張玉玲

編者按：

根據(jù)保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，從今年7月1日起到2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢四地率先展開(kāi)住房反向抵押養(yǎng)老試點(diǎn)。至此，中國(guó)式“以房養(yǎng)老”模式正式啟動(dòng)。

“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的正式啟動(dòng)，意味著國(guó)外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有計(jì)劃地在國(guó)內(nèi)規(guī)范發(fā)展。

2013年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，將“以房養(yǎng)老”作為完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)投融資政策的一項(xiàng)舉措。這一略顯生疏的名詞，迅速成為社會(huì)討論熱點(diǎn)。2014年3月20日，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)要求，豐富養(yǎng)老保障方式的新途徑，保監(jiān)會(huì)決定開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。2014年6月23日保監(jiān)會(huì)公布的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，“以房養(yǎng)老”政策7月1日起在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市試點(diǎn)，至此，備受百姓關(guān)注的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策落地。

千呼萬(wàn)喚，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)方案終于向世人掀開(kāi)其神秘的面紗……

歷年來(lái)，中國(guó)的養(yǎng)老模式經(jīng)歷了多種變遷，從最初的居家養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，再到如今的“以房養(yǎng)老”，梳理中國(guó)養(yǎng)老模式的發(fā)展脈絡(luò)，探索適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式，讓每個(gè)老人安度幸福晚年，這對(duì)于即將邁入老齡化社會(huì)的中國(guó)來(lái)說(shuō)意義深遠(yuǎn)。

調(diào)查

“以房養(yǎng)老”您愿意嗎？

7月1日，家住成都市一環(huán)路北一小院的鐘大爺戴著老花鏡在看報(bào)紙，當(dāng)他看到“以房養(yǎng)老”7月起在京滬穗漢四地先行先試的消息時(shí)，老人的思緒回到了兩年前。2012年10月，時(shí)年79歲的他與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由社區(qū)出錢(qián)出力幫鐘大爺養(yǎng)老送終，大爺百年之后，把自己的房子贈(zèng)送給社區(qū)。然而，近日作為“以房養(yǎng)老第一人”的鐘大爺說(shuō)自己后悔當(dāng)初的決定了。

那么，什么是“以房養(yǎng)老”呢？對(duì)于引起社會(huì)廣泛熱議的“以房養(yǎng)老”，百姓們又有哪些看法呢？

所謂“以房養(yǎng)老”，通俗地說(shuō)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將自己的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至過(guò)世；老人去世后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

作為一種保險(xiǎn)新產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)宣傳似乎并不給力，很多受訪者不清楚“以房養(yǎng)老”的具體內(nèi)容。

“把自己房子抵押給保險(xiǎn)公司，再按月領(lǐng)取養(yǎng)老金？”聽(tīng)完關(guān)于“以房養(yǎng)老”的簡(jiǎn)單介紹，45歲的吳陽(yáng)先生反問(wèn)道：“這樣可靠不？每個(gè)月能給多少？夠我將來(lái)一個(gè)月的最低生活費(fèi)不？”一連串的疑問(wèn)令他連連搖頭，“不如把自己的房子租出去，靠租金養(yǎng)老，這樣心里還踏實(shí)點(diǎn)。”

對(duì)于公職人員來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”也許不是首選。52歲的趙彬女士在湖北省直一家二級(jí)機(jī)構(gòu)工作，她按時(shí)繳納社保，退休后預(yù)計(jì)每月將領(lǐng)到2000多元的退休金。趙女士坦言自己的現(xiàn)狀不需要她抵押房子獲取養(yǎng)老金。

也有一些市民對(duì)此養(yǎng)老模式“點(diǎn)贊”認(rèn)同。36歲的溫文娟女士說(shuō)：“其實(shí)倒是可以試試，直接把房子抵押出去，以后我們老了每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，這樣不僅減輕了子女的負(fù)擔(dān)，而且也避免了他們的啃老，促使他們更上進(jìn)?！本W(wǎng)友“我心永恒”認(rèn)為現(xiàn)在中小城市里，很多人都有兩三套房，老人的房子用來(lái)給自己養(yǎng)老很合適。還有一位老人表示自己和先生去世后，房子留給堅(jiān)持獨(dú)身的兒子，晚年兒子只能選擇“以房養(yǎng)老”。

相比之下，大多數(shù)人對(duì)“以房養(yǎng)老”反應(yīng)并不熱烈，持懷疑、觀望態(tài)度。而在新浪調(diào)查中，一項(xiàng)關(guān)于“以房養(yǎng)老”的調(diào)查結(jié)果顯示，高達(dá)63%的被調(diào)查人明確表示不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”，接近60%的人不同意父母“以房養(yǎng)老”。

“以房養(yǎng)老”的首倡者孟曉蘇曾經(jīng)表示，中國(guó)老人數(shù)量比英、法、德三國(guó)人口還多，反向貸款有可能比在英、法、德發(fā)展的還好。所以，目前“以房養(yǎng)老”最大的阻力不是來(lái)自老人，而是來(lái)自銀行。如果推出遺產(chǎn)稅，“以房養(yǎng)老”的好處更能凸顯出來(lái)。

對(duì)于社會(huì)上普遍存在的擔(dān)心和疑慮，中國(guó)社科院社保與養(yǎng)老金研究中心副秘書(shū)長(zhǎng)齊傳鈞表示，“以房養(yǎng)老”屬于小眾產(chǎn)品，對(duì)于國(guó)家整個(gè)養(yǎng)老保障體系來(lái)說(shuō)是很小的一部分，只能是養(yǎng)老模式的一種補(bǔ)充?！啊苑筐B(yǎng)老不能替代國(guó)家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，也并不代表養(yǎng)老需求將被完全推向市場(chǎng)，老年人群體不必對(duì)此感到焦慮。”

剖析“房子抵押出去，我們就沒(méi)家了”

“中國(guó)人喜歡說(shuō)文解字，‘家的意思是什么？頭上有屋瓦，地上養(yǎng)著豬（豕），這便是家。有了房屋，便有了家。而這個(gè)房屋，有著傳遞親情的意義。如果我把房子抵押出去，子女們會(huì)沒(méi)想法？我也覺(jué)得心不安。”75歲的田翠芝女士笑著說(shuō)。

調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，跟田阿姨想法類似的市民不在少數(shù)。

與保險(xiǎn)公司以往推出的其他新險(xiǎn)種不同，“以房養(yǎng)老”引起了人們更多的關(guān)注和顧慮。

翟偉鵬來(lái)自河南新鄉(xiāng)市，目前在鄭州尚無(wú)住房。他算了一筆賬：目前樓市促銷力度很大，買一套小戶型的新房，首付只需七八萬(wàn)元左右，余款銀行按揭。等自己將來(lái)不再工作后，他可以將此房出租，按現(xiàn)在的租房?jī)r(jià)格來(lái)算，每月租金預(yù)計(jì)在2000元左右?！耙院笞夥康膬r(jià)格肯定只漲不落?！彼f(shuō)，再加上自己參加了城市居民醫(yī)療保險(xiǎn)，也買了相關(guān)的商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，這樣算下來(lái)，以后的養(yǎng)老金來(lái)源還比較穩(wěn)定。

“靠房子租金生活，就是以后人沒(méi)了，我的孩子還能落套房子。要是抵押給保險(xiǎn)公司，那以后去世后房子也沒(méi)了?！钡詡i說(shuō)。

除了無(wú)法逾越的傳統(tǒng)觀念，人們對(duì)“以房養(yǎng)老”還有實(shí)際操作過(guò)程的疑慮。一位受訪者表示如果買了這種保險(xiǎn)后，假如幾年后發(fā)生意外去世，“這個(gè)賬怎么算”？

關(guān)鍵是，房子如何估值才能讓個(gè)人和保險(xiǎn)公司皆能接受？假若一套70平方米、房齡40年的住房參保，估值45萬(wàn)元左右，每個(gè)月能返還個(gè)人多少養(yǎng)老金？老人將房子抵押之后，何處安身？返還的養(yǎng)老金能否供老人入住養(yǎng)老院或者租住其他房屋？

于是有業(yè)內(nèi)人士建議，居住在城市的獨(dú)居老人或者無(wú)子女老人比較適合“以房養(yǎng)老”。

但這類人群同樣有顧慮。85歲的李先生是湖北省科技廳的離休干部，老伴在3年前去世，兒女都在國(guó)外定居，李先生現(xiàn)居170多平方米的房子。對(duì)于李先生來(lái)說(shuō)，他的情況十分符合“以房養(yǎng)老”的政策要求。然而，他卻有自己的考慮。首先，自己每月的養(yǎng)老金足夠個(gè)人生活開(kāi)銷。其次，他最擔(dān)心的是如果將房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，覺(jué)得自己虧損較大?！霸僬f(shuō)自己年事已高，還能領(lǐng)取幾年養(yǎng)老金呢？”

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為承接“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司和個(gè)別銀行，對(duì)這一新鮮事物同樣心里沒(méi)底。

早在2011年6月，中信銀行武漢分行就曾推出“倒按揭”模式，發(fā)行“信福年華卡”，辦卡人數(shù)目前已達(dá)4.5萬(wàn)，客戶年齡都在50歲以上。該卡可提供各種附加服務(wù)，如體檢、醫(yī)療、上老年大學(xué)、超市購(gòu)物優(yōu)惠等?！耙苑筐B(yǎng)老”也是其附屬業(yè)務(wù)之一，但推行3年來(lái)卻沒(méi)有一例簽約。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)的投保人群限定為60歲以上且擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。老年人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司后，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；之后，保險(xiǎn)公司獲得房屋處置權(quán)，處置所得優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)啟動(dòng)10余天來(lái)，武漢市場(chǎng)仍無(wú)一家保險(xiǎn)公司推出“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品。

據(jù)了解，有關(guān)方面正在研究制定“以房養(yǎng)老”落地武漢方案，力爭(zhēng)年內(nèi)出臺(tái)，并推出相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品。

而對(duì)于贊同“以房養(yǎng)老”模式的老年人，方式不是問(wèn)題，保障才是障礙。家住北京西城區(qū)的老楊略帶顧慮地說(shuō)：“如果賣了房子持幣在手，但沒(méi)有合適的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，豈不還是‘前不著村后不著店？”

“養(yǎng)老產(chǎn)品缺乏是‘以房養(yǎng)老推行的最大障礙?！币晃粡氖露嗄昀淆g工作的人員說(shuō)。民政部的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位365萬(wàn)張，平均每50個(gè)老人不到一張床。養(yǎng)老從業(yè)人員更是不足百萬(wàn)，“養(yǎng)老前景不明朗，沒(méi)有老人愿意拿著養(yǎng)老錢(qián)冒險(xiǎn)”。

他認(rèn)為，在美國(guó)“以房養(yǎng)老”是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往將自有產(chǎn)權(quán)住房賣掉住進(jìn)擁有完善養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)目前當(dāng)務(wù)之急是加大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，補(bǔ)充資源短板?！翱梢詮亩愂諆?yōu)惠、簡(jiǎn)政放權(quán)等方面著手降低民資進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的門(mén)檻，吸引更多社會(huì)力量辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老人住有所居、老有所養(yǎng)、品質(zhì)有保障”。

實(shí)際上，“以房養(yǎng)老”抵押住房保險(xiǎn)只是一種金融產(chǎn)品，為國(guó)人養(yǎng)老提供了一種新形式，也被認(rèn)為是一種盤(pán)活存量資產(chǎn)的好方式。

在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，“以房養(yǎng)老”已經(jīng)是一種比較成熟的商業(yè)模式：老年人解決了養(yǎng)老費(fèi)用問(wèn)題，有生之年還可繼續(xù)擁有住房；保險(xiǎn)公司在老人去世后獲得房產(chǎn)，通過(guò)房?jī)r(jià)與養(yǎng)老費(fèi)用間的差價(jià)獲得利潤(rùn)；政府則減輕了需要承擔(dān)的部分社會(huì)成本。

另外，根據(jù)全國(guó)老齡辦最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至2013年年底，我國(guó)60歲及以上老年人口逾2億，占總?cè)丝诘?4.9%。養(yǎng)老已經(jīng)成為需要高度關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，人們正逐漸意識(shí)到商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的重要性。

一項(xiàng)由金融專家開(kāi)展的調(diào)查顯示，今年以來(lái)，雖然為退休進(jìn)行儲(chǔ)蓄和購(gòu)買商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)依舊是居民緩解退休收入壓力的主要方式，“但其中商業(yè)保險(xiǎn)的選擇比例較去年有了較大增長(zhǎng)”。

由此看來(lái)，“以房養(yǎng)老”模式的推出，實(shí)際上已經(jīng)有了一定的社會(huì)基礎(chǔ)。而這種模式所需要的，是后續(xù)政策細(xì)節(jié)的完善以及更為到位的產(chǎn)品設(shè)計(jì)考慮。

最明顯的例子是，“以房養(yǎng)老”險(xiǎn)種的投保人為60周歲以上，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，這一定義顯然摒棄了農(nóng)村老人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)有近60%的老人居住在農(nóng)村，而農(nóng)村大多數(shù)房子屬于“小產(chǎn)權(quán)房屋”。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)就無(wú)法“以房養(yǎng)老”。

因此，“以房養(yǎng)老”抵押住房新險(xiǎn)種進(jìn)入市場(chǎng)，令人期待的同時(shí)還需進(jìn)一步觀察。論道

為老人多提供了一種養(yǎng)老選擇

任興洲：

養(yǎng)老全指望住房不客觀

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上表示，中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題全部指望“以房養(yǎng)老”是不客觀的，它只是其中的一個(gè)選項(xiàng)，而且是有條件人的選項(xiàng)。

任興洲坦言，在諸多的養(yǎng)老選擇當(dāng)中，“以房養(yǎng)老”不失為增加了一個(gè)選擇，而這種選擇是自愿的并非強(qiáng)制性的。

任興洲認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”關(guān)鍵在于要有一個(gè)很好的政策設(shè)計(jì)，另外還要有相關(guān)的條例，否則可以預(yù)見(jiàn)到不久的將來(lái)，關(guān)于這方面的糾紛會(huì)非常多。如果這些問(wèn)題設(shè)計(jì)不好，另外沒(méi)有相關(guān)的法律加以保障的話，下一步的問(wèn)題將會(huì)很大。

葉檀：

“以房養(yǎng)老”不如以房租養(yǎng)老

“以房養(yǎng)老”研究實(shí)驗(yàn)多年，依舊難以推進(jìn)，原因在于房?jī)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命評(píng)估問(wèn)題重重，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法評(píng)估。幾種試點(diǎn)樣本，大多已失敗或者快要接近失敗。對(duì)此，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不如以房租養(yǎng)老。

葉檀說(shuō)，在風(fēng)險(xiǎn)難以定價(jià)的背景下，在中國(guó)最適合的可能是市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”模式?？紤]到城市戶籍老人在當(dāng)?shù)卮蠖嘤幸惶咨踔烈惶滓陨献》浚l(fā)展合規(guī)的房租市場(chǎng)，由市場(chǎng)給予老人租金報(bào)價(jià)。政府維護(hù)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)防租金等方面的欺詐行為，讓一輩子積攢了兩套房的老人輕松當(dāng)寓公，補(bǔ)貼養(yǎng)老金不足部分，租金上下隨行就市，也算是功德一件。

馬光遠(yuǎn)：

夯實(shí)政府養(yǎng)老責(zé)任

“以房養(yǎng)老”提出以后，引發(fā)了民眾對(duì)現(xiàn)有養(yǎng)老體系的極大不信任和焦慮，原因就是大家對(duì)未來(lái)養(yǎng)老金能否支付產(chǎn)生恐慌。事實(shí)上，政府的基本養(yǎng)老金和“以房養(yǎng)老”是兩碼事?；攫B(yǎng)老是政府必須提供的公共產(chǎn)品，是政府給民眾的承諾和責(zé)任。而“以房養(yǎng)老”本質(zhì)上卻是市場(chǎng)提供的一種“私人產(chǎn)品”，是金融機(jī)構(gòu)提供給有房的老人的一種金融產(chǎn)品。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)說(shuō)，老人不管有沒(méi)有房子，不管是否選擇“以房養(yǎng)老”，都不能替代政府提供基本養(yǎng)老這個(gè)公共產(chǎn)品的責(zé)任。在未來(lái)養(yǎng)老金的給付方面，存在著給付不能的極大風(fēng)險(xiǎn)。因此要想方設(shè)法填補(bǔ)缺口，建立多元化的養(yǎng)老體系。無(wú)論選擇什么方式政策，都應(yīng)該夯實(shí)政府的養(yǎng)老責(zé)任，而不是減輕或者逃避。

麥志光：

“以房養(yǎng)老”鼓勵(lì)投資性需求

南海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)麥志光認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”不一定切合實(shí)際，各地方有不同情況，不能一刀切?！翱雌饋?lái)美好，實(shí)際操作起來(lái)一定要審慎?！丙溨竟庹f(shuō)，國(guó)家并不鼓勵(lì)大家一下子去買房，但這個(gè)“以房養(yǎng)老”實(shí)際鼓勵(lì)投資性需求，而投資性需求與國(guó)家的調(diào)控政策有點(diǎn)背道而馳。投資性需求越來(lái)越多，如果地產(chǎn)破裂，社會(huì)矛盾會(huì)激化。何況，房子作為不動(dòng)產(chǎn)，既有升值的可能，也有貶值的可能。而“以房養(yǎng)老”實(shí)現(xiàn)的前提，則是房?jī)r(jià)不斷提高、房子長(zhǎng)期升值。未來(lái)變數(shù)不可控，市民應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況審慎選擇，合理調(diào)配自己的資產(chǎn)配置。

李華宇：

為老人多提供了一種養(yǎng)老選擇

佛山領(lǐng)先豐地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理助理李華宇認(rèn)為，佛山作為珠三角經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的城市之一，由子女贍養(yǎng)父母的親情氛圍仍比較重，老人家也覺(jué)得要把房子留給子女，所以可能只有小眾群體會(huì)接受“以房養(yǎng)老”。

“房地產(chǎn)的金融屬性還是沒(méi)有用到極致，過(guò)去很多人買了商品房，寧愿房子空著不用?！苑筐B(yǎng)老”就是充分挖掘房地產(chǎn)的金融屬性。”李華宇認(rèn)為，“這是一種趨勢(shì)，它只是為持有物業(yè)的老人多提供了一種選擇，沒(méi)有強(qiáng)迫有養(yǎng)老能力的人要這么做?！?/p>

孟曉蘇：

試點(diǎn)期間需穩(wěn)扎穩(wěn)打

保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”方案一經(jīng)推出，便引起各方廣泛關(guān)注。幸福人壽第一屆董事長(zhǎng)和第二屆監(jiān)事長(zhǎng)孟曉蘇是“以房養(yǎng)老”的首倡者，他認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，即適用于高房?jī)r(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人。因此，他不主張?jiān)圏c(diǎn)期間攤子鋪得過(guò)大，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。

此外，孟曉蘇還提出保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)及房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)。他說(shuō)，保險(xiǎn)公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故。之前國(guó)內(nèi)銀行推出的“倒按揭”多為定期產(chǎn)品，只管一段時(shí)間，房主家人不能參與房屋處置后的更多的收益。而新推行的“以房養(yǎng)老”，老年人過(guò)世后，保險(xiǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)處置所得，償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房屋價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，不可再向老年人的家屬追償。

鏡鑒

國(guó)外的“以房養(yǎng)老”

早在20世紀(jì)60年代，美國(guó)就開(kāi)始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后加拿大、新加坡等國(guó)紛紛效仿。在過(guò)去的20年里，“以房養(yǎng)老”模式逐步發(fā)展成熟。目前，美國(guó)、加拿大、新加坡、英國(guó)等都有各自的“以房養(yǎng)老”服務(wù)體系，積累了相當(dāng)豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。

美國(guó)：最健全的“以房養(yǎng)老”保障體制 美國(guó)可謂是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。美國(guó)“以房養(yǎng)老”模式也被稱為“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，分三種，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)辦理。

第一種是經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)認(rèn)可，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的“倒按揭”貸款，美國(guó)大約90%的“倒按揭”貸款屬于此種類型。大致是，62歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT(mén)的倒按揭公司，每月領(lǐng)取生活費(fèi)。具體數(shù)值同房產(chǎn)的價(jià)值和該機(jī)構(gòu)對(duì)此人的壽命預(yù)期相關(guān)，一旦確定就不可更改，雙方要承擔(dān)中間風(fēng)險(xiǎn)。用戶可以盡可能長(zhǎng)時(shí)間地生活在自己的住房?jī)?nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。

第二種是由政府擔(dān)保的“倒按揭”貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理，有固定期限，而且老年住戶須搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。

第三種是專有“倒按揭”貸款，此“倒按揭”貸款模式由不同公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，貸款對(duì)象資格無(wú)需政府認(rèn)可，屬于個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品。此方式可讓發(fā)放貸款機(jī)構(gòu)與住戶共同享有住房增值收益，但放貸款機(jī)構(gòu)要求保留住房資產(chǎn)的25%～30%作為償還貸款的保證。這雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的收益。

加拿大：成功發(fā)展個(gè)性化“倒按揭”

雖然加拿大的“以房養(yǎng)老”模式主要也表現(xiàn)為“倒按揭”，但與美國(guó)不同的是，加拿大的“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)極具個(gè)性化。在加拿大，超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

老年人可以用這筆“倒按揭”貸到的錢(qián)給子女支付買房的首付，旅游、裝修房屋等。加拿大是“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快、比較成功的國(guó)家之一，成功的關(guān)鍵就在于可根據(jù)貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。一個(gè)充分考慮了客戶需求與銀行利益的“倒按揭”方案一般會(huì)為市場(chǎng)各方所接受。

英國(guó)：住房抵押貸款須充當(dāng)保費(fèi)購(gòu)買年金

英國(guó)的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即住戶將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來(lái)購(gòu)買年金，因此，住房反向抵押貸款在英國(guó)又被稱作“逆向年金”。

目前英國(guó)辦理住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)有上百家，向顧客提供品種多樣和靈活可靠的抵押貸款。這些銀行雖然在抵押貸款利率以及借還貸條件方面有些細(xì)微差別，但大致的貸款和還貸原則基本相同。

貸款金額一般為所購(gòu)買住房?jī)r(jià)格的70%到90%，不同機(jī)構(gòu)政策略有不同，貸款額大致為個(gè)人年收入的3.5倍。然后，房屋主人再用這筆貸款充當(dāng)保費(fèi)去購(gòu)買年金。實(shí)際上這是保險(xiǎn)公司在與被保險(xiǎn)人的壽命博弈，被保險(xiǎn)人活得越久，則保險(xiǎn)公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險(xiǎn)公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

新加坡：組屋不能“倒按揭”

新加坡是實(shí)施“以房養(yǎng)老”模式比較成功的國(guó)家之一。在新加坡，政府規(guī)定“倒按揭”只限于私人建造的商品住房，組屋不能參加“倒按揭”。組屋是指由新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，類似于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房。

新加坡“以房養(yǎng)老”模式具體情況有以下三種：其一，允許符合條件的組屋擁有者出租全部或者部分居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入。其二，對(duì)于一些居住在原來(lái)較大面積的已退休的夫婦來(lái)說(shuō)，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開(kāi)支。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。其三，“倒按揭”。退休者將自己的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，按月從該金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金收入，退休者仍居住在自己的住房?jī)?nèi)。當(dāng)該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期時(shí)，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息。評(píng)論

如何破解“以房養(yǎng)老”難題

從7月1日起，我國(guó)已在北京、上海、廣州和武漢四地率先開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)即“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，作為試點(diǎn)城市的保險(xiǎn)業(yè)如何抓住這一機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，破解難題，做好“以房養(yǎng)老”這篇文章，筆者就此談點(diǎn)看法。

當(dāng)前保險(xiǎn)業(yè)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”面臨幾個(gè)難題。

政策、法律層面缺乏有效支撐。養(yǎng)老屬于社會(huì)性問(wèn)題，而住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)更是涉及房管、保險(xiǎn)和中介機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門(mén)，尚未制定統(tǒng)一政策和操作細(xì)則，并且抵押物處置缺乏明確法律支持。

房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)政策亟待破解。目前，我國(guó)仍然執(zhí)行的是住宅房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物，都將被政府無(wú)償收回，這是保險(xiǎn)業(yè)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

客戶單一導(dǎo)致業(yè)務(wù)發(fā)展可能受限。我國(guó)的傳統(tǒng)觀念中對(duì)“房”的重視根深蒂固，老年人通常會(huì)將房屋作為財(cái)產(chǎn)讓子女繼承。一方面，經(jīng)濟(jì)條件較好的老人并不需要以房養(yǎng)老補(bǔ)貼生活；另一方面，經(jīng)濟(jì)條件較差的老人房屋價(jià)值通常并不高，可從中獲得的補(bǔ)貼有限，在房屋的具體估值上較難與保險(xiǎn)公司達(dá)成一致，子女給予的阻力也更大。在目前情況下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的客戶，最有可能是獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，并且擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房。

保險(xiǎn)業(yè)門(mén)檻過(guò)高使客戶望而卻步。保險(xiǎn)業(yè)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)“以房養(yǎng)老”的群體過(guò)于挑剔，設(shè)置的門(mén)檻過(guò)高也是讓“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)面臨難題的重要原因。

基于上述難題，筆者建議：首先，進(jìn)一步完善配套支持“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策制度和法律法規(guī)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種新型金融工具，涉及產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等法律問(wèn)題，并在實(shí)施過(guò)程中會(huì)面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)、壽命風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)。因此，迫切需要通過(guò)設(shè)計(jì)、完善法律制度，在資產(chǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面設(shè)計(jì)一套完整的法規(guī)及程序規(guī)范各方保險(xiǎn)市場(chǎng)參與主體的行為。

其次，建立政府與市場(chǎng)相結(jié)合模式，培養(yǎng)多元參與主體。在運(yùn)作模式上，建議借鑒美國(guó)模式的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)實(shí)際，采取政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)行相結(jié)合的模式，即在政府主導(dǎo)和監(jiān)管下，充分培育和發(fā)揮保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估抵押、法律等中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和效率優(yōu)勢(shì)。

再次，建立有效風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。由于住房反向抵押保險(xiǎn)項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大、關(guān)系復(fù)雜、保險(xiǎn)期較長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，若保險(xiǎn)期內(nèi)遇到房產(chǎn)價(jià)值下跌或房產(chǎn)剩余價(jià)值低于保險(xiǎn)成本等問(wèn)題，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，保險(xiǎn)公司應(yīng)與房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)合作，從技術(shù)層面獲得更好的支持，同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，由保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及中介機(jī)構(gòu)按一定比例入股成立合資公司，形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的合作機(jī)制，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

最后，完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。目前的當(dāng)務(wù)之急是完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開(kāi)化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過(guò)“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實(shí)惠。