作者簡介：張燕(1986-)，女，漢族，河南漯河人，上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)法律碩士，研究方向：商法。

摘要：北京宋莊畫家村案雖已過去許久，但隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，商品房價(jià)格急劇攀升，土地資源日益稀缺的情況下，全國各地小產(chǎn)權(quán)房市場仍然相當(dāng)龐大，本文以北京宋莊畫家村案為索引，淺談小產(chǎn)權(quán)房交易現(xiàn)狀、層出不窮的原因及治理措施。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；宅基地使用權(quán)；土地管理法一、案情簡介

2002年7月，通州宋莊鎮(zhèn)辛店村的村民馬海濤將其宅基地上的自有的房屋賣與非該村村民李玉蘭。2006年2月，馬海濤向法院提起訴訟要求確認(rèn)該房屋的買賣合同無效。一審法院以李玉蘭并非該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買該組織成員的住房為由，支持了馬海濤的訴請。之后，李玉蘭上訴至北京市第二中級人民法院，但北京二中院經(jīng)審理同樣認(rèn)定該買賣合同無效。

二、畫家村案的法理分析

畫家村案件爭論的焦點(diǎn)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓給本集體組織之外的人。

1、宅基地使用權(quán)的含義

宅基地使用權(quán)是依照法律規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建筑住宅及其他有關(guān)附著物的、無使用期限限制的權(quán)利。

2、宅基地使用權(quán)的性質(zhì)

我國的宅基地使用權(quán)體現(xiàn)了社會保障性、無償性，使用上具有無期限性。因而，宅基地使用權(quán)通常與成員權(quán)聯(lián)系在一起，這也就意味著每個(gè)成員只能申請一塊宅基地；每個(gè)成員對集體土地享有的是一種用益物權(quán)而不是所有權(quán)；宅基地使用權(quán)是為了實(shí)現(xiàn)居者有其地的目的而設(shè)立的，具有福利性，所以它的流轉(zhuǎn)收到嚴(yán)格的限制，原則上不得轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。

我國實(shí)行房地一體主義的立法模式，即“房隨地走，地隨房走”，農(nóng)民在處分自家住房時(shí)，實(shí)質(zhì)上也同時(shí)處分了宅基地使用權(quán)。1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年出臺的《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以及國務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)［2007］71號)的規(guī)定都表明了宅基地使用權(quán)只能向本集體經(jīng)濟(jì)成員轉(zhuǎn)讓。然而，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)民往往將自家的房屋出賣給本集體之外的人員，此類房屋被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在不需繳納土地出讓金的集體經(jīng)濟(jì)組織的土體上建住宅，一般的房產(chǎn)證是由國家房管部門頒發(fā)的，但小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證則是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的，因而不能獲得法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

本案當(dāng)中，馬海濤將自家房屋賣與本集體組織之外的李玉蘭數(shù)年后，法院之所以如此判定，筆者認(rèn)為基于以下兩個(gè)原因：

(1)根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。集體經(jīng)濟(jì)組織雖然給農(nóng)民分配了農(nóng)村宅基地并允許在上面建房屋，但并未因此使宅基地變?yōu)檗r(nóng)民所有，農(nóng)民馬海濤出售自家房屋的同時(shí)，也將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本集體組織之外的李玉蘭，而此行為卻是與法律規(guī)定背道而馳的。根據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。所以，馬海濤與李玉蘭的《買賣房協(xié)議書》違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

(2)我國實(shí)行物權(quán)行為獨(dú)立，《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由于馬海濤與李玉蘭簽訂買房合同后并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，所以房屋的所有權(quán)并沒有發(fā)生變化，也就是說，馬海濤仍然是該房屋的合法所有人，李玉蘭的權(quán)利也因此得不到相應(yīng)的保護(hù)。

三、小產(chǎn)權(quán)房層出不窮原因淺析

數(shù)年前，小產(chǎn)權(quán)房就面臨著被清理的命運(yùn)，然而直到今天，其依舊是房地產(chǎn)市場上的一匹黑馬，究其原因筆者總結(jié)為以下五點(diǎn)：

1、不合理的城鄉(xiāng)土地制度

從表面上來看，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對農(nóng)村集體土地享有所有權(quán)，但實(shí)質(zhì)上則為定限物權(quán)。《土地管理法》規(guī)定只有先經(jīng)過國家征收的集體土地，才能夠用于建設(shè)用途，然后以國家的名義讓與給用地方，即農(nóng)民與用地者之間的直接交易因此而被禁止。

2、“一戶多宅”現(xiàn)象普遍。

“一戶多宅”指一戶村民擁有兩處以上的宅基地。一方面，由于大批農(nóng)民搬遷入城、外出務(wù)工經(jīng)商等原因而留在城鎮(zhèn)，導(dǎo)致宅基地上的房屋大量空閑。另一方面，城市房價(jià)日益上漲，而取得宅基地幾乎不需要成本，越來越多的農(nóng)民意識到宅基地的價(jià)值，在其意識中房屋屬于自己的財(cái)產(chǎn)，因而買賣房屋則不需要通過任何人的同意，隨后農(nóng)村中也就興起了買賣宅基地的上房屋的熱潮，農(nóng)村的“一戶多宅”現(xiàn)象由此產(chǎn)生。

3、畸形的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場

目前，城鎮(zhèn)住房主要依賴國有土地上的商品房和極少量的保障性住房解決，農(nóng)民可以入城買房，但城鎮(zhèn)居民則被法律禁止購買農(nóng)村房屋，再加上當(dāng)今地方財(cái)政對土地的過度依賴性，最終導(dǎo)致城市住房價(jià)格成倍上漲，城鎮(zhèn)居民進(jìn)而轉(zhuǎn)向了房價(jià)低廉的農(nóng)村，小產(chǎn)權(quán)房買賣逐漸興起。

4、法律規(guī)定的缺陷

小產(chǎn)權(quán)房買賣層出不窮，在一定程度上是跟我國的有關(guān)法律不健全有關(guān)，目前主要依靠《民法通則》、《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》及《物權(quán)法》來調(diào)整宅基地使用權(quán)的相關(guān)問題。我國現(xiàn)行的法律對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定不夠清晰，從而阻礙了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的有序轉(zhuǎn)讓。

5、政府監(jiān)管不力

《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；再如，國土資源部的《閑置土地處理辦法》以及各地有關(guān)規(guī)章中規(guī)定，宅基地“連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)”，但由于種種的監(jiān)管原因，法律規(guī)定并未付諸實(shí)施。

四、小產(chǎn)房問題的解決措施

近年來我國相繼出臺的許多有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策文件,但是基本上都只是從農(nóng)村土地利用方面反復(fù)強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性,政策目標(biāo)則是單純的以禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷售為主,強(qiáng)制停建停售甚至強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房等，這種解決方法有其不合理和難以操作之處。筆者建議可以從下面兩個(gè)方面制定相應(yīng)的解決方案。

1、建立規(guī)范有序的農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)制度

在保留宅基地使用權(quán)的前提下，放開房屋轉(zhuǎn)讓的限制。如果我們在短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，至少也應(yīng)該可以脫離土地使用權(quán)，而使房屋所有權(quán)單獨(dú)流轉(zhuǎn)，房屋所有權(quán)人享有在房屋存續(xù)期間的土地法定承租權(quán)，即實(shí)際上是在租用宅基地使用權(quán)的土地，只不過租金一次性付清而已，租期也限制在房屋存續(xù)期間內(nèi)。一旦房屋因不可抗力滅失，則房屋所有權(quán)消滅，由于受讓人沒有土地所有權(quán)，也就不能在此地上重建。

2、立法部門應(yīng)完善相關(guān)的法律、法規(guī)

筆者建議應(yīng)當(dāng)讓社會大眾特別是集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民參與，經(jīng)過公開民主的立法程序，制定一部專門的單行法律對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、范圍及程序等進(jìn)行具體的規(guī)定。

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