鄧郁松

房地產(chǎn)問題既是經(jīng)濟(jì)問題，也是民生問題，各國對此都非常重視，出臺了許多相關(guān)政策。但也要看到，美國、日本等典型經(jīng)濟(jì)體都曾出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫破裂都對這些經(jīng)濟(jì)體帶來較大沖擊。香港和新加坡在住房保障方面非常有特色，但迄今為止，香港和新加坡都沒有解決好商品房的高房價問題，房地產(chǎn)市場的大幅波動問題也較突出。對典型經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展情況和相關(guān)政策進(jìn)行全面分析、評估，將有助于更好地認(rèn)識住房相關(guān)政策對市場的影響，準(zhǔn)確評估相關(guān)政策的效果。

政策因階段而變

從典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的變化歷程看，住房政策具有鮮明的階段性特征，在不同發(fā)展階段，住房政策的目標(biāo)也存在一定差異?？傮w來看，典型經(jīng)濟(jì)體在住房市場發(fā)展初期的住房政策目標(biāo)主要是解決總量不足問題，而在住房供求矛盾基本緩解后，則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問題。

二戰(zhàn)后，美國、日本、英國等典型經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的城市住房短缺問題，為解決住房不足問題，這些經(jīng)濟(jì)體都經(jīng)歷過大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國為例，1945年7月上臺的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標(biāo)，1945—1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了財政負(fù)擔(dān)。進(jìn)入20世紀(jì)70年代后，隨著英國住房供需狀況趨于平衡，為解決政府經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重等問題，政府開始從對公共住房計劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補(bǔ)助和對自有住房的支持為主，推動居民買房。

不同工具，不同機(jī)理

住房市場受政策影響較大，政府也經(jīng)常通過對金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來影響住房市場。因此，厘清主要政策工具的作用機(jī)理，將有助于更好地認(rèn)識相關(guān)政策對住房市場影響的機(jī)制，也將有利于更好地借鑒和運用相關(guān)政策工具。

金融政策既是各個國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要工具之一，也是對房地產(chǎn)市場短期波動影響最為顯著的政策。住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行信貸的支持，而金融政策的調(diào)整通常會影響到市場的流動性和利率水平，必然會對市場的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國、日本等典型經(jīng)濟(jì)體住房市場波動歷程表明，在每一次住房市場大的波動出現(xiàn)之前，都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動性的寬松、利率的下降會提高購房人的住房支付能力并推高房價，美國次貸危機(jī)和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當(dāng)時極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動性的收緊、利率的提高則會抑制住房的消費，典型經(jīng)濟(jì)體在每一次住房市場調(diào)整之前，基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此，要實現(xiàn)住房市場的穩(wěn)定運行，必須要重視金融政策變化對住房市場需求和供給的影響。

土地供應(yīng)量的多少是形成住房市場供應(yīng)量的基礎(chǔ)，對市場的供求平衡和平穩(wěn)運行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應(yīng)過多（或過少），極易造成住房供給過剩帶來的供求失衡（或供應(yīng)不足造成的房價過快上漲），因此，保障市場供求平衡，要特別重視土地供給對住房供需平衡的“預(yù)調(diào)節(jié)”作用。

美國、英國等典型經(jīng)濟(jì)體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是，這些經(jīng)濟(jì)體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國各州從19世紀(jì)中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價格的波動，也沒有避免次貸危機(jī)的爆發(fā)。1977—1979年，美國連續(xù)12個季度房屋價格同比漲幅超過10%，2000年至2006年美國房價再次出現(xiàn)明顯上漲，而2007年美國則出現(xiàn)了次貸危機(jī)，2008年和2009年連續(xù)兩年房價大幅下降。英國政府從1993年8月1日開始執(zhí)行新的住房財產(chǎn)稅，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負(fù)責(zé)征收。從1993年至今，英國的房價仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等，雖然其不動產(chǎn)稅制完備，但既沒有解決香港的高房價問題，也沒有解決香港房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌問題。因此，借鑒典型經(jīng)濟(jì)體的房產(chǎn)稅政策，宜將重點放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

美國等典型經(jīng)濟(jì)體都非常重視住房保障問題，但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國經(jīng)驗看，在房屋總量比較缺乏的情況下，許多國家會通過短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應(yīng)規(guī)模，但隨著住房供應(yīng)總量的增加和供求關(guān)系的變化，實物建設(shè)方式將逐步削弱，住房補(bǔ)貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對住房市場的影響看，如果實行實物保障為主、保障房與商品房均封閉運行的話，商品房由于供給不足，價格會被推高，如香港和新加坡；如果實行貨幣補(bǔ)貼為主，不再對住房市場進(jìn)行劃分，將有利于增加市場供給，緩解供給不足對房價的推升作用。

重視長周期效果

從典型經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展歷程觀察，住房相關(guān)政策的出臺一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問題，但從長期觀察，一些政策在實現(xiàn)了短期目標(biāo)的同時，卻對住房市場的長期發(fā)展帶來不利影響。比如，美國、英國等典型經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房，這對解決當(dāng)時的住房短缺問題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，低收入人群的集中居住也帶來了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會問題。

再如，本世紀(jì)以來，美國放寬了金融監(jiān)管，為各種住房需求者提供貸款，加上長期的低息政策，刺激了大量低收入人群購買住房，這雖然在短期內(nèi)提高了美國家庭的住房自有率，但由于收入水平難以支撐低利率政策推高的房價，隨著2004年美聯(lián)儲開始持續(xù)升息，住房市場的風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)并引發(fā)次貸危機(jī)。金融危機(jī)發(fā)生后，為應(yīng)對危機(jī)，美國實施了量化寬松政策，利率水平也達(dá)到歷史的最低點。由于利率水平大幅度回落，居民的住房支付能力再次提高，近兩年來美國的住房價格出現(xiàn)了明顯反彈，2013年美國的住宅銷售均價已超過危機(jī)前的水平。由于美國居民的收入水平并未明顯提高，低利率政策雖有助于房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)走出低谷，但如果不能盡快調(diào)整低利率政策，將很可能在刺激房地產(chǎn)市場走出低谷的同時種下了下一輪危機(jī)的種子。

目前，我國住房市場正處于重要的轉(zhuǎn)折期，全面總結(jié)、分析美國等典型經(jīng)濟(jì)體住房相關(guān)政策的經(jīng)驗、教訓(xùn)，將有利于不斷完善我國的住房政策。endprint