朱巍然

摘要：中共十八屆三中全會沒過去多久，會議上提出了一些關(guān)于民生的重要問題，

在財稅政策的作用中提到了房地產(chǎn)稅和有關(guān)農(nóng)村土地的新的政策，這些新的政策精神出臺無疑是對于房地產(chǎn)價格日益增高的一個回應。本文著力從十八屆三中全會中有關(guān)房地產(chǎn)稅和土地供給政策入手，

分析我國政府新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的方向，并根據(jù)以往試點的結(jié)果，提出新的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 農(nóng)村土地供給 房地產(chǎn)調(diào)控

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1006-026X（2014）02-0000-01

一、當前房地產(chǎn)市場運行狀態(tài)和趨勢預測

今年以來，全國主要城市房價有較大上漲壓力，價格上長的城市數(shù)量不斷增加，甚至呈現(xiàn)全線增長的態(tài)勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，5月份全國70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比上

漲的城市為65個，持平的為2個，下降的僅3個；二手房價格環(huán)比上漲的城市為64個。新房和二手房價格同比上漲的城市分別為69個、67個，均比4月份有所增加。商品房平均銷售價格從5030元/平方米漲

到5357.1元/平方米。從漲幅看，雖然上漲幅度有所降低，但上漲預期未發(fā)生改變。這表明我國對于關(guān)于民生的房地產(chǎn)市場調(diào)控是非常急切且有必要的。

二、從試點房產(chǎn)稅到適時推出房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變

十八屆三中全會對于房產(chǎn)稅的描述是”加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革“這一論斷回應了社會上對于房產(chǎn)稅的種種猜測，比以前的理論更為準確實際。

我國對于房地產(chǎn)相關(guān)稅種的設(shè)置呈現(xiàn)出”流轉(zhuǎn)重，保有輕“的特點，這種模式無疑會帶來增加二手房的交易成本，抑制存量房的釋放和助長了持有多套住房坐等增值收益的投機投資行為等問題，這對于

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展都是不利的。因此國家在重慶和上海進行房產(chǎn)稅的試點，但從試點結(jié)果來看，并不盡如人意。房產(chǎn)稅并未能很好的抑制房價的增長，這其中暴露出一些問題，如以房產(chǎn)交易價格為

計稅依據(jù)是不合理的，這是商品稅的課稅特征，存在容易稅負轉(zhuǎn)嫁的問題，進而影響抑制房價的作用，應該以房產(chǎn)的實際評估價值為課稅依據(jù)。另外，征收房產(chǎn)稅應該符合公平原則，對于本市和非本市

的居民都應該課征。此外，中國房地產(chǎn)基本制度是土地有償有期限轉(zhuǎn)讓，政府作為土地所有者是理論上的房產(chǎn)稅受益人，如果征收房地產(chǎn)稅，必須在法理上對此有通順的解釋，在沒有解決這一問題以前

就強行開征房地產(chǎn)稅，沒有法理支持影響政府的聲譽，房地產(chǎn)稅永遠都會伴隨質(zhì)疑。正是由于試點地區(qū)效果不明顯加之房地產(chǎn)稅相關(guān)法理支持還不夠完善，中央才提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革

這一論斷。房地產(chǎn)稅的提出，至少在理論上有可操作的基本型綱領(lǐng)，但是，把一種普通的社會關(guān)系納入法律體系變成法律關(guān)系，不是一件簡單的事情，確實需要很艱難的改革。

三、從創(chuàng)新土地供給方式和優(yōu)化財稅體制談房地產(chǎn)市場調(diào)控

國土部近日發(fā)布了2013年全國土地價格統(tǒng)計，去年全國國有建設(shè)用地供應同比增長5.8%，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平持續(xù)上漲。去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新2011年3.15萬

億元的歷史紀錄。

從地價水平來看，也都是持續(xù)上漲。全國105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。其中住宅地價同比增長率達到了

9%，是四項土地中漲幅最大的一個。

從表1也表明土地財政在地方政府財政收入中的比重是相當可觀的，房地產(chǎn)價格居高不下土地財政也是一個重要原因。

表22005年～2011年土地出讓金收入占地方政府財政收入的比例年份2005200620072008200920102011土地出讓金收入（萬億元）059077119096159294315地方政府財政收入（萬億元）1511

83236287326406524百分比（%）390419507335488723600十八屆三中全會強調(diào)：在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土

地同等入市，同權(quán)同價?？s小征地范圍，完善對被征地農(nóng)民保障。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善

土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押的二級市場。不難看出，土地改革有了實質(zhì)性的措施。這表明對于土地供給方式國家進行了創(chuàng)新，允許農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地加入土地供給，隨著土地供給的增加，地價勢必會下

降，對于平抑非農(nóng)地價，進而調(diào)控房地產(chǎn)價格可以說是釜底抽薪。

十八屆三中全會還提出：財政是國家治理的基礎(chǔ)和重要支柱，科學的財稅體制是優(yōu)化資源配置、維護市場統(tǒng)一、促進社會公平、實現(xiàn)國家長治久安的制度保障。必須完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)

定稅負、透明預算、提高效率，建立現(xiàn)代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。要改進預算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和支出責任相適應的制度。由于分稅制的實施，中央和地方稅收分配比

例不平衡，地方稅收過低，而土地出讓能夠給地方政府帶來巨大的利益，房地產(chǎn)市場也能帶來巨大的稅收收入，這是地方政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不夠的主要動因。因此十八屆三中全會提出要建立

科學的財稅制度，這就要求合理分配中央和地方的稅種，做到中央與地方財權(quán)與事權(quán)的統(tǒng)一。減少地方對于房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的阻力?？梢酝ㄟ^以下途徑來解決：一

是適當提高地方政府在共享稅中的分享比例，例如，可以適當提高增值稅地方政府的分成比例。二是適當增加地方政府獨立稅種，如房地產(chǎn)稅。三是擴大資源稅征收范圍，提高資源稅稅率，實現(xiàn)資源的

可持續(xù)利用。通過財稅制度的完善才能從根本上破除地方對于土地財政的依賴，從而有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。

四、結(jié)語

對于下面新一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控，中央在十八屆三中全會的報告中已經(jīng)很明確的指出，將結(jié)合稅收手段，創(chuàng)新土地供應方式和優(yōu)化財稅體制等方面進行著力。調(diào)控政策已經(jīng)趨于完善，下面就是各級政

府對于政策的執(zhí)行。各級政府應當統(tǒng)一思想，堅定執(zhí)行政策，這樣才能逐步釋放我國房地產(chǎn)市場長期積累起來的市場泡沫，引導房地產(chǎn)市場平穩(wěn)地回歸到合理的價位，保障我國房地產(chǎn)市場、金融體系與

國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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