鄧郁松
房地產(chǎn)問題既是經(jīng)濟(jì)問題,也是民生問題,各國對(duì)此都非常重視,出臺(tái)了許多相關(guān)政策。但也要看到,美國、日本等典型經(jīng)濟(jì)體都曾出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)泡沫破裂都對(duì)這些經(jīng)濟(jì)體帶來較大沖擊。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色,但迄今為止,香港和新加坡都沒有解決好商品房的高房價(jià)問題,房地產(chǎn)市場的大幅波動(dòng)問題也較突出。對(duì)典型經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展情況和相關(guān)政策進(jìn)行全面分析、評(píng)估,將有助于更好地認(rèn)識(shí)住房相關(guān)政策對(duì)市場的影響,準(zhǔn)確評(píng)估相關(guān)政策的效果。
政策因階段而變
從典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的變化歷程看,住房政策具有鮮明的階段性特征,在不同發(fā)展階段,住房政策的目標(biāo)也存在一定差異??傮w來看,典型經(jīng)濟(jì)體在住房市場發(fā)展初期的住房政策目標(biāo)主要是解決總量不足問題,而在住房供求矛盾基本緩解后,則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問題。
二戰(zhàn)后,美國、日本、英國等典型經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的城市住房短缺問題,為解決住房不足問題,這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國為例,1945年7月上臺(tái)的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標(biāo),1945—1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾,但也造成公共支出大幅上升,加重了財(cái)政負(fù)擔(dān)。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后,隨著英國住房供需狀況趨于平衡,為解決政府經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重等問題,政府開始從對(duì)公共住房計(jì)劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補(bǔ)助和對(duì)自有住房的支持為主,推動(dòng)居民買房。
不同工具,不同機(jī)理
住房市場受政策影響較大,政府也經(jīng)常通過對(duì)金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來影響住房市場。因此,厘清主要政策工具的作用機(jī)理,將有助于更好地認(rèn)識(shí)相關(guān)政策對(duì)住房市場影響的機(jī)制,也將有利于更好地借鑒和運(yùn)用相關(guān)政策工具。
金融政策既是各個(gè)國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要工具之一,也是對(duì)房地產(chǎn)市場短期波動(dòng)影響最為顯著的政策。住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行信貸的支持,而金融政策的調(diào)整通常會(huì)影響到市場的流動(dòng)性和利率水平,必然會(huì)對(duì)市場的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場波動(dòng)歷程表明,在每一次住房市場大的波動(dòng)出現(xiàn)之前,都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動(dòng)性的寬松、利率的下降會(huì)提高購房人的住房支付能力并推高房價(jià),美國次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當(dāng)時(shí)極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動(dòng)性的收緊、利率的提高則會(huì)抑制住房的消費(fèi),典型經(jīng)濟(jì)體在每一次住房市場調(diào)整之前,基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此,要實(shí)現(xiàn)住房市場的穩(wěn)定運(yùn)行,必須要重視金融政策變化對(duì)住房市場需求和供給的影響。
土地供應(yīng)量的多少是形成住房市場供應(yīng)量的基礎(chǔ),對(duì)市場的供求平衡和平穩(wěn)運(yùn)行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應(yīng)過多(或過少),極易造成住房供給過剩帶來的供求失衡(或供應(yīng)不足造成的房價(jià)過快上漲),因此,保障市場供求平衡,要特別重視土地供給對(duì)住房供需平衡的“預(yù)調(diào)節(jié)”作用。
美國、英國等典型經(jīng)濟(jì)體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是,這些經(jīng)濟(jì)體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源,而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國際經(jīng)驗(yàn)看,房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運(yùn)行的作用,也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國各州從19世紀(jì)中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅,但房產(chǎn)稅的征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),也沒有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。1977—1979年,美國連續(xù)12個(gè)季度房屋價(jià)格同比漲幅超過10%,2000年至2006年美國房價(jià)再次出現(xiàn)明顯上漲,而2007年美國則出現(xiàn)了次貸危機(jī),2008年和2009年連續(xù)兩年房價(jià)大幅下降。英國政府從1993年8月1日開始執(zhí)行新的住房財(cái)產(chǎn)稅,由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負(fù)責(zé)征收。從1993年至今,英國的房價(jià)仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動(dòng)產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等,雖然其不動(dòng)產(chǎn)稅制完備,但既沒有解決香港的高房價(jià)問題,也沒有解決香港房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌問題。因此,借鑒典型經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅政策,宜將重點(diǎn)放在完善稅制、籌集財(cái)政收入等方面,而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。
美國等典型經(jīng)濟(jì)體都非常重視住房保障問題,但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國經(jīng)驗(yàn)看,在房屋總量比較缺乏的情況下,許多國家會(huì)通過短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應(yīng)規(guī)模,但隨著住房供應(yīng)總量的增加和供求關(guān)系的變化,實(shí)物建設(shè)方式將逐步削弱,住房補(bǔ)貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對(duì)住房市場的影響看,如果實(shí)行實(shí)物保障為主、保障房與商品房均封閉運(yùn)行的話,商品房由于供給不足,價(jià)格會(huì)被推高,如香港和新加坡;如果實(shí)行貨幣補(bǔ)貼為主,不再對(duì)住房市場進(jìn)行劃分,將有利于增加市場供給,緩解供給不足對(duì)房價(jià)的推升作用。
重視長周期效果
從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展歷程觀察,住房相關(guān)政策的出臺(tái)一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問題,但從長期觀察,一些政策在實(shí)現(xiàn)了短期目標(biāo)的同時(shí),卻對(duì)住房市場的長期發(fā)展帶來不利影響。比如,美國、英國等典型經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房,這對(duì)解決當(dāng)時(shí)的住房短缺問題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,低收入人群的集中居住也帶來了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會(huì)問題。
再如,本世紀(jì)以來,美國放寬了金融監(jiān)管,為各種住房需求者提供貸款,加上長期的低息政策,刺激了大量低收入人群購買住房,這雖然在短期內(nèi)提高了美國家庭的住房自有率,但由于收入水平難以支撐低利率政策推高的房價(jià),隨著2004年美聯(lián)儲(chǔ)開始持續(xù)升息,住房市場的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)并引發(fā)次貸危機(jī)。金融危機(jī)發(fā)生后,為應(yīng)對(duì)危機(jī),美國實(shí)施了量化寬松政策,利率水平也達(dá)到歷史的最低點(diǎn)。由于利率水平大幅度回落,居民的住房支付能力再次提高,近兩年來美國的住房價(jià)格出現(xiàn)了明顯反彈,2013年美國的住宅銷售均價(jià)已超過危機(jī)前的水平。由于美國居民的收入水平并未明顯提高,低利率政策雖有助于房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)走出低谷,但如果不能盡快調(diào)整低利率政策,將很可能在刺激房地產(chǎn)市場走出低谷的同時(shí)種下了下一輪危機(jī)的種子。
目前,我國住房市場正處于重要的轉(zhuǎn)折期,全面總結(jié)、分析美國等典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),將有利于不斷完善我國的住房政策。endprint