鄭艷

摘 要：在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度上有著很多的問(wèn)題所在與不足之處，從這種角度上來(lái)看，需要冷靜的重視并思考這個(gè)問(wèn)題。本文主要對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)問(wèn)題上展入研究，包括員工的管理、資本結(jié)構(gòu)管理、預(yù)算管理、現(xiàn)金流管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面進(jìn)行問(wèn)題的詳細(xì)分析，從分析的過(guò)程與結(jié)果中找到有效的解決辦法，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上有進(jìn)一步的提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)資金管理；解決辦法；預(yù)算管理

當(dāng)今科技發(fā)展之迅速，對(duì)財(cái)務(wù)管理有著高效快捷的支持和保障，對(duì)房地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中提供最穩(wěn)扎的基礎(chǔ)。改善及加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，以保障房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中可以獲得更多的利潤(rùn)，成為了首要課題?？偟膩?lái)說(shuō)，只有不斷的提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能有益于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展和保持持久的競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理最重要的問(wèn)題研究

目前，在國(guó)內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題上還處于最基礎(chǔ)時(shí)期，沒(méi)有把財(cái)務(wù)管理的重要作用發(fā)揮出來(lái)。還有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)員工的管理上、資金的管理層面和投資管理制度方面還存在很多的不足之處，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.對(duì)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)比較差。具體來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有完全的意識(shí)到，如果沒(méi)有把財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持有效的發(fā)揮出來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很?chē)?yán)重的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不僅是做到簡(jiǎn)單的記賬、算賬形式和員工的薪資方面。許多財(cái)務(wù)管理人員工作中，只是憑著自己的工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)做，這樣更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)不足：國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，都有著長(zhǎng)短期不同的債務(wù)問(wèn)題，而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)中，普遍存在流動(dòng)資金太少的問(wèn)題。這樣便會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中壓力過(guò)大。房地產(chǎn)企業(yè)的資金轉(zhuǎn)換周期也很長(zhǎng)，流動(dòng)性不足，房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存過(guò)大是房地產(chǎn)資金流動(dòng)的主要問(wèn)題。如果是長(zhǎng)期存在債務(wù)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)，就不可能在較短的時(shí)間里籌備到充足的資金，這樣便會(huì)造成更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)走向金融危機(jī)。

3.在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)盲目的投資，渠道過(guò)于狹窄。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在融資這一方面還有很多的不足之處。最重要的有兩大方面的問(wèn)題，第一是融資的渠道很狹窄，二是盲目的投資。對(duì)于第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際上可以選擇融資的渠道有很多。但是對(duì)于少部分的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加上房地產(chǎn)的融資環(huán)境和條件等問(wèn)題，都會(huì)遇到很多限制。所以這些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資的時(shí)候就只能選擇一種或者兩種，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在選擇銀行貸款或者跟合作機(jī)構(gòu)注資這兩種方式，而其他好的融資方式卻很少能選用到，這方面促使了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄。第二是房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面做出了盲目的融資，房地產(chǎn)企業(yè)忽略融資的成本和融資所產(chǎn)生的巨大的資金，在融資過(guò)程中沒(méi)有重視到這個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候不配套，融資的成本太多等問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的解決辦法

在對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的員工管理機(jī)制、資金流動(dòng)管理、投資管理、預(yù)算管理及現(xiàn)金流管理方面，我有一些自己的觀點(diǎn)和建議，希望能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所存在的風(fēng)險(xiǎn)，并有效提高房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的水平。

1.針對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理必須要認(rèn)識(shí)到其重要性：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)還是財(cái)務(wù)人員，都要從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，要引起高度的重視并保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，要在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)作上提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的地位，把財(cái)務(wù)管理理念運(yùn)用到企業(yè)的主要指導(dǎo)思想之中。第二，這是最重要的一點(diǎn)，要有效的保障財(cái)務(wù)管理發(fā)揮其對(duì)房地產(chǎn)的作用，需要保證對(duì)財(cái)務(wù)管理部門(mén)和財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)人員認(rèn)識(shí)并全面的掌握財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，讓財(cái)務(wù)管理人員可以規(guī)范的去完成工作，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)要有條不紊的進(jìn)行，同時(shí)也要有自己獨(dú)特的想法，以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，并加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠有效的發(fā)揮它的作用。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)控制，相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，應(yīng)該根據(jù)其規(guī)模、房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的未來(lái)規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)和其他一些因素來(lái)確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的股權(quán)和債務(wù)問(wèn)題。首先，要想到房地產(chǎn)企業(yè)在投資和營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)候會(huì)發(fā)生哪些問(wèn)題，會(huì)產(chǎn)生哪些變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資的資本加以控制。第二，確保房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時(shí)候選擇性要多一些，選擇的方向需要良好的環(huán)境，最好在融資的時(shí)候，財(cái)務(wù)上有較好的現(xiàn)金流，這樣可以給房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的需要和銷(xiāo)售提供高利潤(rùn)的回報(bào)以及房地產(chǎn)在未來(lái)順利的發(fā)展。

3.多項(xiàng)選擇融資渠道，并把融資渠道的基本流程規(guī)劃得有規(guī)有矩。融資渠道狹窄，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)極其不利的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)本身的信息和房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力不足。第一點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高效的融資，并降低財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。一般在擴(kuò)大融資的選擇性和渠道上，如果僅僅有著積極的心態(tài)，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最重要的是：應(yīng)該通過(guò)完善而正規(guī)的市場(chǎng)行為，把房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力發(fā)揮出相應(yīng)的作用。第二點(diǎn)：為了高效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的盲目投資管理問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)合理的設(shè)置融資決策的整個(gè)流程，這樣可以在最大程度上降低融資的成本和融資的風(fēng)險(xiǎn)，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的安全。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)和房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理緊密相聯(lián)。在業(yè)態(tài)特殊的情況下，我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的本身存在的問(wèn)題決定了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要部分。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，要把房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)變得更強(qiáng)，在預(yù)算財(cái)務(wù)管理這塊對(duì)企業(yè)環(huán)境變化實(shí)施戰(zhàn)略目標(biāo)的重要管理方針。全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)資源力要有合理的安排，加上對(duì)企業(yè)的分析、協(xié)調(diào)和財(cái)務(wù)控制預(yù)算的執(zhí)行，滿足了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)成本、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、費(fèi)用、資金、收入等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)的分析和預(yù)測(cè)，從而有效的協(xié)調(diào)開(kāi)展企業(yè)所有的營(yíng)銷(xiāo)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。預(yù)算管理符合公司的特點(diǎn)，便可以做到戰(zhàn)略和規(guī)劃的落實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)突顯了預(yù)算管理的重要意義。通過(guò)預(yù)算，確定投資款項(xiàng)，并開(kāi)發(fā)資金和資金的用途，可以防止投資失控。商品樓的銷(xiāo)售和土地成本、配套費(fèi)用、建筑安裝工程的費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款費(fèi)用緊密相聯(lián)，這些費(fèi)用都會(huì)在預(yù)算當(dāng)中體現(xiàn)出來(lái)。endprint

5.加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的就是現(xiàn)金流，在如此強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展得更好，除了提高管理水平以外，現(xiàn)金才是最重要的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投資的金額比其他的公司要大很多，而且開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的周期也很長(zhǎng)，這種特點(diǎn)決定了如果現(xiàn)金規(guī)劃得不周全，很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)情況，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展必須要有足夠的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金可以通過(guò)規(guī)劃和控制來(lái)進(jìn)行有效的管理。規(guī)劃現(xiàn)金主要是把預(yù)算和現(xiàn)有自身持有量確定。不論是短期或是長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)，都要把市場(chǎng)內(nèi)外部結(jié)合起來(lái)，通過(guò)現(xiàn)金流量編制好。在財(cái)務(wù)管理中，執(zhí)行有效的預(yù)算管理，將它的作用與信息聯(lián)合起來(lái)，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲得主動(dòng)的關(guān)鍵所在，也是與生存和發(fā)展相關(guān)的長(zhǎng)期任務(wù)。

三、結(jié)論

如今的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)是非常激烈的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)如果想良好的長(zhǎng)期發(fā)展，就必須有效的提高財(cái)務(wù)管理水平?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)需在正確的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)上，對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行深入了解，找出財(cái)務(wù)解決辦法，并能有效的執(zhí)行和落實(shí)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的財(cái)務(wù)管理上不斷提高，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的道路上有更好的前景和發(fā)展。

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