巴曙松

近期，關于中國房地產(chǎn)市場觸及“拐點”的論調(diào)不絕于耳，然而，泛泛的爭論往往會忽略細節(jié)和真相?！肮拯c之爭”首先需要厘清的是我們究竟面臨怎樣的拐點？供給拐點、需求拐點、房價拐點背后所暗含的宏觀含義存在顯著的差異，而且這3個拐點到來的時間節(jié)奏和疊加程度并不完全相同，應對不同拐點、不同時序、不同疊加程度所需要的政策組合也將不同，因此，需要區(qū)別對待。

目前中國正在迎來新開工和銷售面積的拐點。然而這一拐點的出現(xiàn)并不意味著未來新開工面積會出現(xiàn)陡降。一個重要的原因是，即便新開工的套數(shù)會明顯下降，但住房升級帶來的套均面積擴張可以一定程度上對沖套數(shù)下降的影響。其次，中國房地產(chǎn)市場需求的拐點可能還沒有到來，驅(qū)動需求的因素還在發(fā)生積極的變化。

新開工拐點的到來，在宏觀上意味著短期房地產(chǎn)投資的下滑以及對經(jīng)濟貢獻度的趨勢性下降。而長期來看，這一拐點的到來是否必然意味著對經(jīng)濟形成負面影響則取決于房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的貢獻能否順利地由投資效應較為平穩(wěn)地逐步切換到財富效應。新開工拐點的到來，還意味著蔓延擴張式的新開工以及依附其上的土地財政模式的逐步終結。然而，新開工拐點的到來，是市場自發(fā)調(diào)整的結果，同時需求的拐點還遠未到來，因此對宏觀的沖擊沒有想象中那么大。

目前，中國房地產(chǎn)市場真正的問題是：供給層面，中國正逐步進入新房供給與二手房供給彼此銜接轉(zhuǎn)換主導的階段；需求層面，中國正逐步進入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進場的交替階段，退與進的力量對比將決定需求下滑的程度；房價走勢層面，中國正逐步進入單邊上漲和雙向波動、政府不再對房價進行直接控制等的切換階段；宏觀層面，中國正逐步進入由投資效應主導與財富效應主導的轉(zhuǎn)換階段。

如何應對這些拐點？筆者認為，短期內(nèi)，可通過有真實需求的城鎮(zhèn)化過程中的基建投資予以一定程度的對沖兩類需求進退間形成的落差。中長期內(nèi)，應當通過加快戶籍制度改革、更加公平的公共服務共享以及更加積極的住房融資政策加快真實性需求的進場步伐，適當降低首套房的首付比例，激活居民部門潛在的加杠桿空間；同時，著眼于建立長期有利于房地產(chǎn)財富效應發(fā)揮的制度安排，例如，更為市場化的住房金融創(chuàng)新、增強而非削弱財富效應的住房保障制度。從數(shù)據(jù)上來看，中國居民部門債務雖然自金融危機之后有較快的提升，占GDP比重從2008年約18%上升至2013年的約33%，漲幅約15個百分點。但其絕對水平仍然較為健康，遠低于其他國家，僅與20世紀50年代末期的美國、70年代初期的日本和80年代末的韓國水平相近。加杠桿的空間能否真實轉(zhuǎn)化為加杠桿的能力，取決于我們依賴什么樣的金融體系，是否可以更好地支持居民運用金融杠桿。endprint