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        濟(jì)南樓市的下半場變局

        2014-07-04 11:12:21王欣芳
        齊魯周刊 2014年23期
        關(guān)鍵詞:樓盤

        王欣芳

        從“零首付”到“全民定價(jià)”:濟(jì)南樓盤的促銷三國志

        電視正在播放《動(dòng)物世界》,成群的狐獴機(jī)警地四處瞭望,動(dòng)作統(tǒng)一表情呆萌。李瀟琪坐在沙發(fā)上,突然就覺得自己像是其中一員,只不過身處戀戀都市,觀望的是起伏波動(dòng)的房價(jià)。

        李瀟琪正在適婚年齡,一套九十平的居室似乎是人生必選項(xiàng)。從去年底等到今年,各種市場傳言讓李瀟琪無所適從。好容易下決心在五月出手,卻遇到了樓盤大比拼,站在街上都能被戰(zhàn)火硝煙燎到衣角。

        城市東部一直樓盤林立,之前曾有過買房送裝修和送汽車的先例。現(xiàn)在更厲害,某住宅項(xiàng)目樓盤推出“買房送面積”的優(yōu)惠活動(dòng)。該項(xiàng)目置業(yè)顧問告訴李瀟琪,購買總價(jià)88萬、面積92平的住宅可以免費(fèi)獲贈(zèng)8個(gè)平方的面積,合算下來價(jià)格在8800元/平;如果不計(jì)入贈(zèng)送面積,價(jià)格則在9500元/平左右,兩者落差在700元/平。“反正買房是結(jié)婚自住,并不打算轉(zhuǎn)手,因此很心動(dòng)?!?/p>

        只不過李瀟琪的目光很快被轉(zhuǎn)移。

        在省城南部某樓盤端午期間推出優(yōu)惠措施,其中110平方米不分樓層全部一口價(jià)82.8萬元,92平方米不分樓層全部一口價(jià)68.8萬元,均價(jià)分別為7527元和7478元?!霸擁?xiàng)目從首次開盤到現(xiàn)在已賣了三四年,最貴時(shí)賣過9000多元。”

        西部甚至有樓盤打出“零首付”的促銷牌,主要提供兩種解決方式:一種是開發(fā)商直接墊首付款,購房者可以分期還給開發(fā)商;除此之外,也有尋求第三方機(jī)構(gòu)銀行或是小額貸款公司來幫助購房者實(shí)現(xiàn)“零首付”的方式。

        “本來想好在東部和南部挑選樓盤,但是一輪促銷比世界杯還好看,已經(jīng)徹底打亂了我的計(jì)劃?!币魂嚮靵y之后,李瀟琪干脆放下緊繃的神經(jīng),直接采取觀望態(tài)度:“看看再說吧,說不定還會(huì)有調(diào)整”。

        據(jù)了解,5月,濟(jì)南市有16家樓盤開盤,其中兩家樓盤開盤價(jià)低于7000元/平方米,其他樓盤的開盤價(jià)也普遍“偏低”,大多數(shù)都沒有上漲,甚至有少部分比前期項(xiàng)目售價(jià)還低。

        然而價(jià)格偏低并沒有引來成交量的增長。數(shù)據(jù)顯示,5月濟(jì)南市住宅僅成交3616套,環(huán)比4月減少了1298套,降幅為26%,同比去年5月減少了2153套,下降了37%。這樣的成交數(shù)據(jù),在去年1月以來的17個(gè)月里排名倒數(shù)第四,其中還有2個(gè)月因包含春節(jié)假期而成交低迷。

        樓市現(xiàn)在沒“拐點(diǎn)”

        這段時(shí)間,山房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁時(shí)常在微信圈里更新“好房子”,“好房子”多是別墅洋房,建筑風(fēng)格明顯,樹木掩映,價(jià)格雖未標(biāo)明,觀者也可猜得八九。“做房地產(chǎn)這么多年,看到好房子內(nèi)心喜歡就忍不住做推薦?!壁w魯梁認(rèn)為現(xiàn)在的促銷和變相降價(jià)是針對(duì)市場的不得已,也是開發(fā)商的試探和摸底,看看市場接受度到底在什么范圍里。而越是市場調(diào)整波動(dòng),好房子的價(jià)值越能得到體現(xiàn)?!氨M管設(shè)計(jì)、材料和自己的需求都在調(diào)整,但關(guān)于好房子的基本要素不會(huì)有太大改變?!?/p>

        山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利認(rèn)為今年以來樓市低迷是因?yàn)樵庥鍪袌鲂哉{(diào)整:“2011年以來,某些片區(qū)的樓盤價(jià)格被炒得太高,前兩年成交量很大,消化掉許多剛需。如今想要走量,需要積攢客戶需求?!?/p>

        目前,從數(shù)據(jù)上看,濟(jì)南商品住宅市場偏冷,上半年以冷淡收?qǐng)?,但這并不意味著市場供求關(guān)系發(fā)生了變化。據(jù)粗略估算,目前濟(jì)南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右,去化時(shí)間在4個(gè)月以內(nèi),這和國內(nèi)其他城市相比是非常健康的。

        “房產(chǎn)市場存在拐點(diǎn)一說,但國內(nèi)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒到拐點(diǎn)。”中國重汽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理?xiàng)畋笳J(rèn)為,導(dǎo)致市場拐點(diǎn)形成的原因只有兩個(gè):一是人口結(jié)構(gòu)的變化,即適齡購房人口絕對(duì)值的下降,從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程來看,房地產(chǎn)市場長期低迷都是有效購房人口不足造成的,二是城市化進(jìn)程的結(jié)束。目前兩個(gè)條件在中國都沒有形成。

        “全國購房適齡人口2015年前后達(dá)到最大值,并且隨著二胎政策的逐漸落實(shí),大量的剛性改善需求又將釋放,年輕人的首次婚房置業(yè)的需求和剛性改善需求不斷增長支持市場的健康發(fā)展;再者,目前中國的城鎮(zhèn)化率在50%,正處于快速城市化的時(shí)期,尤其以省會(huì)為代表的二三線城市市場空間廣闊,以濟(jì)南為例,每年新增的就業(yè)人口就有10萬左右,這些新增人口也將支持濟(jì)南房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展?!?/p>

        中小房企生存現(xiàn)狀:從拿地到內(nèi)裝,每個(gè)環(huán)節(jié)都借錢

        這段時(shí)間,山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海到省內(nèi)某三線城市調(diào)研,感覺“不太好”:“雖然房價(jià)不高,但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)調(diào)整比較慢,城市對(duì)人口的吸引力不強(qiáng),市場仍舊供大于求,一些小房地產(chǎn)商面臨資金壓力?!倍?012年左右,這些三線小城的房企曾經(jīng)將廣告鋪滿省臺(tái)的黃金時(shí)間。

        “中國前100強(qiáng)的房企中有不少缺錢的,可以說除了央企、國企,其他公司都缺錢。”知名房地產(chǎn)觀察員蔡衛(wèi)民預(yù)言,今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象,包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤降價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。

        實(shí)際上,在銀行貸款難的大背景下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源逐漸多樣化,或是信托投資基金、或是民間高利貸、或是利用項(xiàng)目發(fā)債券基金,或是海外融資。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,社會(huì)發(fā)放的各種信托、基金基本全部流入房地產(chǎn)行業(yè),社會(huì)渠道融得的資金已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道。

        “現(xiàn)在民間借貸有60%到70%的錢都流進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)了,他們給的利率更高,而且動(dòng)輒都是幾千萬的借?現(xiàn)在,年化貸款利率在20%到25%之間,這都是正常并規(guī)范的小貸公司,而有的則增長到了30%甚至40%,貸款期限一般在3到6個(gè)月?!笔〕悄趁耖g借貸公司的負(fù)責(zé)人張女士告訴記者。

        濟(jì)南市另一家民間借貸公司的總經(jīng)理馬先生也告訴記者,現(xiàn)如今中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為民間借貸行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的客戶之一?!伴_發(fā)商從拿地、打地基、建主體、外墻到內(nèi)裝,這幾個(gè)主要環(huán)節(jié)每個(gè)環(huán)節(jié)都要借一次錢?!?/p>

        除傳統(tǒng)融資方式外,越來越多的房企開始探索多樣融資模式,一種明股實(shí)債的融資方式受到企業(yè)青睞。業(yè)內(nèi)人士表示,這種類優(yōu)先股,與永續(xù)債性質(zhì)相近,是一種沒有固定到期還款日的債券,卻可以不計(jì)入有息負(fù)債,即這30億并不計(jì)入公司有息負(fù)債,這就會(huì)大大降低公司有息負(fù)債率,扮靚財(cái)務(wù)報(bào)表,同時(shí)大大增加公司現(xiàn)金流。endprint

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