本刊記者 王寅

相比限購，限貸的放松對市場的刺激意義更大。但不管當(dāng)前是否有銀行下調(diào)首套房按揭貸款利率，今年的“金九銀十”恐怕注定“成色不足”，“即便成交量出現(xiàn)弱反彈，價格也沒有任何反彈?！?/p>

“整體市場供大于求的形勢已經(jīng)確立?！痹谥性禺a(chǎn)首席分析師張大偉看來，在過去的兩三年，我國房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系逐漸發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

賣出的房子越來越少

9月13日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年1至8月全國商品房待售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至8月末，全國的商品房待售面積為56160萬平方米，與7月末相比增加930萬平方米。其中，住宅待售面積增加了590萬平方米。

與商品房待售面積逐漸上漲的局面相反的是，今年1至8月商品房的銷售面積增速卻在逐漸下滑，全國商品房庫存量越來越大。截至8月末，全國商品房待售面積達(dá)到了56160萬平方米（約5.6億平方米）。

這么多商品房，需要花多長時間才能賣掉？今年1至6月的銷售數(shù)據(jù)可以提供一些參考。

根據(jù)萬科2014年上半年年報數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州這14個城市的商品住宅庫存消耗時間較長。截至6月底，這些城市的新房庫存面積（已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積）由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化周期（按最近3個月移動平均成交面積計(jì)算）由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。

7月11日，住建部部長陳政高在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上說，要“千方百計(jì)消化庫存”。但對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，要快速消耗待售商品房庫存似乎并不是一件容易的事情。張大偉認(rèn)為，對于新房市場而言，全國大部分主要城市已進(jìn)入平穩(wěn)期，消費(fèi)需求的增長空間相對有限。他認(rèn)為，部分二三線城市在過去兩年的商品房銷售增長過快，消費(fèi)需求甚至已被透支。

雖然一線城市的消費(fèi)需求依然存在，部分一線城市商品房供不應(yīng)求的局面沒有發(fā)生太大改變，“但由于房價基數(shù)較高，一定程度上背離了市場購買力，因此去化速度不快?！痹趶埓髠タ磥恚€城市以及不少四線城市商品房市場供大于求態(tài)勢明顯，成交量恐怕難以出現(xiàn)大幅回升，房價也會因此不可避免地出現(xiàn)調(diào)整。

旺季不旺，未來量漲價不漲？

“金九銀十”是樓市的常態(tài)，但是今年的秋季樓市似乎并沒有出現(xiàn)往年的火爆狀態(tài)，往年的銷售旺季如今似乎并沒有旺起來。

在剛剛過去的8月，商品房銷售面積與7月相比出現(xiàn)了小幅上漲，從8115萬平方米升到8507萬平方米。恒銀基金分析師何沐澤認(rèn)為，這與全國多個城市放寬限購政策有一定關(guān)系。以上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個城市為例，8月這些城市的新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4.9%，其中有17個城市的成交量上升。不過，這種態(tài)勢在進(jìn)入9月初期后并沒有延續(xù)下去。

中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測的全國40個重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，9月前半個月，新建住宅成交面積較8月同期下降4.7%，其中僅三四線城市微升1%。如果剔除中秋三天假期，一線及二線城市的新建住宅成交面積分別下降0.1%、5.8%。

而二手住宅市場在9月前半個月同樣沒有進(jìn)入所謂的“金九”時期，中原集團(tuán)研究中心對全國21個重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月前兩周二手住宅成交面積不升反降，與8月同期相比，下降5.2%。

不過，雖然成交量出現(xiàn)了波動，但隨著放開限購的城市逐漸增加，對新建商品房成交量看漲的人開始增多——但前提之一是房企需要以價換量。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為：“新增供應(yīng)增加，促銷力度加大，信貸條件趨松，購房環(huán)境改善，成交量增長可預(yù)期。”

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此表示贊同。他認(rèn)為，“雖然‘金九銀十’沒戲，但隨著開發(fā)商推盤量加大并積極促銷，9、10月份成交量將有所反彈?！睏罴t旭預(yù)計(jì)，9月和10月的銷量比之前可能略有增長，“至少不會繼續(xù)低迷。但是，量有所放松的話，是企業(yè)以價促銷、以量換價，以加大促銷力度為代價換來的量，價格還是會下跌、調(diào)整?！?/p>

限貸才是關(guān)鍵

越來越多的城市放寬限購是促成近期部分地區(qū)新建商品房成交量上升的原因之一，但是上漲幅度并不明顯。如果銀行的限貸不放松，地方限購政策松綁的利好就釋放不出來。陳國強(qiáng)表示，此次市場下行，起因是限貸，“相比限購，限貸的放松對市場的刺激意義更大?！蹦敲?，信貸政策是否會放松？

9月15日，湖北省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（簡稱《意見》）提出要“支持合理住房消費(fèi)”，并表示要“在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

這一消息引發(fā)了社會討論熱潮。但是，對湖北省出臺的這份《意見》真實(shí)效果的質(zhì)疑非常大，主要質(zhì)疑點(diǎn)在于：銀行信貸是否放松，決定權(quán)在于銀行及銀行監(jiān)管部門，而非住建廳所能左右。根據(jù)易居中國旗下克爾瑞信息對武漢市主要商業(yè)銀行的調(diào)查結(jié)果，包括建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行以及招商銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、華夏銀行在內(nèi)的眾多商業(yè)銀行均表示并未收到任何調(diào)整個人首套房貸款利率的通知。

“銀行會根據(jù)自身資金、風(fēng)險、額度等因素調(diào)整自己的信貸政策，而地方政府并無權(quán)利干涉?！?克爾瑞研究員楊科偉表示，各地政府可以在“放寬限購”上作出規(guī)定，卻無法左右銀行信貸。

雖然地方政府無法影響銀行信貸，但從目前的情況來看，部分地區(qū)的銀行信貸已經(jīng)出現(xiàn)松動跡象。

以北京為例，根據(jù)融360對北京市提供按揭貸款的29家銀行（含公積金貸款）的貸款利率監(jiān)測數(shù)據(jù)，中信銀行、招商銀行和匯豐銀行對符合一定條件的首套房貸款客戶提供基準(zhǔn)率0.9倍的優(yōu)惠利率，而交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、大華銀行、北京銀行、北京農(nóng)商銀行則在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上提供九五折優(yōu)惠。

不過，至記者發(fā)稿時，大部分銀行依然按照基準(zhǔn)利率提供貸款，北京地區(qū)的興業(yè)銀行和渤海銀行的首套房按揭貸款利率甚至執(zhí)行基準(zhǔn)利率1.05倍的標(biāo)準(zhǔn)。楊紅旭認(rèn)為，信貸政策的走向“關(guān)鍵還要看央行、銀監(jiān)會接下來會不會在房貸方面進(jìn)一步放松”。

但不管當(dāng)前銀行是否下調(diào)首套房按揭貸款利率，在楊紅旭看來，今年的“金九銀十”注定“成色不足”，“即便成交量出現(xiàn)弱反彈，價格也沒有任何反彈?！?/p>