吳剛

編者按：

又到一年一度的升學(xué)季，初三和高三學(xué)生的家長(zhǎng)嚴(yán)陣以待，準(zhǔn)備為孩子參加中考或高考保駕護(hù)航，而幼兒園寶寶和小學(xué)生的家長(zhǎng)同樣忙得焦頭爛額，因?yàn)橐獮楹⒆哟蜈A“擇?！边@場(chǎng)戰(zhàn)役。但是近幾年來(lái)，擇校在政策的限制下變得越來(lái)越難，家長(zhǎng)要想跨區(qū)把孩子送入重點(diǎn)學(xué)校，只剩下一條路可走：購(gòu)買學(xué)區(qū)房。于是，“擇?！毖葑兂闪恕皳穹俊保率箤W(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)逆市而漲，而且漲到了離譜的程度，令家長(zhǎng)們苦不堪言。

應(yīng)廣大讀者要求，本刊組織力量，展開(kāi)深入采訪，希望在理清各級(jí)教育主管部門的擇校政策，解析購(gòu)買學(xué)區(qū)房及就近入學(xué)的市場(chǎng)規(guī)則的基礎(chǔ)上，幫助家長(zhǎng)破解“擇校先購(gòu)房”的魔咒。

不讓擇校，只得擇房

春節(jié)過(guò)后，北京市民馬姓夫婦就開(kāi)始為孩子的事著急，他們急于確認(rèn)剛買的房子到底能不能劃入一所著名中學(xué)的片兒區(qū)。

馬先生告訴記者：“我到開(kāi)發(fā)商那兒打聽(tīng)，8月房產(chǎn)證能不能辦下來(lái)，又到教育局和派出所咨詢，這房子到底是不是學(xué)區(qū)房，可是目前都沒(méi)有得到確切答復(fù)。”對(duì)于兒子的入學(xué)問(wèn)題，馬先生夫婦可謂煞費(fèi)苦心，3年前就開(kāi)始為兒子上學(xué)做兩手準(zhǔn)備：擇校和買學(xué)區(qū)房?！敖衲瓯本┎辉S擇校了，要想讓孩子進(jìn)名校，就只剩下買學(xué)區(qū)房這一條路了，可是到現(xiàn)在都沒(méi)個(gè)準(zhǔn)信兒，您說(shuō)我們能不急嗎？要是劃不進(jìn)學(xué)校的片兒區(qū)，房子就白買了！”馬先生憂心忡忡。

目前，我國(guó)城市中小學(xué)入學(xué)采取的是就近免試入學(xué)政策，因此，對(duì)于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進(jìn)哪一所學(xué)校，都有明確的劃分。在熱點(diǎn)小學(xué)和中學(xué)招生范圍里的房產(chǎn)被叫做學(xué)區(qū)房，非學(xué)區(qū)房住戶的孩子要想進(jìn)入該學(xué)校學(xué)習(xí)，需要繳納一定數(shù)目的擇校費(fèi)。從某種意義上講，學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生品，同時(shí)也是現(xiàn)行教育體制下的一種獨(dú)特現(xiàn)象。

2014年2月18日，教育部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》，明確要求，2014年全國(guó)19個(gè)大城市要制定完善進(jìn)一步規(guī)范義務(wù)教育免試就近入學(xué)的方案。到2015年，這些城市所有縣（市、區(qū)）實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)；90%以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)；每所劃片入學(xué)的初中90%以上生源由就近入學(xué)方式確定。北京市隨即宣布，今年在中招階段將全面取消擇校生。

在奔波了一個(gè)多月后，南京市民孟大慶終于在一紙購(gòu)房合同上簽下了自己的名字。房子是建于20世紀(jì)80年代的單位宿舍，有些破舊，62平方米，兩室一小廳，最后以90萬(wàn)元成交。這樣的價(jià)格，超過(guò)許多新開(kāi)樓盤的賣價(jià)。盡管貴，但孟大慶覺(jué)得值，他打著自己的算盤：買了這套房，一落戶口，女兒就可以上A小學(xué)，將來(lái)可以直升B中學(xué)。B中學(xué)是公認(rèn)的優(yōu)秀初中，在不少家長(zhǎng)看來(lái)，能進(jìn)B中學(xué)，就意味著一只腳已踏進(jìn)了省重點(diǎn)高中C中學(xué)的大門。孟大慶認(rèn)定這樣一個(gè)邏輯：“女兒進(jìn)不了好小學(xué)，就進(jìn)不了好中學(xué)；進(jìn)不了好中學(xué)，就進(jìn)不了好大學(xué)；進(jìn)不了好大學(xué)，這輩子就沒(méi)指望了?！?/p>

其實(shí)，孟大慶的女兒今年才3歲。一年前，孟大慶還沒(méi)有買房的打算，確切地說(shuō)，即使買，也壓根兒沒(méi)想到會(huì)以高價(jià)買一套老舊的二手學(xué)區(qū)房。孟大慶和妻子都是普通職工，兩個(gè)人月收入加起來(lái)不到8000元。結(jié)婚5年了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，他們一直想等經(jīng)濟(jì)條件好些再買房。女兒出生后，小兩口對(duì)孩子教育的考慮是，等孩子上小學(xué)時(shí)就擇校。

“可我們慢慢了解到，按照現(xiàn)在的政策，擇校生考高中時(shí)不能享受指標(biāo)生待遇，那樣對(duì)孩子升學(xué)很不利，最終也會(huì)影響高考?！眱?yōu)質(zhì)的教育資源向來(lái)稀缺，雪上加霜的是，南京市教育部門最近又出臺(tái)新規(guī)，今年公辦初中將嚴(yán)格控制擇校生比例，規(guī)定擇校生比例不超過(guò)招生計(jì)劃的10%，而以往這一比例通常在20%左右。條件越來(lái)越苛刻，名額越來(lái)越少，對(duì)很多想讓孩子上名校的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是個(gè)壞消息。最終，孟大慶和妻子放棄了給女兒擇校的打算，而選擇了買學(xué)區(qū)房這個(gè)一勞永逸的辦法。

為選一套合適的學(xué)區(qū)房，孟大慶和妻子一個(gè)月跑了十幾家二手房中介公司。孟大慶告訴記者：“只要掛著學(xué)區(qū)房三個(gè)字，房子就絕不會(huì)便宜，而且房源還少，往往昨天剛看中一套，還在猶豫，今天再去，就已經(jīng)賣出去了?！倍謱W(xué)區(qū)房的均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了孟大慶的想象，他不得不把對(duì)房子面積的要求一降再降，這樣總價(jià)會(huì)低些。

“孟母擇鄰而居，我們是擇校而居?！笨粗谋奶呐畠?，孟大慶感覺(jué)心里一塊大石頭終于落地了。

像馬姓夫婦和孟大慶這樣的家長(zhǎng)為數(shù)不少，為了讓孩子上一所好學(xué)校，不惜花高價(jià)買房，依校而居。本來(lái)為方便就近入學(xué)而劃分的學(xué)區(qū)圖，成了家長(zhǎng)們的“購(gòu)房地圖”。不管在中介看來(lái)，還是在家長(zhǎng)們眼里，只要是熱點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房就不愁賣，價(jià)格也只升不降。記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到，一些名校周圍的學(xué)區(qū)房都已經(jīng)倒手好幾回了，絕大多數(shù)是家長(zhǎng)買了之后為落戶口，一旦孩子如期進(jìn)入學(xué)校，房子就轉(zhuǎn)手賣掉或出租。

“如果教育資源配置能夠平衡，師資力量能夠均衡，我們當(dāng)然樂(lè)意就近上學(xué)。”在鄭州采訪時(shí)，家長(zhǎng)李群嶺道出了家長(zhǎng)們的心聲。他家住在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，附近沒(méi)有好小學(xué)，而6歲的兒子入學(xué)在即，他到處尋找學(xué)區(qū)房。他打算讓兒子上某名牌小學(xué)，于是在附近的幾個(gè)房產(chǎn)中介公司都留下了電話?！熬曀穆酚幸惶状鄣姆孔硬坏?0平方米，要價(jià)90萬(wàn)元，我們?nèi)タ戳?，房子挺破。我覺(jué)得不值，而且首付太多，我們承受不起。”3年前，李群嶺和妻子在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)購(gòu)買了一套住房，若再買學(xué)區(qū)房就是二套房了，首付是總房款的一半，而他們手里只有30萬(wàn)元。最后，他們還是決定買下，錢不夠，只得向親戚們借?！胺孔与m然不理想，好在它是學(xué)區(qū)房，等兒子畢業(yè)了，出手也容易些?！崩钊簬X自我安慰道。

在李群嶺看來(lái)，不管是花高價(jià)擇校，還是買學(xué)區(qū)房，本質(zhì)上是一樣的，而教育部門通過(guò)嚴(yán)控?fù)裥５姆绞阶寣W(xué)生就近入學(xué)的初衷，顯然沒(méi)有達(dá)到目的。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)，居高不下

家住北京市通州區(qū)的柳女士，在2008年就開(kāi)始物色合適的學(xué)區(qū)房了。那時(shí)，她的兒子朋朋剛滿兩歲。之所以要這么早打算，是因?yàn)楸本┒鄶?shù)學(xué)校在新生入學(xué)條件中對(duì)戶口遷入年限有要求，通常戶口需要在片區(qū)內(nèi)3年以上，于是造成了越來(lái)越多的“3歲搬家”現(xiàn)象。

柳女士首先盯上了中關(guān)村附近的一套老房子。當(dāng)時(shí)那套小區(qū)環(huán)境臟亂、樓道黑暗的老戶型房子標(biāo)價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米。她有些猶豫，決定看看再說(shuō)。

2009年3月，朋朋3歲，中關(guān)村的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升。柳女士經(jīng)常接到中介公司的電話，周末去看房時(shí)，卻被告知房子已經(jīng)賣掉了。這期間，中關(guān)村某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)飆升了30%。市場(chǎng)的火爆造成心理的恐慌，柳女士開(kāi)始擔(dān)心自己買不到合適的學(xué)區(qū)房，于是對(duì)房子的標(biāo)準(zhǔn)一降再降，原來(lái)她想買一套三居室，后來(lái)不得不降為兩居室。

2010年初，柳女士好不容易等來(lái)一套房子，卻被告之，原來(lái)房主的孩子要到2013年才畢業(yè)，而朋朋2012年就要上學(xué)。盡管房主很大度，說(shuō)這種情況交擇校費(fèi)肯定能上，而且愿意從房?jī)r(jià)里讓一部分錢作為將來(lái)的擇校費(fèi)，但柳女士最終還是放棄了。沒(méi)想到，到了4月底，北京市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅降價(jià)，而中關(guān)村附近的學(xué)區(qū)房不降反升，由2009年11月中旬的3.4萬(wàn)元／平方米漲到4萬(wàn)元／平方米。

幾年的買房經(jīng)歷讓柳女士疲憊不堪。在親戚朋友們的資助下，她終于在2010年“五一”節(jié)前，以210萬(wàn)元的價(jià)格買下了一套50平方米的一居室。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在全國(guó)各地，無(wú)論是新建樓盤還是房齡在十幾年甚至二十幾年的二手房，只要是學(xué)區(qū)房，價(jià)格都高得離譜。

2013年上半年，北京故宮附近一套400平方米的學(xué)區(qū)房報(bào)價(jià)1.3億元。日前，北京實(shí)驗(yàn)二小附近一套單價(jià)28萬(wàn)元 / 平方米的學(xué)區(qū)房，引起各界關(guān)注。一間16平方米的平房，叫價(jià)竟達(dá)到了448萬(wàn)元，令普通民眾瞠目結(jié)舌。

在洛陽(yáng)，某重點(diǎn)中學(xué)的片兒區(qū)內(nèi)，一套不足40平方米的二手房售價(jià)高達(dá)42萬(wàn)元，而附近一套近60平方米的房子因?yàn)椴辉趯W(xué)區(qū)內(nèi)，售價(jià)僅為33萬(wàn)元。一家房屋中介的工作人員告訴記者，來(lái)這里買房的人大多是為了孩子上學(xué)，一旦有待售的學(xué)區(qū)房，很快就會(huì)被買走。5年前在這里買了學(xué)區(qū)房的井先生頗有感慨：“我買這套31平方米的學(xué)區(qū)二手房，花了23.5萬(wàn)元，孩子畢業(yè)后賣了28萬(wàn)，不但省了幾萬(wàn)元的擇校費(fèi)，還賺錢了?！?/p>

昆明的學(xué)區(qū)房同樣熱銷。市民商先生告訴記者：“上周看中一套學(xué)區(qū)房，面積大約60平方米，起初在網(wǎng)上掛的價(jià)格是68萬(wàn)元，三四家都想要，最終以92萬(wàn)元的價(jià)格成交。這哪里是買房，分明是搶房！”

上海某房地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)趙先生告訴記者，今年3月初，黑龍江的凌先生一次性支付600萬(wàn)元在浦東新區(qū)購(gòu)買了一套學(xué)區(qū)房，說(shuō)是給孫子上學(xué)備著。令人驚訝的是，凌先生的兒子今年剛剛12歲。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商早已摸清家長(zhǎng)的心態(tài)，學(xué)區(qū)房?jī)叭怀蔀橐环N促銷手段?！罢驹谧约谊?yáng)臺(tái)晾衣服，就能看見(jiàn)孩子在操場(chǎng)上蹦蹦跳跳。下班買完菜回家，順道就能接孩子回家。在小區(qū)上學(xué)，孩子有固定的同學(xué)和玩伴，可以培養(yǎng)好的溝通、交友習(xí)慣……”說(shuō)到未來(lái)孩子上學(xué)，鄭州的朱女士描繪了開(kāi)發(fā)商承諾的教育環(huán)境。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的飆升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)中介服務(wù)的蓬勃發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。鄭州某房地產(chǎn)中介公司的工作人員鄭女士告訴記者，凡是來(lái)公司咨詢的，十有八九是沖著D小學(xué)來(lái)的?！癉小學(xué)是鄭州市二七區(qū)有名的重點(diǎn)小學(xué)，父母都想把孩子送進(jìn)去讀書，有的家長(zhǎng)來(lái)自平頂山、信陽(yáng)。我們公司每月能賣出10多套學(xué)區(qū)房，但是競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，D小學(xué)附近現(xiàn)在有20多家房地產(chǎn)中介公司，都在搶生意?！庇浾唔樦嵟克傅姆较蜃撸吹讲簧僦薪楣驹谧约议T前掛出“學(xué)區(qū)房專賣”“買房就是為了孩子”“學(xué)區(qū)房讓孩子贏在起點(diǎn)”之類的廣告牌。

在另一家中介公司，經(jīng)紀(jì)人杜先生告訴記者：“一些小戶型房源都不敢往網(wǎng)上掛，生怕被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶了去，只有顧客來(lái)到店里才能看到?！睋?jù)其介紹，多數(shù)家長(zhǎng)買學(xué)區(qū)房只是為了落戶，而小戶型的房子雖然單價(jià)高但總價(jià)相對(duì)較低，所以特別搶手。

規(guī)則多變，投資慎重

武漢市民史先生最近很郁悶。半年前，他看到某樓盤打出學(xué)區(qū)房的廣告，所屬學(xué)區(qū)正是自己要給孩子選擇的E小學(xué)，而且只剩兩套了，于是匆忙交錢買了一套。前幾天，他帶孩子到學(xué)校報(bào)名時(shí)卻被告知，他買的房子并不在學(xué)區(qū)內(nèi)。盛怒之下，史先生找房產(chǎn)銷售方理論，對(duì)方不承認(rèn)有過(guò)這樣的宣傳。史先生想訴諸法律，卻拿不出相關(guān)證據(jù)。

搶購(gòu)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)中，像史先生這樣吃啞巴虧的不在少數(shù)。那么，購(gòu)買學(xué)區(qū)房應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

律師許先生提醒家長(zhǎng)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)，家長(zhǎng)們切不可盲目輕信，一定要事先向相關(guān)學(xué)校、教育主管部門核實(shí)情況后再?zèng)Q定。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要在合同中寫明學(xué)校名稱及業(yè)主子女是否可以直接進(jìn)入學(xué)校就讀等條款。此外，家長(zhǎng)最好保留房產(chǎn)項(xiàng)目的廣告宣傳材料，因?yàn)橄嚓P(guān)法律中有“對(duì)于消費(fèi)者的決策有重要影響作用的商業(yè)廣告應(yīng)視作合同的一部分”的規(guī)定。“有些房產(chǎn)銷售公司往往在廣告宣傳語(yǔ)中采用打擦邊球的方式，比如不明確學(xué)校名稱，使得違約行為不好界定，所以家長(zhǎng)們要特別小心，仔細(xì)辨別?！痹S律師說(shuō)。

長(zhǎng)沙某房地產(chǎn)公司銷售經(jīng)理萬(wàn)先生表示，家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房，必須征詢以下問(wèn)題：第一，房產(chǎn)教育指標(biāo)有無(wú)時(shí)間限制？有的房產(chǎn)，教育指標(biāo)要幾年后才享有入讀的權(quán)利。第二，同一個(gè)小區(qū)，房產(chǎn)形態(tài)（洋房、別墅、高層等）不同，教育指標(biāo)也不一樣。第三，家長(zhǎng)要對(duì)學(xué)校的師資、管理、設(shè)備以及教學(xué)特色有比較詳細(xì)的了解，不可因?yàn)閷?duì)方是“名校”就一哄而上。第四，不少樓盤的價(jià)格高于周邊同類產(chǎn)品，所以家長(zhǎng)要考慮自己的經(jīng)濟(jì)承受能力。

一位接受采訪的廣州市民建議，教育主管部門應(yīng)該對(duì)各學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍明確公示，讓家長(zhǎng)們心里有數(shù)，以免上當(dāng)受騙。對(duì)此，教育部門有關(guān)人士回應(yīng)，各學(xué)校學(xué)區(qū)劃分由各區(qū)自行規(guī)定。按照慣例，小學(xué)服務(wù)半徑原則上為300米～500米，中學(xué)服務(wù)半徑原則上為800米～1000米，1.5萬(wàn)人～3萬(wàn)人的社區(qū)可配套18～30班的小學(xué)一所，3萬(wàn)～5萬(wàn)人的社區(qū)可配套24～36班的中學(xué)一所。因此，在這個(gè)范圍內(nèi)買學(xué)區(qū)房，就讀的可能性高。但是，受學(xué)校招生政策、入學(xué)人數(shù)的波動(dòng)、城區(qū)規(guī)模的變化的影響，學(xué)區(qū)范圍會(huì)做一定的調(diào)整，也就是說(shuō)，學(xué)區(qū)范圍不等同于物理距離。每年招生前，各區(qū)教育主管部門都要對(duì)學(xué)區(qū)內(nèi)的適齡兒童人數(shù)進(jìn)行調(diào)查摸底，在招生方案出臺(tái)前在社區(qū)、居委會(huì)或?qū)W校大門上公示，明確招收新生的范圍，家長(zhǎng)要多關(guān)注這些信息。

本刊認(rèn)為，家長(zhǎng)不惜重金購(gòu)買學(xué)區(qū)房，與多年前的擇校熱一樣，都是為了不讓孩子輸在起跑線上，其中有務(wù)實(shí)的成分，也有盲目的成分。重點(diǎn)學(xué)校經(jīng)費(fèi)投入、辦學(xué)條件、師資隊(duì)伍、學(xué)生來(lái)源、學(xué)習(xí)氛圍等方面占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，有利于孩子的學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)。有句話說(shuō)“踏入重點(diǎn)中學(xué)，就等于一只腳踏入了大學(xué)校門”，可見(jiàn)重點(diǎn)學(xué)校在家長(zhǎng)心目中的分量，可事實(shí)真的是這樣嗎？

據(jù)了解，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)習(xí)壓力普遍大于普通學(xué)校，有心理問(wèn)題的孩子也遠(yuǎn)多于普通學(xué)校的孩子。如果孩子沒(méi)有良好的學(xué)習(xí)習(xí)慣和心理素質(zhì)，適應(yīng)能力差，走進(jìn)重點(diǎn)學(xué)校后會(huì)出現(xiàn)一系列的不良后果，而這些能力的提高更多的是靠家長(zhǎng)的智慧和引導(dǎo)，因此值得家長(zhǎng)三思。

【編輯：陳彤】