徐岳

摘 要：在對住宅區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，相關(guān)設(shè)計者不僅要合理的采用規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計理論，讓設(shè)計能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的美觀度，同時還要在進(jìn)行設(shè)計的過程中對樓盤開發(fā)策略要有一個清晰的思路，實現(xiàn)策略開發(fā)思路和規(guī)劃工作的完全結(jié)合，這樣一來才可以讓項目達(dá)到理想的價值。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃;開發(fā)策略思路;樓盤

若想對當(dāng)代樓盤進(jìn)行合理的開發(fā)，那么就要做好規(guī)劃設(shè)計工作。不過相關(guān)工作者在進(jìn)行設(shè)計的過程中，通常會脫離市場，沉浸在自己的理想世界當(dāng)中。在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，樓盤銷售競爭越來越激烈，這也因此對規(guī)劃設(shè)計工作提出了更高的要求。在樓盤開發(fā)期間，要創(chuàng)建出合理的策略思路，這樣才能夠確保開發(fā)工作的順利進(jìn)行，其中規(guī)劃設(shè)計是把項目策劃合理的落實到實質(zhì)性工作當(dāng)中的過程。

一、樓盤的規(guī)劃建設(shè)一定要適度

營利是房地產(chǎn)開放商最為重要的目標(biāo)，在征地建樓的思考中，傳統(tǒng)的思維是獲取的樓盤越大，那么就會提升規(guī)模效益。例如在樓盤的戶型設(shè)計費用中，采用同一設(shè)計，能夠節(jié)省一部分的設(shè)計經(jīng)費，使得建筑企業(yè)可以獲得理想的經(jīng)濟(jì)收益。但是，在對項目進(jìn)行審批的時候，則要從城市、布局、發(fā)展等角度去規(guī)劃每個樓盤的體量。

在對城市居民進(jìn)行管理的過程中，盡管無需向?qū)r(nóng)村居民那樣做到事無巨細(xì)，但是想要對多達(dá)幾十萬的居民進(jìn)行完善的管理，只是依靠物管企業(yè)是不行的，就算它們再努力，在有些事情上也難免出現(xiàn)疏漏。從這個道理當(dāng)中能夠看出，樓盤就好比社區(qū)一樣;要是企業(yè)進(jìn)行適度的規(guī)劃，那么社區(qū)也要規(guī)模適度。根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)在的城市管理水平來看，還不適合進(jìn)行審批以及建立較大規(guī)模的樓盤，除了可以讓開發(fā)商獲得足夠的經(jīng)濟(jì)收益，對于經(jīng)濟(jì)、社會、城市等方面的管理都不會起到太好的作用。

（一）從產(chǎn)業(yè)方面來分析樓盤的適度。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是第一性，而城市發(fā)展是第二性，根據(jù)這個原理，體量可以容納多達(dá)萬人的樓盤，而要是不規(guī)劃到開發(fā)區(qū)，只是依靠較低的房價來增強購買力，那么一定會變成城市規(guī)劃建設(shè)誤區(qū)，難以建設(shè)成生氣盎然的全新城區(qū)。

（二）從交通和日常生活方面進(jìn)行分析樓盤的適度。數(shù)萬的城市居民勢必會給交通、供應(yīng)等造成一定的矛盾?？梢栽囅胍幌?，在對城中村進(jìn)行改造期間，具有很多的高層居民樓，如果這些住戶平時只是騎自行車、電動車的話，那么就會發(fā)生交通堵塞的情況，要是有三層的居民是使用汽車出行，那么就會造成更加嚴(yán)重的擁堵情況。

二、樓盤的規(guī)劃建設(shè)要配置公共資源

因為國內(nèi)城市化建設(shè)通常優(yōu)先考慮房地產(chǎn)行業(yè)，而對住宅區(qū)來講，通常是在住戶入住之后，有關(guān)的福利、文化等方面的服務(wù)還沒有就位。舉個例子，在一個樓盤當(dāng)中，在住戶只達(dá)到三分之一的時候，他們就要為孩子的上小學(xué)問題進(jìn)行排隊，但是即便這樣也無法保證能夠入學(xué)，這不僅不會讓居民享受到福利政策，而且還會影響社會效率。

（一）要采用自上而下的立法。確保政府的有關(guān)部門要根據(jù)居民的數(shù)量在既定的時間當(dāng)中配備充足的公共資源。當(dāng)前，國內(nèi)的立法中還沒有根據(jù)人數(shù)和居民的居住時間來設(shè)定行政、救助、文化等方面的要求，從而導(dǎo)致這類服務(wù)并沒有得到充足的投入，而且在分布上也不均勻。利用立法、把住戶的入住人數(shù)當(dāng)做政府配備公共資源的依據(jù)，這樣一來不但能夠讓所使用的公共資源都可以得到使用，確保了公共資源投入的效率，讓政府能夠更好的對社區(qū)進(jìn)行管理。而且還能夠讓提升居民的生活質(zhì)量，讓生活更加的便利，這樣相關(guān)的福利也能夠得到加強。

（二）要讓建設(shè)、管理等方面的工作進(jìn)行有效的配合，來一同提升公共資源配置和使用效率。就如同之前所提到的那樣，要站在住戶人數(shù)的角度來對公共資源進(jìn)行配置。所以要依據(jù)樓盤的規(guī)劃居民人數(shù)，開放商在建設(shè)的過程中要留有足夠的開發(fā)公共服務(wù)所要用到的空間。而且，樓盤的物業(yè)服務(wù)商還要掌握業(yè)主的具體情況，然后按時把居民的具體信息上報給有關(guān)的部門，緊接著利用業(yè)務(wù)服務(wù)商所提供的資料，來讓政府部門合理的投入公共資源，并要讓業(yè)主委員會來監(jiān)管公共資源的使用和投入，如此一來就能夠在各方的合作下來加強公共資源的配置效果以及運用率。

三、“高開高走”的市場標(biāo)桿式開發(fā)

在樓盤開發(fā)當(dāng)中，“低開高走”是普遍的思路，除此之外，“高開高走”同樣也是普遍被采用的開發(fā)思路。其是帶有市場標(biāo)桿性質(zhì)的開發(fā)思路，比較適用于具有品牌實例的開發(fā)商，這對于提升經(jīng)濟(jì)收益具有非常大的幫助作用。而且，對于具備較高地段價值的項目，也能夠利用建立市場標(biāo)桿的方式來加強項目定位，這樣就能做好項目開發(fā)工作。

我國目前利用“高開高走”的開發(fā)思路打造了非常多的建設(shè)項目。例如在一個項目當(dāng)中，面臨著非常大的噪音。如果利用傳統(tǒng)的“低開高走”的思路，項目會由西向東進(jìn)行開發(fā)，戶型價格會由低走高。不過，開放商卻利用樓盤優(yōu)勢，采用了從東向西的開發(fā)順序，導(dǎo)致樓盤價格也呈現(xiàn)了“高開高走”的情況。而站在銷售成交的角度進(jìn)行分析，項目獲得了理想的效果。而伴隨樓盤價值和品牌價值的飆升，項目并未受到開發(fā)地段條件的影響而降低價格，而且銷售反倒得到了提升，這充分展現(xiàn)出了項目的開發(fā)價值。

四、樓盤的規(guī)劃要結(jié)合城市的宏觀布局

在城市空間布局的多核模式里，城市可以由多種城區(qū)結(jié)合而成，但是在這其中一定要具有“功能區(qū)”，和以其為中心所具有的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)等。不過，樓盤的規(guī)模就算非常大，也只能是居住區(qū)和商業(yè)區(qū)所構(gòu)成的社區(qū)。社區(qū)只是城市的細(xì)胞，尤其是要指明的是，在一些二線城市當(dāng)中，樓盤規(guī)劃工作要做到謹(jǐn)小慎微。原因在于在這些城市當(dāng)中，通常隨意在空地上進(jìn)行建設(shè)，如果規(guī)劃效果好，那么就能夠成為繁榮的新區(qū)，而要是效果不佳，就會影響城市布局的整體效果。

（一）樓盤要和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)相生相伴。在對城市空間進(jìn)行布的過程中，多核模式比較的先進(jìn)，主要是把產(chǎn)業(yè)聚集的功能區(qū)和商業(yè)區(qū)結(jié)合成能夠獨立的城區(qū)，而在這其中，能夠讓人們的生活更加的方便，這樣一來就可以提升人們的生活品質(zhì)。目前，開放商通常會因為低價的制約，只把一部分樓盤建立在郊區(qū)，房屋施工的成本看上去是減少了，不過房屋在通勤、時間等方面成本上會得到提升，這樣就會影響到人們的生活質(zhì)量。

（二）樓盤要體現(xiàn)和補充城市的功能。若想讓城市具有競爭力，那么就要做好相關(guān)的設(shè)計和建設(shè)工作。根據(jù)規(guī)劃可以全面的展現(xiàn)出城市的功能。所以城市的功能是否完善會直接影響到城市在將來的競爭力。

在一些大中型城市當(dāng)中，若想讓城市功能具備綜合性，那么就一定要把一個城市當(dāng)中的各類行政區(qū)進(jìn)行劃分，然后來承載各個城市功能。

根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，位于各個城市功能區(qū)的各種樓盤，在規(guī)劃和建設(shè)工作上就要展現(xiàn)和補充城區(qū)所具有的城市功能，以及相關(guān)的特征。概括的講，就是如果樓產(chǎn)位于金融服務(wù)區(qū)，那么就不能算作是保障性住房，而應(yīng)屬于高檔樓盤;位于工業(yè)區(qū)的樓盤不能算作是高檔樓盤，而位于商業(yè)區(qū)的樓盤才可以建立較多的商鋪。

四、結(jié)語

對樓盤進(jìn)行開發(fā)，要展現(xiàn)出其價值，這樣才可以具有合理的開發(fā)思路，讓項目體現(xiàn)出其應(yīng)該具有的經(jīng)濟(jì)價值。而項目的核心價值主要包括區(qū)位、環(huán)境等方面的價值，而且各個地塊的條件均有所不同，只有進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查，才能夠掌握其所具有的價值，這樣一來就能夠做好對樓盤的規(guī)劃和策劃。

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