馮春江

摘要：2002年,英國(guó)正式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)，經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，從法律制度建設(shè)、義務(wù)主體設(shè)置、監(jiān)管安排及政策協(xié)調(diào)等方面建立了較為成熟的反洗錢(qián)體系。英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)的框架及經(jīng)驗(yàn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)提供了借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)

一、英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢(qián)體系

（一）刑事打擊、預(yù)防與指引相結(jié)合的反洗錢(qián)法律制度

1.以刑事打擊為核心的《犯罪收益法案》。2002年英國(guó)《犯罪收益法案》規(guī)定了洗錢(qián)罪、知情不報(bào)罪及泄露信息罪。其中，任何獲取、使用、擁有、掩蓋、掩藏、轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)移犯罪收益的行為或者協(xié)助他人有上述行為的，將被追究洗錢(qián)罪，利用房地產(chǎn)交易的洗錢(qián)行為自然被納入洗錢(qián)犯罪范疇；反洗錢(qián)義務(wù)主體不履行可疑交易報(bào)告義務(wù)的，將可能犯知情不報(bào)罪；違反規(guī)定向可疑報(bào)告涉及的主體泄露可疑活動(dòng)報(bào)告信息的行為，將作為泄露信息罪處理。犯知情不報(bào)罪和透露消息罪的有關(guān)責(zé)任人可能面臨最高期限為5年的監(jiān)禁、未規(guī)定上限的罰款。

2.以預(yù)防洗錢(qián)犯罪為主的《洗錢(qián)監(jiān)管條例》。2007年英國(guó)頒布《洗錢(qián)監(jiān)管條例》，明確了房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管制度安排，確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和從事房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的律師應(yīng)承擔(dān)的反洗錢(qián)義務(wù)，以及相應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)力。

3.監(jiān)管部門(mén)或行業(yè)自律機(jī)構(gòu)制定的反洗錢(qián)指引。英國(guó)公平交易署2007年制定《洗錢(qián)監(jiān)管條例：核心指南》、律師自律機(jī)構(gòu)發(fā)布《反洗錢(qián)操作注釋》，除體現(xiàn)法律義務(wù)要求外，還包括房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或者律師業(yè)務(wù)中的特定業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指引。指引經(jīng)財(cái)政部核準(zhǔn)后，可作為法官判決知情不報(bào)罪的依據(jù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)確定相關(guān)人員是否違反《洗錢(qián)監(jiān)管條例》規(guī)定時(shí)，也須考慮其行為是否遵照了相關(guān)指引。

（二）以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和律師業(yè)為主的反洗錢(qián)義務(wù)主體

這是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師兩行業(yè)在英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的地位和作用決定的。英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易以二手房為主，往往通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和律師完成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)交易中主要負(fù)責(zé)提供信息，往往不會(huì)牽涉資金交易。律師主要負(fù)責(zé)處理房地產(chǎn)交易中的相關(guān)法律事務(wù)和資金交易。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所在協(xié)助客戶(hù)從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易時(shí)，應(yīng)采取與金融業(yè)相同的反洗錢(qián)預(yù)防措施，如進(jìn)行客戶(hù)身份識(shí)別，保存交易記錄，開(kāi)展員工培訓(xùn)，指定專(zhuān)人或設(shè)立反洗錢(qián)報(bào)告官負(fù)責(zé)向金融情報(bào)中心報(bào)告可疑交易等。

（三）政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)自律機(jī)構(gòu)分工協(xié)作的分行業(yè)監(jiān)管安排

作為中央政府機(jī)構(gòu)的英國(guó)公平交易署和作為地方政府機(jī)構(gòu)的交易標(biāo)準(zhǔn)管理部門(mén)共同負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管；金融情報(bào)中心為預(yù)防嚴(yán)重有組織犯罪局，是由內(nèi)政部發(fā)起設(shè)立的獨(dú)立公共機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)收集房地產(chǎn)業(yè)可疑交易報(bào)告；律師業(yè)自律機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)律師業(yè)實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管，依據(jù)律師事務(wù)所類(lèi)別不同，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也有所不同。英格蘭和威爾士、北愛(ài)爾蘭、蘇格蘭的律師業(yè)自律機(jī)構(gòu)分別負(fù)責(zé)對(duì)各地從事綜合業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管；專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的律師事務(wù)所則由此類(lèi)律師事務(wù)所組成的全國(guó)性行業(yè)自律機(jī)構(gòu)實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管（見(jiàn)圖1）。

圖1英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)監(jiān)管體系

監(jiān)管機(jī)構(gòu)被統(tǒng)一賦予5項(xiàng)權(quán)力：一是通過(guò)詢(xún)問(wèn)等方式向被監(jiān)管機(jī)構(gòu)及其人員獲取相關(guān)信息；二是可進(jìn)入被監(jiān)管機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行檢查；三是有要求被監(jiān)管行業(yè)進(jìn)行核準(zhǔn)登記的權(quán)力；四是可對(duì)未能有效履行《洗錢(qián)監(jiān)管條例》相關(guān)條款的人員予以處罰，并視違法情況，可進(jìn)行罰款或移交英國(guó)稅務(wù)及海關(guān)總署提起刑事訴訟；五是可依據(jù)《洗錢(qián)監(jiān)管條例》制定相關(guān)行業(yè)反洗錢(qián)指引。

（四）以財(cái)政部為主建立反洗錢(qián)政策協(xié)調(diào)機(jī)制

財(cái)政部是英國(guó)主要的反洗錢(qián)主管部門(mén)，不負(fù)責(zé)具體監(jiān)管，在房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)工作中，主要通過(guò)對(duì)法律制度出臺(tái)前后監(jiān)管效果的評(píng)估來(lái)發(fā)揮政策制定和協(xié)調(diào)作用。法律制度出臺(tái)前，財(cái)政部負(fù)責(zé)向受影響各方包括房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)義務(wù)主體、監(jiān)管機(jī)構(gòu)征求意見(jiàn)，應(yīng)利益相關(guān)方要求開(kāi)展成本收益分析，以及對(duì)小企業(yè)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的影響進(jìn)行測(cè)試。法律制度出臺(tái)后，負(fù)責(zé)向有關(guān)各方征求意見(jiàn)，對(duì)監(jiān)管效果進(jìn)行評(píng)估。2001年以來(lái)，財(cái)政部已開(kāi)展了多次評(píng)估，發(fā)現(xiàn)了反洗錢(qián)成本過(guò)高、缺乏有效的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)等缺陷，成為英國(guó)修改反洗錢(qián)立法、形成反洗錢(qián)戰(zhàn)略及采取其他改進(jìn)措施的直接動(dòng)力。根據(jù)安排，財(cái)政部將于2009年完成對(duì)2007年《洗錢(qián)監(jiān)管條例》實(shí)施效果的評(píng)估。

（五）以金融情報(bào)中心為主建立日常監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制

英國(guó)金融情報(bào)中心全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)可疑交易報(bào)告體系正常運(yùn)行，并成立由金融情報(bào)中心主持、相關(guān)反洗錢(qián)部門(mén)和行業(yè)代表參與的委員會(huì)，對(duì)可疑報(bào)告體系運(yùn)行情況進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。同時(shí)，金融情報(bào)中心通過(guò)多種形式與房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)監(jiān)管部門(mén)、義務(wù)主體進(jìn)行協(xié)調(diào)：向監(jiān)管部門(mén)和義務(wù)主體反饋各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告等信息；建立與義務(wù)主體的對(duì)話(huà)機(jī)制；承擔(dān)對(duì)義務(wù)主體的指導(dǎo)和培訓(xùn)責(zé)任；提供房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)狀況評(píng)價(jià)框架；關(guān)注可疑報(bào)告中的質(zhì)量和數(shù)量問(wèn)題，并協(xié)助監(jiān)管部門(mén)解決；向監(jiān)管部門(mén)提供用于監(jiān)管的信息等。

二、英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)的可疑交易報(bào)告方法

2007年《洗錢(qián)監(jiān)管條例》明確規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所可實(shí)施基于風(fēng)險(xiǎn)的反洗錢(qián)方法，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小采取反洗錢(qián)預(yù)防措施，例如，可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小，分別采取簡(jiǎn)化的、標(biāo)準(zhǔn)的或更為嚴(yán)格的客戶(hù)身份識(shí)別措施，以盡量降低反洗錢(qián)成本。同時(shí)，行業(yè)指引對(duì)具體業(yè)務(wù)中的不同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了提示。近年來(lái)，英國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)提供的可疑交易報(bào)告數(shù)量呈遞增趨勢(shì)，律師業(yè)提交的可疑交易報(bào)告更是大幅度增長(zhǎng)（見(jiàn)表1）。

表1房地產(chǎn)中介、律師及專(zhuān)業(yè)律師業(yè)可疑交易報(bào)告情況

（根據(jù)《Third mutual evaluation report anti-money laundering and combating the financing of terrorism:the united kingdom of great britain and northern ireland》和《The suspicious activity reports regime annual report 2007》中的資料整理。）

（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注3方面風(fēng)險(xiǎn)因素

1.客戶(hù)身份方面的失常信息。如果一客戶(hù)存在如下情況，應(yīng)予以關(guān)注：沒(méi)有合理原因而不愿意提供個(gè)人的詳細(xì)信息；提供的個(gè)人信息難以核實(shí)，或核實(shí)的成本相當(dāng)高；公司從沒(méi)有與客戶(hù)有過(guò)會(huì)面交流；沒(méi)有合理理由而不愿意提供公司信息或者賬戶(hù)。

2.客戶(hù)交易中的非正常情況。如果客戶(hù)交易中有如下情況，應(yīng)予以關(guān)注：交易與客戶(hù)的身份不符；交易與客戶(hù)的正常業(yè)務(wù)不符；與不相關(guān)的客戶(hù)交易時(shí)，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格；交易資金從與客戶(hù)無(wú)關(guān)的第三方付出；客戶(hù)在向其賬戶(hù)支付了交易資金后，停止交易；客戶(hù)被卷入的交易沒(méi)有商業(yè)意義。

3.資金支付中的非正常情況。如果資金支付中存在下列情況，應(yīng)予以關(guān)注：客戶(hù)要求將交易款項(xiàng)支付給與其沒(méi)有明顯聯(lián)系的第三方；客戶(hù)在最后一刻變換資金的交易方式；以大額現(xiàn)金的形式交易；資金來(lái)源或者交易的達(dá)成存在其他不正常的情況。

（二）律師業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注5方面風(fēng)險(xiǎn)因素

1.所有權(quán)問(wèn)題。當(dāng)房地產(chǎn)真實(shí)所有權(quán)可能被掩蓋時(shí)，應(yīng)對(duì)交易引起關(guān)注。洗錢(qián)方式之一就是購(gòu)買(mǎi)者使用他人身份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)后，再使用另外一個(gè)人的身份以更高價(jià)格買(mǎi)下該資產(chǎn)，這樣可將犯罪收益與抵押資金混在一起實(shí)現(xiàn)洗錢(qián)目的。交易中還存在由第三方提供資金，但房產(chǎn)登記在其他人名下的現(xiàn)象，這時(shí)需要對(duì)提供資金的第三方采取更進(jìn)一步的客戶(hù)身份識(shí)別措施，以確定是否可疑。

2.資金付款安排。一般而言，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的款項(xiàng)中大部分為抵押貸款獲得資金。若交易中沒(méi)有抵押，則可能有更高欺詐風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)引起關(guān)注。特別是當(dāng)客戶(hù)收入水平很低，卻支付大部分款項(xiàng)時(shí)，更應(yīng)引起關(guān)注。若客戶(hù)資金安排還有其他來(lái)源，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，并評(píng)價(jià)其解釋的可信度。尤其要關(guān)注來(lái)源于第三方的資金。

3.買(mǎi)方與賣(mài)方間直接現(xiàn)金支付。當(dāng)存在直接現(xiàn)金支付時(shí)，難以對(duì)資金來(lái)源進(jìn)行調(diào)查，被利用于洗錢(qián)的風(fēng)險(xiǎn)很高。

4.房地產(chǎn)交易價(jià)格。當(dāng)交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相差很大時(shí)，應(yīng)對(duì)交易了解更多的信息。

5.抵押貸款中造假。買(mǎi)方可能通過(guò)提供虛假資料，例如提供虛假收入證明文件，也有可能買(mǎi)方和賣(mài)方合謀提高房產(chǎn)交易價(jià)格，以獲得更多抵押貸款。對(duì)這些現(xiàn)象要予以關(guān)注，涉嫌洗錢(qián)的要報(bào)告金融情報(bào)中心。

三、對(duì)我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展反洗錢(qián)工作的啟示

（一）盡早推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)工作

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為繁榮，房地產(chǎn)交易大量使用現(xiàn)金支付，利用違法所得購(gòu)置房產(chǎn)現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)防洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)能力的要求越來(lái)越迫切。因此，建議盡早將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢(qián)范疇，明確將利用包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融行業(yè)洗錢(qián)的行為列為洗錢(qián)犯罪，明確反洗錢(qián)義務(wù)主體的知情不報(bào)罪和透露信息罪，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)體系的義務(wù)主體、監(jiān)管安排、政策協(xié)調(diào)等事項(xiàng)做出合理安排。

（二）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)為反洗錢(qián)義務(wù)主體

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與英美等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，交易中新房比重較大，大部分新房交易在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商間直接進(jìn)行，而非通過(guò)中介完成。同時(shí)，在二手房交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和公證機(jī)構(gòu)參與程度較高，尤其是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在提供房產(chǎn)信息、聯(lián)系買(mǎi)賣(mài)雙方、協(xié)助資金支付、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)等方面起著重要作用，容易發(fā)現(xiàn)交易中的異常行為。因此，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)義務(wù)主體，開(kāi)展客戶(hù)身份識(shí)別、保存交易記錄、報(bào)送可疑交易等日常反洗錢(qián)工作。

（三）實(shí)施分行業(yè)反洗錢(qián)監(jiān)管安排

在確定反洗錢(qián)義務(wù)主體的基礎(chǔ)上，借鑒英國(guó)的做法，相應(yīng)實(shí)施分行業(yè)監(jiān)管?？捎煞康禺a(chǎn)主管部門(mén)或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易登記管理機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管，由公證機(jī)構(gòu)主管機(jī)關(guān)對(duì)公證業(yè)實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管，發(fā)布監(jiān)管指引，并對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)充分授權(quán)，以確保其有足夠的資源實(shí)施反洗錢(qián)監(jiān)管。

（三）充分發(fā)揮人民銀行的政策及日常監(jiān)管協(xié)調(diào)功能

進(jìn)一步明確反洗錢(qián)主管部門(mén)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)間的職責(zé)分工， 強(qiáng)化反洗錢(qián)主管部門(mén)在政策制定、監(jiān)管效果評(píng)價(jià)和政策協(xié)調(diào)方面的職能。

人民銀行作為我國(guó)反洗錢(qián)工作主管部門(mén)，可以利用反洗錢(qián)部際聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢(qián)機(jī)制的研究，發(fā)揮在政策制定上的影響力。人民銀行還應(yīng)推動(dòng)建立各行業(yè)的反洗錢(qián)體系定期評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同行業(yè)和領(lǐng)域的洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，以協(xié)調(diào)不同行業(yè)和部門(mén)之間的反洗錢(qián)政策。

賦予人民銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)反洗錢(qián)報(bào)告體系正常運(yùn)行的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)，以協(xié)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的日常監(jiān)管。充分發(fā)揮金融情報(bào)中心的信息樞紐功能，收集可疑交易報(bào)告及與可疑交易報(bào)告體系運(yùn)行有關(guān)的反洗錢(qián)信息，建立與反洗錢(qián)主管部門(mén)、房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門(mén)和義務(wù)主體的信息反饋機(jī)制，發(fā)揮日常協(xié)調(diào)功能。

（四）實(shí)施基于風(fēng)險(xiǎn)的反洗錢(qián)方法

基于風(fēng)險(xiǎn)的反洗錢(qián)方法在推進(jìn)特定非金融行業(yè)接受反洗錢(qián)監(jiān)管，減少相關(guān)行業(yè)的抵觸，形成工作共識(shí)，降低反洗錢(qián)成本等方面具有重要作用。建議針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及利用房地產(chǎn)業(yè)洗錢(qián)的特點(diǎn)，分別確定新房買(mǎi)賣(mài)、二手房買(mǎi)賣(mài)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及公證機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小，有針對(duì)性地采取相應(yīng)反洗錢(qián)措施。