shù)的利潤都來自于房地產(chǎn)行業(yè)，資本收益依賴于房地產(chǎn)需求的高增和房價(jià)的高企。在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目總量的市場價(jià)值大約相當(dāng)于GDP總額的30%。所有數(shù)據(jù)都表明，目前的市場已經(jīng)處于嚴(yán)重的過度擴(kuò)展?fàn)顟B(tài)[5]。當(dāng)在一個泡沫破裂之前，它都會保持?jǐn)U張勢頭。1995年，當(dāng)美元見底的時(shí)候，泰國曼谷的“房地產(chǎn)泡沫”開始破裂，下跌的房價(jià)使外國投機(jī)熱錢撤離。上海與十年前的曼谷很類似，很可能步其后塵。而泡沫破裂的時(shí)間取決與外來資金 [6]。

易憲容認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫存在與否的爭論就在于把住房需要與住房需求混為一談。無論從消費(fèi)的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價(jià)格只能使得中國房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大[7]。

宋德林認(rèn)為，房地產(chǎn)是最終消費(fèi)品，跟資本市場有很大的不同，房地產(chǎn)的基本價(jià)值已到位，在炒的過程中沒有形成任何新的價(jià)值，炒房就是投機(jī)。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品價(jià)格和價(jià)值背離很大叫做泡沫。上海的房價(jià)兩年翻了兩倍，這就是泡沫[8]。

王小廣認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)正處在“泡沫化”自我強(qiáng)化的過程。房地產(chǎn)的繁榮是非理性的，房價(jià)的上漲必須與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，特別是購買力水平相適應(yīng)的，持續(xù)地脫離就是泡沫，就是“非理性”。衡量居民住房購買力的主要指標(biāo)是房價(jià)收入比，中國的許多大城市房價(jià)收入比持續(xù)多年在10倍以上，有的高達(dá)15倍，過高的房價(jià)收入比說明目前房價(jià)嚴(yán)重高估，泡沫化嚴(yán)重，同時(shí)也說明靠房價(jià)上漲支撐的房地產(chǎn)需求增長不可能長期持續(xù)，購買力的瓶頸遲早會到來[9]。

尹中立認(rèn)為，不能用一般的市場均衡理論去解釋和分析房地產(chǎn)市場的問題和現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場具有投資品市場的特征，簡單的概括投資品市場的價(jià)格波動規(guī)律就是“追漲殺跌”，按照股票市場的經(jīng)典投資理論為“牛市中，股價(jià)有自我強(qiáng)化和復(fù)制的功能”。房地產(chǎn)市場繁榮階段的特征就是價(jià)格上漲，需求增加，空置率下降，此階段也是房地產(chǎn)泡沫的形成階段，市場景氣度高，人們對前景盲目樂觀，但此時(shí)市場形式會隨時(shí)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)[10]。

2.“非泡沫論”持有者

包宗華則指出，許多文章的作者把泡沫現(xiàn)象包含的內(nèi)容擴(kuò)大化，除“價(jià)格漲的過快”，還有“房地產(chǎn)發(fā)展過熱”、“房地產(chǎn)投資增長過速”、“房地產(chǎn)規(guī)模過大”、“住房空置率過大”、“房價(jià)收入比過高”、“房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出”、“房地產(chǎn)利潤過高”等等，都?xì)w結(jié)為泡沫現(xiàn)象。如果硬要把這些內(nèi)容歸入泡沫現(xiàn)象，必定會造成理論上、實(shí)施政策措施上的混亂。包先生結(jié)論為：第一，在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的時(shí)期，一般不會出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)蕭條或破裂的問題。第二，中國有日本當(dāng)年相同的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮發(fā)展的條件，又有比日本年平均價(jià)格低和政府已經(jīng)予以調(diào)控的不同條件，而且國民經(jīng)濟(jì)不僅沒有蕭條而且在繼續(xù)繁榮發(fā)展。因此不可能出現(xiàn)全國性的房價(jià)破裂問題。第三，少數(shù)城市房價(jià)漲幅超過10%甚至20%，但時(shí)間都沒有超過三年，即使出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫的苗頭或經(jīng)濟(jì)泡沫，但沒成為泡沫經(jīng)濟(jì)，即使外國專家抨擊的上海也沒有泡沫經(jīng)濟(jì)[11]。

顧云昌認(rèn)為，全國房價(jià)是平穩(wěn)、正常的上揚(yáng)，不存在資產(chǎn)價(jià)格的虛漲。中國人均可支配收入平均增速是房價(jià)漲幅的2倍，居民的購房能力不僅沒有下降反而上升。滬杭的泡沫大約處于中小泡沫的程度，并隨著居民收入的提高和房價(jià)的平穩(wěn)或稍有回落，泡沫會慢慢消融，這種現(xiàn)象只是局部的 [12]。

劉韜認(rèn)為，日本三十多年平均每年上漲超過10%，其中超過30%有兩次，這也成為其產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的原因。因此參考日本房地產(chǎn)發(fā)展歷史，中國房地產(chǎn)的價(jià)格上漲無論從時(shí)間還是漲幅方面都不具備產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的條件。統(tǒng)觀全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都會發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求和實(shí)際供給的結(jié)構(gòu)失衡問題，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性的過?，F(xiàn)象也不能判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”[13]。

文林鋒認(rèn)為，局部地區(qū)房地產(chǎn)需求的旺盛與房價(jià)的上漲并不意味著就是泡沫，主要是一些原來房地產(chǎn)發(fā)展滯后的一線城市的房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起的表現(xiàn)，有的地方甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的矛盾。并不能單純以房價(jià)的漲跌來衡量房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫，而應(yīng)該看價(jià)格和價(jià)值的相互關(guān)系。停止住房實(shí)物分配后釋放的購買能力，新建房屋品質(zhì)的提高，居民改善居住水平的愿望，城市化進(jìn)程的加快，新增人口和外來人口的住房需求，個人收入的增加等成為強(qiáng)大的市場需求支撐；城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入的增加，土地資源的不可再生性和稀缺性導(dǎo)致土地供給量與住房需求量的矛盾加大，土地取得成本的增加，這些因素使得土地價(jià)格逐年上升；建材漲價(jià)和建筑工人工資水平的增加使成本加大；住房檔次和品質(zhì)的提升提高了商品房的價(jià)值。國外資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，刺激了投資和消費(fèi)的增長。部分地區(qū)的投資過熱的主體為民營企業(yè)，投資主體的性質(zhì)決定了其投資的理性[14]。

三、房地產(chǎn)價(jià)格高漲和房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)理分析

易憲容認(rèn)為，政府信貸政策的誤導(dǎo)越來越成為房地產(chǎn)需求擴(kuò)張和膨脹的主流的原因，銀行超低利率及銀行資金的易獲得性，使民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮，使得北京、上海個人住房持有率大大的高于法國、德國和美國。沒有把房價(jià)的變化作為宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，國內(nèi)投資在高位運(yùn)行的狀況是無法改進(jìn)的[15]。

王小廣認(rèn)為，造成房地產(chǎn)日益“泡沫化”的原因相當(dāng)?shù)膹?fù)雜。第一是體制方面的原因，政府存在過度投資的沖動，地方政府把房地產(chǎn)作為籌集公共投資資金的“聚寶盆”；另外的體制原因就是我們沒有設(shè)計(jì)出一套有效的制度來防止房地產(chǎn)泡沫。第二個房地產(chǎn)持續(xù)的過熱的原因是給不動產(chǎn)賦予了過多的投資屬性，再加上開發(fā)商對消費(fèi)者的誤導(dǎo)，引發(fā)房價(jià)過度上漲，房地產(chǎn)虛熱。土地政策寬松和價(jià)格低廉，獲得土地上獲得了政府的過度刺激；房地產(chǎn)消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)空置意識薄弱，允許了具有投機(jī)性的政策的存在[9]。

宋德林認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是一個體制問題。房地產(chǎn)80%的資金來自銀行，商業(yè)銀行有著支持房地產(chǎn)發(fā)展的巨大作用，由于商業(yè)銀行處于規(guī)模發(fā)展時(shí)期便會出現(xiàn)總行給分行的指標(biāo)是超常規(guī)的，而這些指標(biāo)是和職位結(jié)合的；并且銀行干部為任期制，缺乏無限期責(zé)任的追究；這種情況導(dǎo)致銀行放貸審查時(shí)，會采取一些權(quán)衡之策。銀行在支持時(shí)很賣力，但調(diào)控時(shí)乏力[16]。

厲以寧認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的確是有問題，但主要是結(jié)構(gòu)問題。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲主要是由于占房地產(chǎn)價(jià)格40%的土地價(jià)格的上升而上升的，再加上土地批量有限。所以房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不是泡沫造成的，而是供求決定的，要解決這個問題，利率調(diào)整和土地批量調(diào)整同等重要，并且調(diào)控房地產(chǎn)市場供給的主動權(quán)掌握在政府的手中：房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)多批土地，反之則少批[17]。

劉福坦把中國的房地產(chǎn)泡沫大體可以分為兩類：一類表現(xiàn)為商品房價(jià)格過高；另一類表現(xiàn)為供求結(jié)構(gòu)不對稱。但產(chǎn)生的根源是一個，即房地產(chǎn)商品化、資本化過程中要素和產(chǎn)品流通體制改革出現(xiàn)了重大失誤?，F(xiàn)行房地產(chǎn)流通體制與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、主要矛盾轉(zhuǎn)化態(tài)勢、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重背離[18]。

豐雷、朱勇、謝經(jīng)榮從目前中國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期這樣一個特征出發(fā)，對中國房地產(chǎn)泡沫形成原因進(jìn)行分析，認(rèn)為如果僅限于從投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬資本理論等角度進(jìn)行，將會出現(xiàn)偏差。土地投機(jī)是中國房地產(chǎn)泡沫形成的最直接原因。政府失敗是中國房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因，土地供應(yīng)的雙軌制，政府對土地市場的過度干預(yù)和干預(yù)失靈，以及市場主體結(jié)構(gòu)不合理等原因，推動了土地投機(jī)等“市場因素”在地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制中直接發(fā)生作用。而權(quán)力尋租和法制不健全等因素，則在中國房地產(chǎn)泡沫的形成中起了推動作用[19]。

四、消解房地產(chǎn)泡沫的方法

隨著新政策的出臺不同的學(xué)者也表示了自己的看法和防范、消解房地產(chǎn)泡沫的策略。

易憲容提出政府應(yīng)該通過調(diào)整銀行利率和銀行信貸來調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，因?yàn)榉績r(jià)是通過房地產(chǎn)供求關(guān)系變化來調(diào)整的，只有這樣的措施才能使國內(nèi)房地產(chǎn)新政走向明確化，否則微觀的調(diào)整并不能控制房地產(chǎn)市場的過熱。如果中央銀行能夠逐漸讓國內(nèi)利率市場化，讓市場的利率逐漸進(jìn)入一個上升周期，那么已經(jīng)形成的國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫可能會在這個過程中逐漸消解。

王小廣認(rèn)為，首先積極的宏觀經(jīng)濟(jì)政策向穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變的一個重要的內(nèi)容就是財(cái)政和金融政策要減少對房地產(chǎn)消費(fèi)的刺激。刺激住宅消費(fèi)的政策要轉(zhuǎn)向“適度的緊縮”，政府要把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要精力從房地產(chǎn)上轉(zhuǎn)向工業(yè)升級和城市競爭力的提高。其次要加強(qiáng)對房地產(chǎn)的金融和土地調(diào)控，可以適時(shí)地采取結(jié)構(gòu)性升息措施，抑制泡沫的繼續(xù)發(fā)展；二是采取嚴(yán)格的土地調(diào)控政策，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，增加中低檔住宅的供給。第三是建立抑制房地產(chǎn)“泡沫化”的長效機(jī)制，取消預(yù)售政策，征收房地產(chǎn)稅，新房住滿一年以后才準(zhǔn)上市，以抑制住房的過度投機(jī)行為[9、20]。

沈悅認(rèn)為，中國政府選擇一些政策工具的組合來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格：通過央行控制的利率和再貼現(xiàn)工具；通過一些監(jiān)管政策如準(zhǔn)備金、資本要求，以及對金融機(jī)構(gòu)的貸款進(jìn)行管制，幫助抵御房地產(chǎn)相關(guān)信貸供應(yīng)流動性的巨大變化帶來的沖擊；通過逆景氣循環(huán)的財(cái)政政策，消除私人部門的超量消費(fèi)或者消費(fèi)不足，進(jìn)而影響總產(chǎn)出和私人部門的消費(fèi)；通過選擇性的稅收變化降低或提高資產(chǎn)交易的實(shí)際稅收回報(bào)。但調(diào)控政策出臺時(shí)間應(yīng)十分慎重[21]。

謝百三、王巍認(rèn)為，輕易捅破房地產(chǎn)泡沫并非明智之舉，應(yīng)該采取以下的措施：一是控制整頓銀行信貸資金。銀行信貸資金是房地產(chǎn)泡沫形成的一個不可或缺因素，也是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。因此，合理限制信貸是優(yōu)化資源配置和銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。二是推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化。三是積極推進(jìn)部分地區(qū)的廉價(jià)房建設(shè)，以尋求供需平衡，讓部分城市房地產(chǎn)價(jià)格緩慢上升，才是釋放和化解風(fēng)險(xiǎn)的良策[22]。

文林鋒認(rèn)為，抑制房價(jià)過快上漲，關(guān)鍵是調(diào)整供求關(guān)系，增加供給，控制需求，即增加中低價(jià)位商品房的住宅供給，特別是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，滿足中低收入家庭的住房需求，同時(shí)采取有效措施，抑制投機(jī)炒作行為，把擾亂市場等不合理的需求排斥在外 [23]。

參考文獻(xiàn)：

[1] The New Palgrave Dictionary of Economics，volⅠ，p.281.

[2] 曹振良，高曉慧.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與研究[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.

[3] 王子明.泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)——非均衡分析[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002.

[4] 包宗華.“泡沫”爭論與2005年房地產(chǎn)形勢[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2005，（1）.

[5] 謝國忠.中國房地產(chǎn)還能興多久[J].金融經(jīng)濟(jì)，2004，（11）.

[6] 謝國忠.上海房地產(chǎn)有可能步曼谷后塵[J].金融經(jīng)濟(jì)，2005（4）.

[7] 易憲容.中國房地產(chǎn)市場泡沫存在與否之爭[J].河南金融管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2005，（2）.

[8] 朱德林.房地產(chǎn)泡沫是一個體制問題[J].中國新聞周刊，2005，（4）.

[9] 王小廣.抑制房地產(chǎn)“泡沫化”[J].中國金融，2005，（4）.

[10] 尹中立.空置率下降并不能說明房地產(chǎn)市場沒有泡沫[J].中國房地產(chǎn)金融，2005，（2）.

[11] 包宗華.“中國房地產(chǎn)泡沫破裂論”的“破裂”——論泡沫破裂論“破裂”后的2005年房地產(chǎn)形式[J].城市開發(fā)，2005，（1）.

[12] 顧云昌.中國房地產(chǎn)市場總體上沒有多少泡沫[J].住宅科技，2005，（2）.

[13] 劉韜.辨析房地產(chǎn)泡沫[J].市場研究，2005，（6）.

[14] 文林鋒.對當(dāng)前和未來房地產(chǎn)形式的認(rèn)識[J].房地產(chǎn)市場，2005，（1）.

[15] 易憲容.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2005-06-08.

[16] 朱德林.房地產(chǎn)泡沫是一個體制問題[J].中國新聞周刊，2005，（4）.

[17] 厲以寧.經(jīng)濟(jì)泡沫不等于泡沫經(jīng)濟(jì)[J].當(dāng)代經(jīng)理人，2005，（1）.

[18] 劉福坦.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源在于流通體制[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2003，（4）.

[19] 豐雷，朱勇，謝經(jīng)榮.中國地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究[J].管理世界，2002，（10）.

[20] 唐敏.房貸新政擠壓房地產(chǎn)泡沫[J].金融信息參考，2005，（5）.

[21] 沈銳.對中國房地產(chǎn)價(jià)格走勢的判斷與政策建議[J].中國房地信息，2005，（7）.

[22] 謝百三，王巍.對房地產(chǎn)降溫不可魯莽[J].金融信息參考，2005，（5）.

[23] 文林鋒，楊玉珍.采取有效措施 控制房價(jià)過快上漲——長三角房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市調(diào)研報(bào)告[J].房地產(chǎn)市場，2005，（5）.

Abstract：With a rise in real estate prices in some cities and some new measures determined by the central government，The specialists and scholars controversy on whether real estate bubbles occur or not becomes hotter.The author discusses the specialists and scholars distinct Standpoints about bubbles，the reasons for real estate bubbles and solutions to real estate bubbles which are brought forward by the specialists and scholars.

Key words：real estate；bubbles；review[責(zé)任編輯 安世友]