摘要：在現(xiàn)代社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)高峰期，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中扮演著重要的角色。本主要通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的深入探究，將其進(jìn)行分析歸納，從而了解房?jī)r(jià)的漲落與宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整之間存在著什么樣的內(nèi)在和外在聯(lián)系。

關(guān)鍵詞：宏觀經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 關(guān)系

研究表明，房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在著互動(dòng)的關(guān)系，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)狀況，能夠預(yù)測(cè)到房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)的一些因素可以清楚的解釋房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的原因，要掌握好房產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系，使其既相互牽制又相互促進(jìn)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系

宏觀經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系是相互的，它們既相互制約，又相互促進(jìn)，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的作用

住房?jī)r(jià)格的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)、政策以及社會(huì)化三方面密切相關(guān)，而其中宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r影響下的房?jī)r(jià)波動(dòng)是很顯著的，那么宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素主要包括以下幾種：

1、消費(fèi)人群。人們的生產(chǎn)生活都離不開(kāi)住房，住房既是滿足了消費(fèi)群體的根本需要，也刺激了消費(fèi)群體的消費(fèi)欲望，所以消費(fèi)群體在一定程度上決定了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)。人口對(duì)房地產(chǎn)的影響主要取決于兩個(gè)因素——人口組成與城市化的進(jìn)展。在住房消費(fèi)中的消費(fèi)群體一般都是青年人和中年人，所以這樣的群體越多，那么房地產(chǎn)的消費(fèi)水平也就越高，反之則相對(duì)較低。

2、居民的收入水平。房地產(chǎn)的推銷需要消費(fèi)群體，而消費(fèi)群體的購(gòu)買力來(lái)自日常收入，居民生活水平的高低取決于居民的收入水平，而居民收入水平的高低也直接影響著房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況。

3、住房的固定成本。成本在一定程度上影響著價(jià)格，一般情況下，成本越高價(jià)格也會(huì)越高，兩者成正比關(guān)系。因此住房固定成本上升的話，開(kāi)發(fā)商為了確保利潤(rùn)最大化，就會(huì)提高房?jī)r(jià)，反之則降低房?jī)r(jià)獲得更大的消費(fèi)人群。

4、通貨膨脹。物價(jià)的變動(dòng)會(huì)影響到供需之間的平衡關(guān)系，消費(fèi)者的購(gòu)買力會(huì)因?yàn)槲飪r(jià)的改變而改變。當(dāng)物價(jià)上漲引起通貨膨脹的時(shí)候，供過(guò)于求，所以住房的價(jià)格會(huì)隨之下降，人們的購(gòu)買欲望會(huì)增強(qiáng)。反之供不應(yīng)求，物價(jià)下跌，消費(fèi)者購(gòu)買力變?nèi)?，?dǎo)致房?jī)r(jià)降低。

5、經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。對(duì)于消費(fèi)個(gè)人來(lái)說(shuō)，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入充滿信心會(huì)增加當(dāng)前消費(fèi)，也就是提前預(yù)支未來(lái)收入進(jìn)行消費(fèi)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。反之，如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)收入并不樂(lè)觀，消費(fèi)者就會(huì)縮減當(dāng)前的消費(fèi)支出，降低購(gòu)買力，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)減少，房?jī)r(jià)下跌。

（二）房?jī)r(jià)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的作用

消費(fèi)、投資和凈出口三種因素對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均具有很大的影響力，而房?jī)r(jià)與這三種因素密切相關(guān)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在消費(fèi)與投資兩方面，具體表現(xiàn)在以下兩方面：

1、住房?jī)r(jià)格的波動(dòng)會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生很大的影響，這已經(jīng)被歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家的專家學(xué)者得以證實(shí)，產(chǎn)生的影響主要涉及到以下幾點(diǎn)：

一是現(xiàn)有的財(cái)富。住房持有者已經(jīng)能夠滿足居住需求，而且在房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)下，住房持有者預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的上漲會(huì)給自身帶來(lái)利潤(rùn)，并愿意將自己的住所售出或者進(jìn)行二次投資，這樣不僅可以增加住房持有者的收入，而且還可以實(shí)現(xiàn)需求和消費(fèi)的擴(kuò)張，在這種情況下，才會(huì)出現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。

二是未有的財(cái)富。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，住房持有者會(huì)因?yàn)樗鶕碛械淖》績(jī)r(jià)格的不斷攀升而產(chǎn)生未來(lái)財(cái)富在不斷增加的預(yù)測(cè)，財(cái)富的增加會(huì)刺激購(gòu)買欲望，增加消費(fèi)支出，而這種財(cái)富在當(dāng)前并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，這樣的狀況就是未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。

三是房地產(chǎn)的成本。房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的地位，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的不斷攀升，居民的生活成本和生產(chǎn)消費(fèi)成本等都在受到影響，租金的上漲會(huì)加重住房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，他們會(huì)減少對(duì)其他商品的消費(fèi)，以達(dá)到成本支出在可控范圍內(nèi)的目的。在這種情況下必定會(huì)降低居民的生活水平和消費(fèi)水平，引起就業(yè)單位工資發(fā)放量的增加，來(lái)確保居民日常收入來(lái)源，從而使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本升高即主要指企業(yè)購(gòu)買地皮和其他租房設(shè)施的成本增加。

2、房?jī)r(jià)的波動(dòng)與投資有著密切的關(guān)聯(lián)，而房?jī)r(jià)的不確定性也時(shí)刻影響著投資方向和組織結(jié)構(gòu)，主要通過(guò)以下途徑進(jìn)行：

一是信貸效應(yīng)。房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)影響到信貸的增減，因?yàn)榧彝ヒ约捌髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況都會(huì)受到房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，進(jìn)而威脅到了信貸規(guī)模的擴(kuò)張，投資也會(huì)因?yàn)樾刨J的變動(dòng)而發(fā)生變化。如果房?jī)r(jià)下跌，借貸者會(huì)因?yàn)樽陨碡?cái)富的減少而節(jié)制信貸規(guī)模的擴(kuò)張，從而減少投資，這就是Bernan和Lown（1991）、Higgins和Osler（1997）等研究并認(rèn)同的信貸收縮機(jī)制。

二是托賓Q效應(yīng)。Q值即Q比率實(shí)際上指的是房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)建設(shè)成本的比值，二者是成正比的。Q值能夠反映房地產(chǎn)投資的方向和發(fā)展趨勢(shì)，并且能夠以此為依據(jù)來(lái)判斷投資規(guī)模，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低因?yàn)闆](méi)有把握好投資機(jī)會(huì)與威脅之間的利害關(guān)系而引起的損失。當(dāng)房地產(chǎn)的建造成本是固定的時(shí)，房?jī)r(jià)和Q值上升，這就意味著房地產(chǎn)能夠獲得經(jīng)濟(jì)收益，所以投資也會(huì)以為良好的預(yù)測(cè)前景而增加，從而促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的總投入和總產(chǎn)出的增加。

三、結(jié)論

通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的分析，了解到二者是相互作用的關(guān)系。宏觀經(jīng)濟(jì)中的許多因素會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)人群、生產(chǎn)成本、通貨膨脹以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)等一系列的潛在因素都會(huì)引起房?jī)r(jià)的調(diào)整和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變更。同樣，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，信貸、Q值、房地產(chǎn)的流動(dòng)以及現(xiàn)有和未來(lái)財(cái)富效應(yīng)等都會(huì)導(dǎo)致投資的減少或增加，從而影響到社會(huì)生產(chǎn)和產(chǎn)出，影響到居民的生活水平和消費(fèi)水平?？梢?jiàn)，正確把握房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系至關(guān)重要，一方面要讓房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)，共同朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，另一方面要發(fā)揮房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，相互制約，避免因?yàn)榉績(jī)r(jià)的過(guò)度上漲或是宏觀經(jīng)濟(jì)的不合理發(fā)展而引發(fā)社會(huì)矛盾和問(wèn)題。

參考獻(xiàn)：

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[2]劉洪玉，張紅.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)[F].北京：中國(guó)水利水電出版社，2006：245—250

[3]曹振良.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2003

（馬馳洋，1985年生，河北石家莊人，北京物資學(xué)院研究生。研究方向：流通經(jīng)濟(jì)研究）endprint