劉德炳

北京最貴的房子，既不是玉淵潭公園附近價格曾超過20萬元/平方米的釣魚臺七號院，也不是緊挨天安門、開盤即超過10萬元/平方米的霞公府，更不是鳥巢旁的豪宅盤古大觀，而是分布在重點小學(xué)附近、被稱作“學(xué)區(qū)房”的普通住宅。

學(xué)區(qū)房，一般指的是重點小學(xué)片內(nèi)的房產(chǎn)。根據(jù)北京市相關(guān)教育政策，北京的小學(xué)生入學(xué)實行就近劃片入學(xué)，每所小學(xué)只招收周邊特定區(qū)域的學(xué)生。對于許多重點小學(xué)而言，只有戶口在其劃定的特定區(qū)域的學(xué)生才能就讀。

由于北京市的優(yōu)質(zhì)重點小學(xué)資源十分稀缺，就學(xué)需求量又十分巨大， 重點小學(xué)“門票”一票難求。擁有一間指定區(qū)域內(nèi)的住房（有的學(xué)校還需要學(xué)生的戶口與住房一致），孩子便可以有資格進入重點學(xué)校讀書。

“學(xué)區(qū)房”有多貴？舉個例子，在北京西單附近的文昌胡同，一間面積僅有10平方米的民宅，售價卻高達340萬元。因為，附近有一所被認為是“北京最好的小學(xué)”之一的實驗二小。

6月以來，記者走訪北京一些重點小學(xué)附近的二手房市場，發(fā)現(xiàn)盡管中國樓市整體趨冷，但被稱作“學(xué)區(qū)房”的“特種房”價格，卻逆市瘋漲。

文昌胡同：

10平方米房子標價340萬元

“在我老家，這種房子養(yǎng)豬都嫌小?！?月5日，在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致勝（化名），面對10平方米的袖珍宅子和令人瞠目結(jié)舌的340萬元的房價，一臉困惑。

王致勝的老家在河南新鄉(xiāng)，10年前來北京闖蕩，如今經(jīng)營一家傳媒公司。“兒子今年上小學(xué)，我覺得以自己的實力，在學(xué)校附近買個小點兒的房子應(yīng)該不是問題，可是今天一看，徹底傻眼了?！蓖踔聞偬寡裕韵胭I學(xué)區(qū)房，就是想讓孩子進入好學(xué)校，沒想到價格這么貴。

王致勝告訴記者，中介帶他看的那間房子，就在文昌胡同里，“這間面積只有10平方米的房子破舊、低矮，采光也不好，有些地方連墻皮都脫落了，簡直慘不忍睹。這么又小又破的房子，一個人住都夠嗆，如果住一家人，人均居住面積恐怕還比不上我們老家一頭豬住的面積大?！?/p>

如此質(zhì)劣價高的房子，讓王致勝大呼意外。但他不知道，在北京，這樣的學(xué)區(qū)房十分緊俏。

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，由于離實驗二小很近，文昌胡同一帶的房源價格普遍都在15萬元/平方米以上，這一房價無疑將擠入北京最貴的房源行列。一位中介顧問告訴記者，來這邊看房的人特別多，如果房源價格標低了，很快就會被客戶搶走。

而王致勝所說的這套僅有10平方米的房子，價格標到了340萬元，其單價高達34萬元/平方米，這一價格幾乎超出了北京所有最高端的一手樓盤的售價，釣魚臺七號院、霞公府、盤古大觀等知名豪宅，與這間小房子比，簡直“弱爆了”。

西單附近某單位一位職員曾告訴記者，他和同事都想將自己的孩子送進實驗二小讀書，但除非戶口在這里，不然，就得買房落戶，除此別無他法。

當(dāng)家長們齊刷刷把目光投向?qū)W區(qū)房，“天價胡同房”的出現(xiàn)就不奇怪了。

近年來，北京各重點小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格一路水漲船高。根據(jù)北京市教育部門的規(guī)定，文昌胡同屬于實驗二小的劃片區(qū)域。在一房難求的局面之下，文昌胡同一帶的房源近年來也是步步高漲。

采訪中記者了解到，除了這套10平方米340萬元的房子外，文昌胡同另一套14.6平方米的房子，賣到了460萬元，單價同樣超出了30萬元/平方米。

部分區(qū)域：學(xué)區(qū)房價格是其他房源的2～3倍

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)常常說，房地產(chǎn)第一是地段，第二還是地段。如果用地段屬性來衡量的話，文昌胡同位于北京長安街沿線，又是北京西二環(huán)以內(nèi)，毫無疑問屬于城市核心區(qū)，地段優(yōu)勢非常明顯，房價高還可以理解；但是在北京北四環(huán)以外，也有一批特殊的房源，價格超過5萬元/平方米，部分房源一度接近10萬元/平方米，實在是匪夷所思。

這就是被戲稱為“宇宙中心”的北京北四環(huán)外五道口華清嘉園，這里的一套學(xué)區(qū)房曾掛牌價高達10萬元/平方米。

7月9日，一家中介置業(yè)公司的顧問告訴記者，華清嘉園學(xué)區(qū)房帶有重點小學(xué)——中關(guān)村二小學(xué)區(qū)的名額，以小戶型為主，面積多在37～60平方米，由于戶型小，容易出手，單價較高，價格多在6萬元～8萬元/平方米，部分房源的價格甚至超過9萬元/平方米。

據(jù)了解，北京西四環(huán)、南四環(huán)等區(qū)域的多數(shù)房源均價為3萬多元/平方米，很顯然，華清嘉園的學(xué)區(qū)房的價格超過同類區(qū)域房源價格一到兩倍。

此外，記者了解到，目前在北京重點小學(xué)資源集中的區(qū)域，已經(jīng)形成了幾個頗具規(guī)模的熱點學(xué)區(qū)房板塊，如中關(guān)村地區(qū)，包括中關(guān)村、學(xué)院路以及萬柳附近；東城區(qū)東四板塊；西城區(qū)平安里板塊；朝陽區(qū)朝陽門板塊等。

學(xué)區(qū)房逆勢上漲，

6萬～7萬/平方米的占1/3

近日，《中國經(jīng)濟周刊》、中國經(jīng)濟研究院與鏈家地產(chǎn)聯(lián)合推出了“北京學(xué)區(qū)房價格地圖”。該地圖編制方法為：共選擇了北京內(nèi)城6區(qū)的30個重點小學(xué)，并挑選了這30個小學(xué)附近的代表性二手樓盤，以其5月份的銷售價格為樣本。

從這30個代表性樓盤來看，售價最高的是位于海淀區(qū)的東南小區(qū)，這個小區(qū)是海淀區(qū)中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)房，目前銷售價格為8.95萬元/平方米。價格最低的是位于豐臺區(qū)的永善里小區(qū)，它是豐臺第五小學(xué)的學(xué)區(qū)房，目前售價只有3.32萬元/平方米。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，這30個樓盤目前銷售均價為6.07萬元/平方米。

具體來看，在這30個樓盤中，銷售價格在8萬元/平方米以上的有3個，價格在7萬元～8萬元/平方米之間的有6個，價格在6萬元～7萬元/平方米之間的有10個，價格在5萬元～6萬元/平方米之間的有3個，價格在4萬元～5萬元/平方米之間的有3個，價格在3萬元～4萬元/平方米之間的有5個。

今年以來，受到限購政策的持續(xù)作用以及信貸環(huán)境趨緊的影響，北京樓市出現(xiàn)了一定的結(jié)構(gòu)調(diào)整。表現(xiàn)在二手房市場，據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測，今年春節(jié)后，市場逐漸走低，5月北京市二手住宅成交均價為2.86萬元/平方米，環(huán)比降幅達到4.75%。

盡管大勢趨冷，但重點優(yōu)質(zhì)小學(xué)附近的學(xué)區(qū)房價格卻比較堅挺。據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測，今年5月學(xué)區(qū)房均價為5.07萬元/平方米，環(huán)比上漲0.7%。以位于北京東城區(qū)光明小學(xué)附近的龍?zhí)侗崩镯椖繛槔?012年該項目成交均價只有3萬多元/平方米，2013年大幅上漲50%左右，售價高至5.17萬元/平方米，目前，該項目的售價已達到5.19萬元/平方米，一直延續(xù)著上漲的勢頭。

而日前一條北京教育新政的出臺，更令學(xué)區(qū)房價格走勢看漲。

4月18日，北京市教委發(fā)布《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作意見》（下稱《意見》），提出今年北京市小學(xué)免試就近入學(xué)，小升初實行單校劃片或多校劃片入學(xué)，取消延續(xù)多年的共建招生。所謂共建招生，是指一些機關(guān)單位、企業(yè)等和重點學(xué)校存在共建合作關(guān)系，學(xué)校為共建單位提供一定的招生名額，而共建單位則在其他方面回報學(xué)校。

21世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認為，北京市新出臺的入學(xué)政策，旨在平衡各義務(wù)教育學(xué)校的資源，給愈來愈嚴重的擇校潮降溫。作為特權(quán)而長期存在的共建生被一舉取消，值得高度稱贊。但這一新政也意味著，在“就近入學(xué)”要求下，“居住地”這一因素在獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校的硬性條件中的權(quán)重更大，這對高燒不退的學(xué)區(qū)房價格無疑是一種強化。

對此，鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，2013年北京房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則出臺后，“滿五年+唯一”的免所得稅房源成為二手房市場的“香餑餑”。這些房源價格在今年的二手房市場帶頭上漲，其中帶重點小學(xué)名額的二手房更是漲幅巨大，最終形成了部分學(xué)區(qū)房沖擊10萬元/平方米的局面。endprint