王姍

摘要：近年來，高房價及其所衍生出來的一系列問題成為兩會的熱點話題。在探索高房價的深層次原因時，眾多學者將矛頭指向地方政府所主導的“土地財政”。本文試圖通過分析土地財政對地價、投融資需求、保障房建設(shè)和中央調(diào)控政策四方面影響，從理論上分析土地財政影響房價的作用機制，并在此基礎(chǔ)上提出改善土地財政進而穩(wěn)定房價的政策建議。

關(guān)鍵詞：高房價；土地財政；作用機制

中圖分類號：F810 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-0000-01

一、土地財政的內(nèi)涵分析

20世紀90年代，地方財力枯竭日益嚴重，伴隨著土地制度改革與土地市場的建立，土地逐漸成為地方政府斂財?shù)闹匾ぞ摺Ｍ恋刎斦@一財政現(xiàn)象在我國獨特的經(jīng)濟環(huán)境和社會制度土壤下開始產(chǎn)生的，反映了在地方財力與事權(quán)失衡下，地方政府在利益分配中的重新選擇。關(guān)于土地財政的概念，學術(shù)界尚未形成統(tǒng)一的共識。從狹義上講，土地財政是指在地方財政收入中，土地使用權(quán)出讓收入即土地出讓金占較大比重，地方政府嚴重依賴土地出讓金收入來滿足財政支出需要；從廣義上講，土地財政是指地方政府過度依賴從土地資源取得的直接和間接收入來支持財政的一種特殊財政現(xiàn)象，包括土地出讓金收入、土地直接稅收、土地間接稅收以及投融資收益和其他五部分。

二、土地財政影響房價作用機制分析

分稅制集權(quán)改革迫使“土地財政”成為地方政府的救急策略。土地財政的出現(xiàn)一定程度上緩解了地方政府在收支方面長期存在的“剪刀差”，維持了地方財政正常運轉(zhuǎn)，但地方政府在追求土地增收的同時也助長了房價與地價一路飆升，土地財政成為房價上漲的主要因素。地方政府的土地財政生存模式最終推高地價、助長投機性和投資性與融資需求、阻礙保障房建設(shè)和弱化中央調(diào)控政策，一些列傳導機制最終助推了房價高漲。

1.土地財政直接推高地價

在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，地價上漲具有一定的合理性，但地價的極速上漲不得不讓我們考慮到人為的推動因素。據(jù)數(shù)據(jù)分析，在房地產(chǎn)項目開發(fā)成本構(gòu)成中，土地相關(guān)稅費約占房價的50%左右（尤其是土地出讓金一般約占到樓市售價的40%），而建筑施工成本和三項費用僅占房價的30%左右。目前我國土地供應實行的是招拍掛模式，這給地方政府不斷抬高房價提供了更大的制度彈性。地方政府出于對土地財政的依賴，利用土地所有者身份，壟斷土地資源，對土地實行完全商品化經(jīng)營，在土地資源日益稀缺情況下，通過減少土地供應規(guī)模和獨家拍賣模式促進地價持續(xù)高位。

2.土地財政助長房地產(chǎn)投資性、投機性需求和融資需求

目前，在我國證券投資市場不發(fā)達，金融產(chǎn)品單一情況下，房地產(chǎn)逐漸失去其本身的住房意義，成為重要的投資品和持幣保值的首選。一方面，隨著城市化進程的加快，農(nóng)業(yè)人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，市場剛性需求依然強勁；另一方面以第二套房或第二套以上房作為資本增值的投資性住房彈性需求不斷高漲。在土地財政的刺激和制約下，地方政府長期將房地產(chǎn)投機成本維持在較低水平，導致住房的投機性需求擠出了消費性需求，設(shè)法維護房價上漲，維持自己的土地收益，尋求財政收入增加。

3.土地財政阻礙保障房建設(shè)

土地財政下地方政府逐利的動機誘發(fā)了保障房建設(shè)的道德風險，大大降低了保障房對商品房市場的價格調(diào)控。保障房的建設(shè)擠占大量土地，并且降低對住房的需求，這樣會使地方政府喪失本應用于商品房建設(shè)所帶來的高額土地出讓金收入，地方政府迫于地方財政和中央的壓力，往往采取打“擦邊球”的方式，將保障房建于偏遠地段，以此實現(xiàn)響應中央號召的同時保障土地出讓收益。

4.土地財政弱化中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策

地方政府為了維護房地產(chǎn)收益，對保障房建設(shè)工程采取“敷衍”態(tài)度，不積極全力配合中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策。一方面，地方政府政府需要房地產(chǎn)市場繁榮來維持財政收入，缺乏配合中央政策的激勵機制。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)日益成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重逐年加大，地方政府有激勵去維持房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，維持房價上漲。在這兩方面作用激勵下，地方政府在執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策時具有不徹底性。

三、解決土地財政問題，增強房地產(chǎn)調(diào)控效力

土地財政與房價具有高度相關(guān)性，可以說土地財政是推高房價的“隱形殺手”。地方政府在追逐土地財政市場份額時，抬高土地價格，其短期逐利行為支撐了房價攀升。破解土地財政對房價的推動力，消除誘使房價升高的路徑依賴和傳導機制，需要從源頭上對土地財政進行政策設(shè)計。

第一，加快財稅體制改革，建立財力與事權(quán)相匹配的財政體制。在財政收入方面，改革現(xiàn)行稅制，加快房產(chǎn)稅、營改增、資源稅和消費稅改革步伐，努力從稅收上增加地方財政收入，建設(shè)地方主體稅種，構(gòu)建完善的地方稅收體系；在財政支出方面，按照收益范圍，明確劃分中央和地方政府的支出責任。同時，完善轉(zhuǎn)移支付制度，優(yōu)化轉(zhuǎn)移支付結(jié)構(gòu)，重點借鑒德國和日本的轉(zhuǎn)移支付模式進行制度化改革。

第二，完善土地出讓和管理制度。改革現(xiàn)行的土地出讓金收取方式，將一次征收制改為出讓與年租混合制，先一次征收適當土地出讓金，其余部分在規(guī)定使用年限內(nèi)按年收??；完善“招拍掛”土地出讓模式，明晰土地出讓流程，嚴格按照章程辦事；建立土地收益基金制度，努力化解土地財政風險。

第三，改革住房政策，建立完善的住房保障體系。加快財產(chǎn)公示進程，將官員等財產(chǎn)“陽光化”；加快保障房建設(shè)，完善配套機制；努力建立低收入群體一保障房、中等收入群體—有限制商品房和高收入群體—完全商品房住房機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)在消費和投資之間的平衡。

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作者簡介：王 姍（1989-），女，河南安陽人，職稱：無，學歷：碩士，研究方向：財政學。