王鵬　惠佩瑤

摘 要：改革開放以來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市數(shù)量大幅增長，其中大多數(shù)為中小城市。中小城市房地產(chǎn)發(fā)展起來是經(jīng)濟增長和宏觀調(diào)控的必然結(jié)果，為了城市化進程的健康持續(xù)發(fā)展，做好中小城市房地產(chǎn)開發(fā)工作至關(guān)重要。為此，對我國中小城市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀做了簡要分析，并提出發(fā)展對策。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)開發(fā)；城鎮(zhèn)化；城市規(guī)劃

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2014）12002401

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，中心城市不僅發(fā)揮集聚效應(yīng)，其擴散效應(yīng)也在逐步增強，單個中心城市的膨脹已退出主流，都市群和都市圈的成長成為主要發(fā)展模式，中國將逐步進入中小城市擴張向大城市發(fā)展的階段，中小城市面臨著快速發(fā)展的機遇。

1 中小城市房地產(chǎn)發(fā)展的機遇和風險

我國有八成人口是農(nóng)村人口，他們的主要居住地是農(nóng)村，但農(nóng)村人口城市化是不可阻擋的趨勢。美國的農(nóng)村人口為7%，我國如此高的比例，其對城市發(fā)展的潛在需求是不容低估的，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間，但房地產(chǎn)業(yè)的擴張主要集中在大城市，中小城市房地產(chǎn)業(yè)落后的局面亟待改善。

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的機遇

城市化加快了中小城市的發(fā)展，大城市的房地產(chǎn)業(yè)一定程度上較為飽和，發(fā)展空間越來越狹窄，“地荒”成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的難題，它們不得不將目光向還未開發(fā)起來的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市不發(fā)達，競爭不激烈，大城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司所擁有的新的理念和管理模式在中小城市占有優(yōu)勢，有利于開發(fā)商盡快建立市場，因此發(fā)展?jié)摿薮?，蘊藏著極大的機遇。

與此同時，中小城市的客觀條件也適宜房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中小城市的建設(shè)成本較低，在土地成本、建安成本、人力成本等方面都較為低廉，并且中小城市政府為了本地的發(fā)展，給予了房地產(chǎn)開發(fā)商許多土地政策、稅收政策等優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展助力。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)

中小城市房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在著困難和風險。中小城市與大城市相比，許多小區(qū)規(guī)劃規(guī)劃不合理的問題嚴重，住宅的規(guī)劃較為老套，正規(guī)的小區(qū)物業(yè)管理的概念也沒有形成，其城市的多樣性和復(fù)雜性導(dǎo)致合理規(guī)劃的難度加大，給房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)的施展形成了不小的阻力。

在中小城市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，也要充分注意其劣勢。中小城市的市場容量小，消費能力有限，開發(fā)大的項目必須小心謹慎；中小城市的風俗習慣強，風土人情的力量需要引起重視；中小城市的政策雖有優(yōu)惠，但政府的政策穩(wěn)定性不強，也易成為開發(fā)商的困擾。

2 中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展對策

2.1 科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃

在城市化進程中，中小城市的規(guī)模擴張速度較快，但在追求速度的同時不能放棄質(zhì)量的提升，盲目擴張是不可取的，更科學(xué)的建設(shè)城市需要有合理的規(guī)劃來引導(dǎo)。在規(guī)劃時應(yīng)注意經(jīng)濟、社會、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過土地的合理利用，降低運作成本，合理配置社會資源，并通過對農(nóng)地和森林等自然資源的保護來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

在制定城市群空間規(guī)劃時要進一步深入研究規(guī)劃，對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域間的增長態(tài)勢進行分析，明確自身在城市群的定位。我國的城市交通規(guī)劃通常以本地為主，在城市群的發(fā)展過程中要考慮城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)格局進行調(diào)整適應(yīng)，重視公共交通規(guī)劃，使居住地緊湊起來，發(fā)揮資源的最大效應(yīng)。

2.2 提升開發(fā)商的競爭實力

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在政府的規(guī)劃下找準定位，借勢使自己快速成長。開發(fā)商要提高房地產(chǎn)業(yè)的水平，首先需要塑造項目的品牌形象。每座建筑樓盤都代表了城市的形象，開發(fā)商將樓盤做精做好，也是提升城市的品質(zhì)。以前開發(fā)商考慮的是如何減少綠化面積，增加銷售面積，現(xiàn)在考慮的是如何增加綠化面積，把房子建設(shè)得更為宜居。環(huán)境、品質(zhì)提高了，銷量自然會提高，這樣將有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

其次，在中小城市中房地產(chǎn)處于快速發(fā)展的時期，其運作不規(guī)范的情況時有發(fā)生，這對于開發(fā)商的負面影響是極大的，會導(dǎo)致開發(fā)商的信譽度和整體形象的下滑。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)規(guī)范自身市場經(jīng)營行為，合法與他人競爭，樹立誠信的企業(yè)形象，自覺維護行業(yè)的有序發(fā)展。

2.3 規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與其所處的環(huán)境是分不開的，政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開發(fā)商的公平競爭提供良好的法律和市場環(huán)境。雖然目前對于土地權(quán)出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、住宅區(qū)物業(yè)管理等出臺了一系列的政策法規(guī)，但隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，現(xiàn)行的法律法規(guī)需要進行不斷地完善才能與市場的發(fā)展相適應(yīng)，才能為房地產(chǎn)業(yè)的成長提供有效的法律保障。

在有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，對其的切實實施也是必不可少的，政府應(yīng)進一步規(guī)范行業(yè)管理，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的政策法規(guī)，對未進行建設(shè)和正在進行建設(shè)的項目都要進行審查，對不符合要求的項目予以查處，營造規(guī)范的市場環(huán)境。

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