摘要：2013年初，“國(guó)五條”政策出臺(tái)，該政策以抑制投資性房產(chǎn)交易、限購(gòu)、限貸為重心，不僅對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)揮作用，而且影響房貸市場(chǎng)的發(fā)展。文章通過對(duì)于新國(guó)五條政策出臺(tái)背景下武漢地方房貸市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在問題的說明，針對(duì)武漢市場(chǎng)的實(shí)際情況提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：國(guó)五條；房貸；房產(chǎn)交易

2013年以來，為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制城市房?jī)r(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國(guó)務(wù)院于2013年2月20日出臺(tái)了新“國(guó)五條”調(diào)控政策。除了房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回應(yīng)外，各金融機(jī)構(gòu)也對(duì)此出臺(tái)了相關(guān)應(yīng)對(duì)措施，以調(diào)節(jié)、引導(dǎo)購(gòu)房需求。

從武漢的實(shí)際情況看，在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，武漢的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正面臨著新的博弈，如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控下，充分發(fā)揮金融支持作用，實(shí)現(xiàn)武漢市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展是一個(gè)值得關(guān)注的問題。

一、“國(guó)五條”的背景及內(nèi)容

“國(guó)五條”的出臺(tái)是基于在城市中房?jī)r(jià)的持續(xù)上升而引發(fā)的進(jìn)一步炒房熱以及炒房熱導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫加劇，投機(jī)者基于大城市限購(gòu)限貸政策而進(jìn)入人均收入和支付能力較低的中小城市，進(jìn)而擠壓中小城市居民的購(gòu)房市場(chǎng)。在2012年全年全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)上漲范圍不斷持續(xù)擴(kuò)大，且出現(xiàn)上漲城市由2012年前期的一、二線城市不斷向三、四線的中小城市擴(kuò)散的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致部分中小型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展失衡，居民購(gòu)買能力有限以及商品房數(shù)量供給增加過快，出現(xiàn)大量空置房。如果不對(duì)這種現(xiàn)象加以規(guī)制和調(diào)整，必然會(huì)產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

在此基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)了“國(guó)五條”，“國(guó)五條”內(nèi)容基本是對(duì)前幾次房地產(chǎn)調(diào)控政策的重申，例如：對(duì)地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障上所擔(dān)負(fù)職責(zé)的再次強(qiáng)調(diào)；加強(qiáng)政策性貸款制度的發(fā)展，保障性住房的建設(shè)工作；遏制投資性購(gòu)房的趨勢(shì)，通過對(duì)二手房交易征收較高的個(gè)人所得稅來抑制投資性購(gòu)房，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫。

二、“國(guó)五條”調(diào)控下的武漢市房貸市場(chǎng)的發(fā)展

根據(jù)“國(guó)五條”的內(nèi)容，2013年3月31日，武漢市住房保障和房屋管理局公布了《關(guān)于發(fā)布2013年度武漢市新建商品房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通告》，該通告內(nèi)容如下：武漢市2013年度新建商品住房（不含保障性住房）價(jià)格控制目標(biāo)為：同比增幅低于人均可支配收入實(shí)際增幅。根據(jù)這一目標(biāo)的調(diào)整下，武漢市各金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，控制二套房貸款，個(gè)人住房貸款利率嚴(yán)格實(shí)行差別風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例和貸款利率。這些舉措是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)交易產(chǎn)生影響，能夠產(chǎn)生多大的影響，還需要進(jìn)一步的探索。

1. 新房交易市場(chǎng)整體回暖

二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅，使得二手房交易成本大幅增加，影響二手房的交易市場(chǎng)，進(jìn)而使得新房市場(chǎng)整體回暖。在武漢市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的初期，武漢市二手房交易價(jià)格微跌，據(jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示：在2013年4月1日至2013年4月7日這段時(shí)間內(nèi)，即國(guó)五條細(xì)則開始實(shí)施的第一周，武漢市二手住宅掛牌均價(jià)出現(xiàn)了小幅度的下跌現(xiàn)象，截止到4月11日二手住宅均價(jià)為8742元/平方米，比實(shí)施之前價(jià)格下降了6元/平方米，環(huán)比下降了0.07%，武漢市二手住宅均價(jià)繼連續(xù)下跌之后繼續(xù)出現(xiàn)小幅度的下跌。二手住宅交易價(jià)格下跌將會(huì)進(jìn)一步擠掉泡沫；另外，在二手房交易市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮的同時(shí)，由于替代消費(fèi)的催促，短期內(nèi)一部分的二手房客戶轉(zhuǎn)向新房交易市場(chǎng)，因而增加了新房交易市場(chǎng)的熱度，使其基本回暖。受此影響，武漢市各級(jí)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真按照調(diào)控措施的相關(guān)要求，不斷調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2013年，全市房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額2423.64億元，同比增長(zhǎng)14.75%，全年新增281.10億元，較上年多增89.70億元。

2. 房貸市場(chǎng)中個(gè)人投資性需求下降

“國(guó)五條”中對(duì)二手房交易征收高稅率，從其目的上看，是為了抑制投資性交易的繼續(xù)增加，而從其本質(zhì)上看，是采用資本利得稅的方法，進(jìn)一步降低了房屋的投資屬性，使其還原為本身的商品屬性。在個(gè)人購(gòu)買住房時(shí)，即使是在購(gòu)進(jìn)新房時(shí)，其投資性心理因二手房交易的賦稅而減少。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的成本和效益角度來看，投資房產(chǎn)的收益在此時(shí)大幅下降，且從國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策來看，其抑制投資性房產(chǎn)交易的意圖非常明顯，故房貸市場(chǎng)中為了投資而購(gòu)買新房的交易明顯減少。因此，武漢整體房地產(chǎn)市場(chǎng)中，個(gè)人購(gòu)買住房的投資性需求下降，但1-12月武漢主城區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比變化均控制在1%以內(nèi)，市場(chǎng)購(gòu)房以首次置業(yè)的剛性需求為主，故而同時(shí)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度趨緩。受此影響，武漢市金融機(jī)構(gòu)采取積極措施，合理引導(dǎo)居民購(gòu)房貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，武漢市個(gè)人住房貸款余額1235.14億元，同比增長(zhǎng)11.91%，較年初新增131.48億元。

3. 政策性住房貸款增加

在“國(guó)五條”調(diào)整房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，武漢市根據(jù)國(guó)家四部委《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》精神，結(jié)合實(shí)際情況，積極調(diào)整相關(guān)政策，不斷完善住房公積金管理制度，加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理，有力促進(jìn)了住房公積金貸款業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展，充分發(fā)揮出了住房公積金制度等政策性住房貸款支持的民生保障作用。2013年3月10日，武漢市調(diào)整了新受理的住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，從前計(jì)算個(gè)人住房貸款公積金的時(shí)候，主要是根據(jù)市民家庭夫妻雙方的月繳存額來衡量其還款能力、貸款最高限額和貸款最高比例，在這三項(xiàng)中選最低值，而新政策則在其中加入繳存時(shí)間及繳存賬戶余額等系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于那些首次使用住房公積金的市民。且新政策下，外地調(diào)入武漢的職工，由外地公積金中心出具正常繳納6個(gè)月以上的證明，并將外地繳納的公積金全部轉(zhuǎn)移至本地公積金賬戶，實(shí)現(xiàn)了武漢市與外地城市住房公積金的共用。這一舉措，也同樣增加了個(gè)人購(gòu)買住房的政策性貸款數(shù)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年，全市個(gè)人住房公積金貸款余額372.89億元，同比增長(zhǎng)48.55%。全年新增個(gè)人住房公積金貸款155.99億元，其中用于支持購(gòu)買商品住房貸款139.11億元，經(jīng)濟(jì)適用住房貸款1.97億元，存量住房貸款14.65億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)貸款0.6億元。

三、房貸市場(chǎng)的問題和建議

房貸市場(chǎng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中扮演著十分關(guān)鍵的角色，在國(guó)家實(shí)施新一輪房產(chǎn)調(diào)控措施時(shí)，全市的房貸市場(chǎng)發(fā)展仍然存在著一些問題，并針對(duì)其問題給出一些合理化的建議。

1.房貸市場(chǎng)監(jiān)管不到位

監(jiān)管機(jī)構(gòu)的缺位會(huì)導(dǎo)致監(jiān)管弱化,在一定程度上助長(zhǎng)了放貸機(jī)構(gòu)、投資銀行等投資機(jī)構(gòu)的非理性行為。各級(jí)政府及相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)結(jié)合武漢市的市場(chǎng)現(xiàn)狀，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體系，對(duì)銀行、貸款機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款的過程進(jìn)行監(jiān)督，規(guī)范健全的房地產(chǎn)金融監(jiān)控體系，完善市場(chǎng)機(jī)制。同時(shí)也應(yīng)通過制定法律法規(guī)等手段規(guī)范市場(chǎng)。

2.房地產(chǎn)交易過度依賴金融機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分都是來自于金融機(jī)構(gòu)，而較少的采用自我融資等手段，使得銀行存在著大量的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金斷裂，則會(huì)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響。作為市場(chǎng)的最終調(diào)控者，政府機(jī)構(gòu)應(yīng)該拓寬融資渠道，合理的引導(dǎo)企業(yè)利用股權(quán)融資等方式進(jìn)行自我造血，同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)分散，有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

3.房地產(chǎn)貸款存在潛在風(fēng)險(xiǎn)

房屋貸款本身存在期限長(zhǎng)、不確定性高的特點(diǎn)，其未來償付主要來源于貸款人的收入，而未來收入的不確定性又增加了房貸的風(fēng)險(xiǎn)。其次，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要的資金來源為儲(chǔ)戶的儲(chǔ)蓄存款，這種短期的存款與長(zhǎng)達(dá)幾十年的房貸相匹配，導(dǎo)致了銀行內(nèi)部流動(dòng)性不足的問題。針對(duì)于此，銀行應(yīng)該堅(jiān)決執(zhí)行差異化的住房貸款政策，對(duì)于對(duì)貸款人進(jìn)行的貸前審核，應(yīng)該嚴(yán)格程序和細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)采集客戶的信用記錄，將房貸本身的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

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作者簡(jiǎn)介：

李穎（1993-），女，河南焦作人，漢族，本科，華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)專業(yè)2011級(jí)本科生。