劉吉晟

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的利潤受到成本控制的直接影響，而成本控制又是房地產(chǎn)建設(shè)項目造價管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)要尋求長期的發(fā)展就要做好項目工程造價的管理工作。文章對房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價的影響因素、現(xiàn)狀進行了分析，提出了完善房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的對策，促進房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的完善。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)；工程造價；現(xiàn)狀；完善對策

過去十幾年的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在此基礎(chǔ)上國家也不斷加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注，針對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀出臺了一系列的政策，希望能夠使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭形勢得到緩解。房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種形勢下謀發(fā)展，必須要在項目工程造價管理方面做好工作，完善成本控制，降低成本，提高利潤。

1影響房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的因素

1.1概預算編制人員素質(zhì)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)中，管理概預算的編制是建筑產(chǎn)品定價的基礎(chǔ)，同時這也是一項重要且復雜的工作。正是由于概預算的編制在房地產(chǎn)建設(shè)項目中有著這么重要的作用，編制人員素質(zhì)的高低也就對概預算的編制工作質(zhì)量產(chǎn)生直接的影響。選擇合格的編制人員，不僅要對編制人員的文化素質(zhì)進行考核，更要看重的是對市場變動因素的敏感度和相對豐富的工作經(jīng)驗，能夠及時了解行業(yè)內(nèi)的各項政策標準的變動和出新。

1.2設(shè)計精準定位的影響

概預算工作是基于設(shè)計圖進行的，在整個項目中，造價是根據(jù)設(shè)計圖來進行預算的。對設(shè)計進行控制有利于對房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價的控制。設(shè)計是房地產(chǎn)項目的初期，在初期就對項目有了較為精準的定位和科學的設(shè)計圖，將有利于下一步的造價工作，能減少因設(shè)計變更帶來的成本浪費的問題。

1.3施工可行性及工藝因素

雖然這方面的影響并不明顯，但是如果加以控制，仍然對造價管理目標的實現(xiàn)有幫助。在概預算的編制階段，施工的可行性及工藝等因素都對工程造價有著直接的影響，所以要慎重考慮這些因素，節(jié)約工程造價成本。

2房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的現(xiàn)狀

2.1缺乏主動、全過程控制工程造價的意識

在房地產(chǎn)建設(shè)項目中對于工程造價的管理事前主動控制的意識少，導致出現(xiàn)被動控制的情況，對于施工圖的預算、小項目的設(shè)計預算不重視，對施工圖的預算審核方式不恰當，導致施工圖預算與最后竣工后的結(jié)算之間不互通，出現(xiàn)脫節(jié)。對房地產(chǎn)投資的管理采用階段性的管理方式。建設(shè)、設(shè)計、施工等單位之間對造價沒有統(tǒng)一的管理目標且缺乏溝通，監(jiān)理單位又不介入造價管理中，只是對房地產(chǎn)建設(shè)項目的質(zhì)量和進度進行管理。設(shè)計單位缺少對方案造價指標的控制，會出現(xiàn)造價預算過高的情況。工期拖延使得貸款利息不斷增長，導致資金缺乏的惡性循環(huán)，給企業(yè)帶來損失。

2.2在房地產(chǎn)建設(shè)項目施工階段出現(xiàn)工程造價控制疏漏

施工階段，由于建筑工程的復雜等原因，難免出現(xiàn)各種問題。在施工階段，設(shè)計部門要對設(shè)計的變更嚴格把關(guān)，避免出現(xiàn)先做后改的情況，將工程造價控制在概算之內(nèi)，避免因為不必要的設(shè)計更改帶來的成本浪費。

2.3在房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工結(jié)算階段出現(xiàn)工程造價控制疏漏

竣工結(jié)算是工程造價控制最為重要的環(huán)節(jié)，真實的反映了整個工程的實際造價。要做好工程竣工結(jié)算材料的收集并且要注意這些材料的有效性，要提高各個部門的工作能力和相互配合能力，提高竣工結(jié)算的工作能力，避免出現(xiàn)工程結(jié)算懸而不決的情況，影響建設(shè)項目的使用和工程造價最終確認。

2.4我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理模式落后

市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，原先的計劃經(jīng)濟體制下的管理方式已經(jīng)不再適用于我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理，而市場經(jīng)濟體制下的房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理管理模式還未建立。相對與國外先進的咨詢管理機構(gòu)的管理方式來看，我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目造價機構(gòu)能夠提供的服務(wù)少之又少，并且仍舊處在概預算編制等計劃經(jīng)濟的局限內(nèi)，只是按照相關(guān)規(guī)定進行審查，不能夠提供全程的建筑造價咨詢服務(wù)。由此可以看出我國的房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理模式相對落后，應(yīng)該盡快抓住機遇，爭取更為長遠的發(fā)展。

3完善房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的對策

3.1加強房地產(chǎn)項目決策前的市場調(diào)查工作

在房地產(chǎn)項目決策之前要進行充分的市場調(diào)查，摸清影響項目的市場因素，在此基礎(chǔ)上分析項目的可行度，確定經(jīng)濟指標，以便使房地產(chǎn)項目決策能夠更加科學合理。科學的決策是控制房地產(chǎn)項目工程造價的首要工作。房地產(chǎn)項目受到市場的巨大影響，只有充分了解市場之后才能夠減少決策的風險。

3.2設(shè)計階段優(yōu)化設(shè)計方案

影響工程造價的主要因素就是設(shè)計方案。完善房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理工作首先要確保設(shè)計方案的質(zhì)量。建筑單位可以發(fā)布甄選方案的消息，吸引優(yōu)秀的設(shè)計單位參選，通過專業(yè)的評選選擇出最科學最合理的設(shè)計方案。這樣既能確保設(shè)計方案的質(zhì)量，又能夠避免之后由于設(shè)計方案變更帶來的成本浪費，能夠更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑項目工程造價控制的目標。

3.3控制施工及材料設(shè)備招標工作的質(zhì)量

工程造價中主要的工作就是施工及材料設(shè)備招標工作。通常來說施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)商都是通過招標進來的，這種招標的方式能夠?qū)こ痰倪M度、質(zhì)量和成本進行有效的控制。第一，要本著“公開、公平、公正、誠信”的原則展開招標工作。招標工作開始之前要對參與投標的企業(yè)的財務(wù)、業(yè)績、信用狀況進行嚴格審查，以便選擇最好的投標單位。第二，重視招標文件的編制，文件編制人員要對各種可能存在的問題和影響進行分析，減少對工程造價管理的影響。第三，細致地簽訂合同，按照國家相關(guān)規(guī)定制定各項合約內(nèi)容，合約中要明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并對違約處理方法進行確定。對不確定的內(nèi)容雙方要通過談判來最終達到一致意見，對可能發(fā)生的索賠事件進行論證，減少成本浪費。

3.4對施工階段的浪費現(xiàn)象進行控制

雖然施工階段對工程成本控制造成的影響很小，但是這個階段存在的比較多的浪費現(xiàn)象很可能會造成工程成本浪費，所以要對房地產(chǎn)建筑項目施工階段的造價管理進行加強。首先，確定合理的工期，盡量避免對工期的調(diào)整；其次，合理安排施工順序，達到節(jié)約工期、減少重復施工的目的。材料的采購也要按照程序盡可能的批量采購，減少材料采購中的資金浪費。

3.5工程造價人員要具有較高的素質(zhì)

房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理涉及到技術(shù)、管理、法規(guī)等方面的知識，工程造價人員不僅要具備財務(wù)能力，還要具備與房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價工作相關(guān)的知識和經(jīng)驗，使得工程造價工作能夠不偏重不遺漏。造價人員處理要具備專業(yè)的技能，還要有行業(yè)道德。房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價人員要不斷學習和實踐，發(fā)揮工作積極性，提高自身的能力和素質(zhì)，適應(yīng)房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理的需要。

4結(jié)語

成本控制是房地產(chǎn)項目管理中非常重要也相當復雜的內(nèi)容，只有在房地產(chǎn)項目的各個過程中都重視成本控制才能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要采取科學的管理方法，完善房地產(chǎn)建設(shè)項目工程造價管理工作，對成本進行有效控制，進一步減少成本的浪費，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益。

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作者簡介：劉吉晟（1984- ），男，四川成都人，本科，土木工程專業(yè)，研究方向：工程造價成本控制。