摘 要：當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性、先導(dǎo)性的地位。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有關(guān)聯(lián)性高、帶動(dòng)性強(qiáng)、涉及面廣、收益性強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)繁榮的重要支撐點(diǎn)，是整個(gè)社會(huì)各個(gè)行業(yè)相互聯(lián)系的重要樞紐。但是，在房地產(chǎn)市場上特別是商品房增量市場上出現(xiàn)了房價(jià)過高，增量房結(jié)構(gòu)不合理等問題，本文對此進(jìn)行剖析并試圖找到解決這些問題的對策。

關(guān)鍵詞：商品房市場增量；問題；建議

一、我國商品房市場增量市場存在的問題

1.房價(jià)居高不下且上漲過快。雖然近年來，我國政府出臺了一些列的調(diào)控房價(jià)的政策，但是收效甚微，與人們的收入水平相比許多城市房價(jià)增長速度過快，價(jià)格過高，通常一個(gè)房子要耗費(fèi)甚至三代人的積蓄才能付的起，已大大超過人們的承受能力。究其原因有：首先，土地是稀缺性資源，其數(shù)量有限且不能再生，對這種稀缺資源的使用權(quán)進(jìn)行控制就可以達(dá)到壟斷的效果，從而獲得巨大的利潤。在長期范圍內(nèi)，土地供給缺乏彈性，而需求又不斷增加，土地價(jià)格必定會(huì)上漲，當(dāng)前房價(jià)過高的很重要的一個(gè)原因就是土地資源本身就具有保值增值性。

另一個(gè)原因就是炒高房價(jià)。房價(jià)越高，利潤就越高。對于開發(fā)商來說，商人的本性就是逐利，他們采取假買假賣、廣告媒體宣傳等方式來抬高房價(jià)。越來越多的民眾看到這個(gè)交易有利可圖，紛紛加入了炒房這個(gè)行列，房屋投機(jī)性需求增加，過量的需求導(dǎo)致價(jià)格的上漲，價(jià)格上漲又會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來更多的利潤，利潤增加，又會(huì)吸引新的開發(fā)商和投機(jī)者加入該行業(yè)，如此循環(huán)反復(fù)。

2.結(jié)構(gòu)的不合理。由于利益的驅(qū)使以及布局結(jié)構(gòu)的失調(diào)，當(dāng)前商品房市場增量市場上出現(xiàn)的最大問題就是別墅、大戶型商品房等高檔住宅建筑面積過大，而中低價(jià)位的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房相對開發(fā)量不足。住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。一些開發(fā)商為了牟取更多的利益，只是大規(guī)模修建大戶型的高檔住房，無視廣大消費(fèi)者的不同需求。這樣的直接后果就造成經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔的房屋的建設(shè)量不足，而高檔住房又大量閑置，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。導(dǎo)致了土地資源的浪費(fèi)和不合理利用。據(jù)我國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年7月至2011年12月的18個(gè)月間，全國住宅待售面積增加1322萬平方米，商品房待售面積增加了8000萬平方米，在2009年以后，國家統(tǒng)計(jì)局將商品房的空置面積改為“待售面積”，兩者的區(qū)別是：前者是開發(fā)商沒有將房屋銷售出去或處于出租的狀態(tài)，而后者是指房屋已經(jīng)售出，但閑置到無人居住。然而，無論采用哪種說法，無論是“待售”還是“空置”，都是住房結(jié)構(gòu)不合理的一個(gè)表現(xiàn)。

二、針對當(dāng)前商品房市場增量市場存在問題的解決對策

1.規(guī)范土地出讓市場。我國法律明確規(guī)定，我國是城市土地國家所有，所以說，國家壟斷了城市土地。見下圖土地出讓收入在地方財(cái)政中占有很大的比例，2008年～2011年的成都市的財(cái)政收入平均每年為 1675.89億元，其中地方財(cái)政收入平均每年為487.42為億元，土地出讓金平均每年為323.94億元， 土地出讓金與財(cái)政總收入比值為 19.33%，土地出讓金與地方財(cái)政收入比值為 66.46%?？梢钥闯?，成都市由土地帶來的“土地財(cái)政”占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入比重較大，為房地產(chǎn)市場帶來可持續(xù)運(yùn)作的空間基礎(chǔ)。另外，土地出讓對地方經(jīng)濟(jì)帶來了重大的影響，這也是為什么房價(jià)一再高漲，地方政府也不愿意為打壓房地產(chǎn)市場的原因。

2008年—2011年成都市土地出讓金對比

數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院

政府對土地財(cái)政的依賴造成增量房地產(chǎn)市場的不合理狀態(tài)，要求改革現(xiàn)有土地出讓過程中不合理的制度加大對已出讓土地的利用率；逐漸建立梯度土地供應(yīng)體系，從而滿足市場中不同的需求。

2.調(diào)整增量房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)。各地要通過改建擴(kuò)建、租賃、購買等多種方式，多渠道的拓展保障性住房面積，擴(kuò)大保障性住房的覆蓋范圍。加強(qiáng)住房管理制度，健全法律法規(guī)，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，做到公平公正公開。增加公共租賃房屋的供給，控制高檔住宅的數(shù)量，通過增加房屋的供給有效率，改變供不應(yīng)求的狀況。在房地產(chǎn)市場中引入競爭機(jī)制和把握調(diào)控政策，改善房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)布局。

3.建立商品房市場增量市場信息披露系統(tǒng)。由于大量的投機(jī)者進(jìn)入市場炒賣地產(chǎn)，而此時(shí)，需求過旺，價(jià)格迅猛上漲，攪亂了房地產(chǎn)市場秩序。政府可以建立一個(gè)完善的信息披露系統(tǒng)來抑制過大的投機(jī)需求，一方面，方便及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)布最新信息，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)；另一方面，及時(shí)、快速準(zhǔn)確的搜集行業(yè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析，對市場的現(xiàn)狀作出判斷，及時(shí)解決存在的問題。

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