柳揚(yáng)

摘要： 回顧遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?dú)v程，可分為雛形階段、發(fā)展階段、活躍階段和調(diào)整階段四個時期。總結(jié)“十一五”期間遼寧省房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，并從多方面為“十二五”遼寧省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。

Abstract： Reviewing the development of Liaoning's real estate market， it can be divided into four times： embryonic stage， development stage， the active stage and adjustment stage. This paper summarized the development of Liaoning real estate market during "Eleventh Five-year Plan"， and proposed some suggestions for the healthy development of Liaoning real estate market during "Twelfth Five-year Plan".

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；發(fā)展建議；市場展望

Key words： real estate market；macro-control；development suggestion；market prospect

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）16-0001-03

0 引言

回顧遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，總結(jié)不同時期的發(fā)展概況和經(jīng)驗(yàn)，對于更好的適應(yīng)新形勢，應(yīng)對新挑戰(zhàn)，促進(jìn)遼寧房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。

縱觀20年來，我省房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程與全國一樣，曲曲折折，跌宕起伏。從無到有，平穩(wěn)發(fā)展；由小到大，漸趨完善；市場的類型由單一到多層次；房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度越來越大。

展望遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以明顯看到遼寧房地產(chǎn)市場屬于后發(fā)市場，發(fā)展?jié)摿薮?，“十二五”和“十三五”期間，房地產(chǎn)市場的發(fā)育將日臻完善，對全省國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度和經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展將有更大的作用。

1 遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧

1.1 遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 至今，遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程可歸納為四個階段，即：

①市場雛形階段。從1993年到1998年上半年是遼寧房地產(chǎn)市場的雛形階段。這一階段的主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資比較低迷；土地開發(fā)波動較大；商品房施工、竣工面積停滯；商品房銷售增長很慢；人均住房面積改善有限；商品房價格在震蕩中略有提升。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度較小。

②市場發(fā)展階段。從1998年下半年開始到2003年是遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。這一階段的主要表現(xiàn)是1998年7月以后，國家取消了福利分房制度，開始實(shí)行住房貨幣化政策，遼寧房地產(chǎn)市場進(jìn)入到發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資5年時間內(nèi)增加了3倍多；土地市場開始活躍，開發(fā)面積5年內(nèi)增加了3倍；商品房施工、竣工面積以大約17%的年增長率遞增；商品房銷售情況也很樂觀，銷售面積及銷售金額的年增長率為17.67%和23.43%；人均住房面積提高接近10平方米；商品房價格也以5%左右的速度平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度明顯增強(qiáng)，已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。

③市場活躍階段。從2003年到2009年底是遼寧房地產(chǎn)市場的活躍階段。這一階段的主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，6年時間翻了5倍；土地開發(fā)快速拓展，到2008年左右趨于平穩(wěn)；這一時期商品房施工面積增長了3倍，竣工面積增長了2倍；商品房銷售面積以23.72%年增長率遞增、商品房銷售額以35.99%的增長率飛速遞增；人均住房面積提速較快，到2009年達(dá)到26.6平方米；同時，商品房價格也以10%左右的增長率遞增。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步增強(qiáng)，在我省國民經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。

④市場調(diào)整階段。從2009年底至今是遼寧房地產(chǎn)市場的調(diào)整階段。這一階段國家的宏觀調(diào)控始終伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；土地市場活躍度減退；房屋施工、竣工面積保持增長；商品房銷售增幅下降；人均住房面積繼續(xù)增長；商品房價格漲幅沒有大起大落，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度保持穩(wěn)定，在我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中仍處于舉足輕重的地位。

1.2 “十一五”期間遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況 “十一五”時期，遼寧的房地產(chǎn)市場是一個特殊發(fā)展時期，經(jīng)歷了市場活躍階段和市場調(diào)整階段。這期間全省的房地產(chǎn)市場在科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策和切合實(shí)際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)，商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)步增加，房價溫和上漲，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展基本相適應(yīng)，城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)人均居住面積提高幅度較大。居住的質(zhì)量明顯提高，房地產(chǎn)業(yè)始終保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢。主要表現(xiàn)是：

①房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)達(dá)到10807億元，是“十五”時期的3.9倍， 年均增長32%，與社會固定資產(chǎn)投資增速基本持平，占固定資產(chǎn)投資的比重始終保持20%以上。②商品房銷售穩(wěn)步增加。商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到23122萬平方米，是“十五”時期的2.7倍，年均增長22%；銷售額累計(jì)達(dá)到9031億元，是“十五”時期的4.4倍，年均增長35%。③城鎮(zhèn)居民住房水平進(jìn)一步提高。2010年底，全省人均住宅建筑面積達(dá)到27平方米，比“十五”期末提高了22.8%，超額完成了25平方米的計(jì)劃目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民住房的質(zhì)量、環(huán)境和綜合配套水平都有了較大改善。④房價保持穩(wěn)定。“十一五”期間，商品房銷售價格基本上保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落，年平均增速為10.1%，同期，城鎮(zhèn)人均可支配收入年增速為14.2%。⑤在全省國民經(jīng)濟(jì)中作用日益突出。2010年，全省房地產(chǎn)業(yè)增加值為733億元，占GDP比重達(dá)4.0%；實(shí)現(xiàn)稅收563億元（含建筑業(yè)），占全省地稅收入的38.5%；在房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增加，至2010年末已達(dá)到8.4萬人。⑥棚戶區(qū)居民住房條件得到較大改善。自2005年以來，全省共改造棚戶房1971.9萬平方米，建設(shè)了2977.6萬平方米回遷樓，改善了49.2萬戶、165.1萬棚戶區(qū)居民的居住條件，完成了省委、省政府確定的棚戶區(qū)改造任務(wù)。endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮(zhèn)化的健康推進(jìn)對住房增量的要求；二是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會對住房質(zhì)量的要求；三是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房結(jié)構(gòu)的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展對住房消費(fèi)與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

展望“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展可概括為三句話，即：發(fā)展目標(biāo)明確，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難，市場健康發(fā)展。

2.1 發(fā)展目標(biāo)明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期。“十二五”期間，以沈陽為核心的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)和以大連為核心的沿海經(jīng)濟(jì)帶的快速發(fā)展將帶動全省城市化進(jìn)程的健康推進(jìn)，步伐加快；而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約化要求，農(nóng)民居住條件改善的迫切愿望，農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化也將同時加快，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，無疑對全省房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到強(qiáng)勁的推動作用。

根據(jù)《遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》制定的目標(biāo)，到2015年末，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，增長7個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口新增400萬，達(dá)到3120萬，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規(guī)劃的平均數(shù)計(jì)算，因新增的城鎮(zhèn)人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮(zhèn)人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計(jì)算，預(yù)測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計(jì)算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應(yīng)上看，遼寧房地產(chǎn)市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續(xù)增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產(chǎn)市場不斷注入新的活力，使商品房的供應(yīng)有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業(yè)用房和商業(yè)用房，保證商品住房的需求量是能夠達(dá)到的。見表3、4。

2.2 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難主要原因有三點(diǎn)，即：①城鎮(zhèn)人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因?yàn)榛鶖?shù)低，到2015年才能達(dá)到29800元，這個數(shù)字僅比浙江省2010年的全省城鎮(zhèn)人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮(zhèn)人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實(shí)現(xiàn)的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數(shù)的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進(jìn)一步上升。③行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉(zhuǎn)向，這股流動性改變“河道”的結(jié)果不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)各類市場交易萎縮；還將對居民消費(fèi)品價格指數(shù)的漲幅形成不正常的波動。

當(dāng)然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費(fèi)的動力不足。因此，實(shí)現(xiàn)“十二五”預(yù)期目標(biāo)尚存在一定難度。

2.3 市場健康發(fā)展 從1993年起至今，遼寧的房地產(chǎn)業(yè)近20年的發(fā)展歷程，已逐步成為全省經(jīng)濟(jì)增長中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史已經(jīng)充分證明了其在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環(huán)境、解決社會就業(yè)等方面所發(fā)揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)功不可沒。

現(xiàn)階段，在全國宏觀調(diào)控情況下，我省房地產(chǎn)業(yè)仍然處于上升期，各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明，其在全國的后發(fā)市場特征表現(xiàn)明顯，體現(xiàn)出與全國市場明顯的異步性，可以預(yù)測至2020年，遼寧的房地產(chǎn)市場仍將是平穩(wěn)健康發(fā)展，并且將出現(xiàn)新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售雙增15%的既定目標(biāo)。同時房地產(chǎn)業(yè)作為我省國民經(jīng)濟(jì)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位不會發(fā)生大的變化，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將繼續(xù)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的重要作用，帶動和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉健暉.青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及未來走勢預(yù)測[D].河海大學(xué)，2006.

[2]劉琳著.房地產(chǎn)市場互動機(jī)理與政策分析[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響及其對策分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮(zhèn)化的健康推進(jìn)對住房增量的要求；二是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會對住房質(zhì)量的要求；三是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房結(jié)構(gòu)的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展對住房消費(fèi)與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

展望“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展可概括為三句話，即：發(fā)展目標(biāo)明確，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難，市場健康發(fā)展。

2.1 發(fā)展目標(biāo)明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期。“十二五”期間，以沈陽為核心的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)和以大連為核心的沿海經(jīng)濟(jì)帶的快速發(fā)展將帶動全省城市化進(jìn)程的健康推進(jìn)，步伐加快；而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約化要求，農(nóng)民居住條件改善的迫切愿望，農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化也將同時加快，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，無疑對全省房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到強(qiáng)勁的推動作用。

根據(jù)《遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》制定的目標(biāo)，到2015年末，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，增長7個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口新增400萬，達(dá)到3120萬，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規(guī)劃的平均數(shù)計(jì)算，因新增的城鎮(zhèn)人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮(zhèn)人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計(jì)算，預(yù)測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計(jì)算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應(yīng)上看，遼寧房地產(chǎn)市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續(xù)增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產(chǎn)市場不斷注入新的活力，使商品房的供應(yīng)有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業(yè)用房和商業(yè)用房，保證商品住房的需求量是能夠達(dá)到的。見表3、4。

2.2 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難主要原因有三點(diǎn)，即：①城鎮(zhèn)人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因?yàn)榛鶖?shù)低，到2015年才能達(dá)到29800元，這個數(shù)字僅比浙江省2010年的全省城鎮(zhèn)人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮(zhèn)人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實(shí)現(xiàn)的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數(shù)的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進(jìn)一步上升。③行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉(zhuǎn)向，這股流動性改變“河道”的結(jié)果不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)各類市場交易萎縮；還將對居民消費(fèi)品價格指數(shù)的漲幅形成不正常的波動。

當(dāng)然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費(fèi)的動力不足。因此，實(shí)現(xiàn)“十二五”預(yù)期目標(biāo)尚存在一定難度。

2.3 市場健康發(fā)展 從1993年起至今，遼寧的房地產(chǎn)業(yè)近20年的發(fā)展歷程，已逐步成為全省經(jīng)濟(jì)增長中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史已經(jīng)充分證明了其在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環(huán)境、解決社會就業(yè)等方面所發(fā)揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)功不可沒。

現(xiàn)階段，在全國宏觀調(diào)控情況下，我省房地產(chǎn)業(yè)仍然處于上升期，各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明，其在全國的后發(fā)市場特征表現(xiàn)明顯，體現(xiàn)出與全國市場明顯的異步性，可以預(yù)測至2020年，遼寧的房地產(chǎn)市場仍將是平穩(wěn)健康發(fā)展，并且將出現(xiàn)新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售雙增15%的既定目標(biāo)。同時房地產(chǎn)業(yè)作為我省國民經(jīng)濟(jì)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位不會發(fā)生大的變化，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將繼續(xù)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的重要作用，帶動和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉健暉.青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及未來走勢預(yù)測[D].河海大學(xué)，2006.

[2]劉琳著.房地產(chǎn)市場互動機(jī)理與政策分析[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響及其對策分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint

2 “十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場展望

“十二五”時期，遼寧房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的形勢有五個方面：一是城鎮(zhèn)化的健康推進(jìn)對住房增量的要求；二是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會對住房質(zhì)量的要求；三是人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房結(jié)構(gòu)的要求；四是保民生、促和諧對住房公平的要求；五是國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展對住房消費(fèi)與投資的要求。這五個方面的要求是對遼寧“十二五”期間房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

展望“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展可概括為三句話，即：發(fā)展目標(biāo)明確，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難，市場健康發(fā)展。

2.1 發(fā)展目標(biāo)明確 從需求上看，至2010年末遼寧人均居住面積僅為27平方米，雖然增幅較快，但仍低于全國同期平均水平3平方米左右，正處于需求旺盛時期?！笆濉逼陂g，以沈陽為核心的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)和以大連為核心的沿海經(jīng)濟(jì)帶的快速發(fā)展將帶動全省城市化進(jìn)程的健康推進(jìn)，步伐加快；而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集約化要求，農(nóng)民居住條件改善的迫切愿望，農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化也將同時加快，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，無疑對全省房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展起到強(qiáng)勁的推動作用。

根據(jù)《遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》制定的目標(biāo)，到2015年末，全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，增長7個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)人口新增400萬，達(dá)到3120萬，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到32平米，人均增加4平米。

按全省“十二五”末人均居住面積規(guī)劃的平均數(shù)計(jì)算，因新增的城鎮(zhèn)人口商品住房需求量是12800萬平米；全省原有城鎮(zhèn)人口“十二五”末人均居住面積平均增加4平米，商品住房需求增加量是10875萬平米，即：“十二五”期間，全省商品住房需要總量是23675萬平米，平均每年商品住房需求量是4735萬平米。

各類需求按“十一五”期間的比例計(jì)算，預(yù)測剛性需求量為11838萬平米，平均每年需要量為2368萬平米；改善性需求量為9470萬平米，平均每年需要量為1894萬平米；投資性需求量為2366萬平米，平均每年需要量為473萬平米。

“十二五”期間總體需求按目前的自有住房率計(jì)算，全省需新增商品住房21023萬平米，平均每年需新增4205萬平米。

其中剛性需求量為10511萬平米，平均每年需要量為2102萬平米；改善性需求量為8409萬平米，平均每年需要量為1682萬平米；投資性需求量2102萬平米，平均每年需要量為420萬平米。

“十二五”期間，全省存量房需求總量為2652萬平米，平均每年需求量為530萬平米。

其中剛性需求為1326萬平米，平均每年需求量為265萬平米；改善性需求量為1060萬平米，平均每年需求量為212萬平米；投資性需求量為265萬平米，平均每年需求量為53萬平米。

從供應(yīng)上看，遼寧房地產(chǎn)市場投資一直以較高幅度增長，施工、竣工面積持續(xù)增長，商品房價格相對較低，這會引來更多的投資商到遼寧登陸搶灘，給房地產(chǎn)市場不斷注入新的活力，使商品房的供應(yīng)有源源不斷的保障。

從2011年和2012年全省房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況看，全省施工面積為33439.5平方米，扣除工業(yè)用房和商業(yè)用房，保證商品住房的需求量是能夠達(dá)到的。見表3、4。

2.2 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)艱難主要原因有三點(diǎn)，即：①城鎮(zhèn)人均可支配收入年遞增11%看似可以，但因?yàn)榛鶖?shù)低，到2015年才能達(dá)到29800元，這個數(shù)字僅比浙江省2010年的全省城鎮(zhèn)人均可支配收入27200多2600元。在人均GDP前十位的省份中，我省城鎮(zhèn)人均可支配收入額一直低于全國增幅的平均水平，致使改善性住房需求群體實(shí)現(xiàn)的動力減弱，直接影響的是存量市場的交易頻率降低。②PPI指數(shù)的正常增幅使房價剛性漲幅不可避免。從目前我省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，房價增幅每年不會超過6.5%，絕對值每年平均漲幅350元左右。雖屬剛性漲幅，但通脹和通縮的不確定性，將使改善性需求群體持幣待購的心理影響進(jìn)一步上升。③行政手段對房地產(chǎn)市場調(diào)控期限的不確定性，將使投資性需求群體持幣轉(zhuǎn)向，這股流動性改變“河道”的結(jié)果不僅直接導(dǎo)致房地產(chǎn)各類市場交易萎縮；還將對居民消費(fèi)品價格指數(shù)的漲幅形成不正常的波動。

當(dāng)然，上述原因中主要還是第一條，即：人均可支配收入水平還不算高，決定了消費(fèi)的動力不足。因此，實(shí)現(xiàn)“十二五”預(yù)期目標(biāo)尚存在一定難度。

2.3 市場健康發(fā)展 從1993年起至今，遼寧的房地產(chǎn)業(yè)近20年的發(fā)展歷程，已逐步成為全省經(jīng)濟(jì)增長中重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年至2010年，遼寧省房地產(chǎn)業(yè)增加值由1998年的82.6億元，增加到2010年的733.37億元，年均增長19.96%，而同期遼寧GDP的年均增長率為13.88%。人均居住面積也由1998年的8.3平米提高到2010年的27平米。我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史已經(jīng)充分證明了其在國民經(jīng)濟(jì)中地位和作用，特別是在完善城市功能、提升城市品位、改善居住環(huán)境、解決社會就業(yè)等方面所發(fā)揮的作用更不可小視。毋庸置疑，遼寧房地產(chǎn)業(yè)對遼寧經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的貢獻(xiàn)功不可沒。

現(xiàn)階段，在全國宏觀調(diào)控情況下，我省房地產(chǎn)業(yè)仍然處于上升期，各項(xiàng)數(shù)據(jù)說明，其在全國的后發(fā)市場特征表現(xiàn)明顯，體現(xiàn)出與全國市場明顯的異步性，可以預(yù)測至2020年，遼寧的房地產(chǎn)市場仍將是平穩(wěn)健康發(fā)展，并且將出現(xiàn)新一輪的興盛期。比如2012年，遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資為5455.8億元，同比增長21.6%，商品房銷售額為4362.8億元，同比增長22.2%，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售雙增15%的既定目標(biāo)。同時房地產(chǎn)業(yè)作為我省國民經(jīng)濟(jì)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位不會發(fā)生大的變化，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還將繼續(xù)充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的重要作用，帶動和促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉健暉.青島市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析及未來走勢預(yù)測[D].河海大學(xué)，2006.

[2]劉琳著.房地產(chǎn)市場互動機(jī)理與政策分析[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社，2004.

[3]趙銘鈺，蔡旭，李琳.金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響及其對策分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2009（10）.endprint