（山東財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，濟(jì)南 250000）

眾所周知，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過近十年來的飛速發(fā)展，已成長為我國最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其成長速度和規(guī)模令世界矚目，其帶動(dòng)的投資和消費(fèi)是其它任何產(chǎn)業(yè)所無法比擬的：極大地改善了我國國民的居住水平和環(huán)境，其廣泛影響已深入國民經(jīng)濟(jì)的方方面面；房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動(dòng)了大批農(nóng)民工和產(chǎn)業(yè)工人的就業(yè)；其稅收貢獻(xiàn)和土地出讓金，使各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)深度依賴并形成了所謂“土地財(cái)政”……

面對(duì)這些，對(duì)房價(jià)進(jìn)行科學(xué)的探討是非常必要的。筆者認(rèn)為，對(duì)房價(jià)的預(yù)測可以從三個(gè)方面進(jìn)行分析：房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給和國家政策。

一、房地產(chǎn)需求

房地產(chǎn)需求可分為三種：消費(fèi)性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。其中消費(fèi)性需求的剛性較強(qiáng)，即需求的收入彈性較大而價(jià)格彈性較小。相比之下，投資性需求和投機(jī)性需求的收入彈性和價(jià)格彈性都較大且具有高度的相似性，所以在這里視為同一類需求。

1.消費(fèi)性需求

首先，消費(fèi)性需求的剛性存在內(nèi)部性差異。剛性最強(qiáng)的是拆遷性需求，居民的原住房被拆除以后，生存性住房必須得到保障。若政府采取貨幣性的補(bǔ)償政策，則這部分新產(chǎn)生的住房需求必然會(huì)釋放到市場上，導(dǎo)致房價(jià)上升，如圖1：

圖1 房價(jià)的供需曲線及其移動(dòng)

若政府采取實(shí)物性的補(bǔ)償政策，則拆遷性需求會(huì)被吸收到回遷房或者經(jīng)濟(jì)適用房上，不會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場，不會(huì)對(duì)房價(jià)造成沖擊。而婚房需求和改善性需求的剛性則稍遜于拆遷性需求，設(shè)這兩種需求為D1和D2，且D1的剛性大于D2，即D1的收入價(jià)格彈性大于D2，那么D1的斜率絕對(duì)值將大于D2(見圖 2)。

圖2 彈性不同的兩條需求曲線

由此可見，越是剛性需求，對(duì)房價(jià)變動(dòng)越不敏感，因此越能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。人們對(duì)房子的需求剛性往往取決于對(duì)房子需求的迫切程度，因此需求剛性越強(qiáng)，人們?cè)狡惹械叵胍I到房子，支付意愿(保留價(jià)格)也就越高。我們可以根據(jù)需求剛性的不同將消費(fèi)者分類。每一類中的消費(fèi)者都存在相近的支付意愿，而不同種類的消費(fèi)者之間的支付意愿存在較大的差異。假設(shè)具有拆遷性需求、婚房需求和改善性需求的消費(fèi)者群體的平均支付意愿分別為P1、P2、P3，人數(shù)分別為X1、X2、X3，那么需求曲線可近似成圖3。

圖3 三種不同種類消費(fèi)人群表述的需求曲線

假如房價(jià)從P0開始大跌，當(dāng)?shù)絇1時(shí)，會(huì)短時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致X1的需求量釋放到市場上，進(jìn)而略微抬高房價(jià)，當(dāng)這部分需求被市場完全吸收后，房價(jià)繼續(xù)下跌，當(dāng)房價(jià)跌到P2、P3時(shí)，會(huì)出現(xiàn)相似的狀況。這就在一定程度上解釋了房價(jià)和成交量是以波浪形的狀態(tài)呈現(xiàn)的原因。

同時(shí)，消費(fèi)性需求的剛性存在區(qū)域性差異。對(duì)于不同性質(zhì)的城市，其住房剛性需求是不同的。首先，政治性城市住房剛性需求比較大。這些城市公務(wù)員隊(duì)伍以及附屬的事業(yè)單位眾多，其工資大多是由各級(jí)財(cái)政撥付。目前看，以上人員的工資性收入較高并且穩(wěn)定，其收入增長的大部分可以用在商品房消費(fèi)上，即需求收入彈性較大，因此對(duì)住房有強(qiáng)烈的剛性需求。其次是開放性城市，它們的剛性需求變化較大，這與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，這些城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)一片繁榮，會(huì)吸納大批的專業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)工人，對(duì)住宅產(chǎn)生較大的剛性需求。一旦經(jīng)濟(jì)危機(jī)產(chǎn)生，對(duì)這些城市居民的收入影響較大，因此對(duì)商品房的消費(fèi)也出現(xiàn)低潮，剛性需求回落較大。[1]

2.投資性、投機(jī)性需求

相比于消費(fèi)性需求，投資、投機(jī)性需求的價(jià)格彈性較高，收入彈性較低。這是由具有這種需求的消費(fèi)者群體類型決定的。具有這種需求的消費(fèi)者的主體目標(biāo)是通過房屋買賣獲利，因此具有高度的價(jià)格敏感性，需求量敏感且劇烈的波動(dòng)反過來又會(huì)影響房價(jià)，前些年，各地頻現(xiàn)的溫州炒房團(tuán)就是例子。此外，這類消費(fèi)者往往具有較高的收入或較強(qiáng)的信貸能力，這就決定了其收入彈性較低。投資、投機(jī)性需求的這兩個(gè)特性決定了這種需求是導(dǎo)致房價(jià)大幅度波動(dòng)的主要因素。需要指出的是我國的房地產(chǎn)投資投機(jī)現(xiàn)象之所以甚于歐美等發(fā)達(dá)國家歷史同期水平，部分原因在于我國資本營利渠道較少。因此對(duì)待這種通過買賣商品房來獲利的行為，并不能一味打擊，關(guān)鍵在于合理引導(dǎo)民間閑置資本。如完善我國的證券市場，拓寬海外投資的渠道，都是給房地產(chǎn)市場“降溫”行之有效的方法。上文已經(jīng)講到，投資、投機(jī)性需求的收入彈性較低，因此收入并不是影響這種需求的主要因素。同樣，雖然利率對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)市場的影響不大。我們已經(jīng)知道，房地產(chǎn)投資、投機(jī)的消費(fèi)者一般具有較高的收入和較強(qiáng)的信貸能力，由于現(xiàn)在中國的利率制度還沒有完全市場化，波動(dòng)還不是很大，因此這類消費(fèi)者一般能承受住利率所帶來的成本和利率波動(dòng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)，加之房地產(chǎn)市場的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利率，既而進(jìn)一步削弱了利率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。此類需求的逐利性決定了對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期(EP)是影響房地產(chǎn)投資的主要因素。

3.所有影響因素對(duì)三種類型需求影響具有同向性

我們已經(jīng)分析了房價(jià)、可支配收入、對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期、利率對(duì)需求的影響。需要指出的是，雖然每種因素對(duì)三種類型的需求影響程度不同，但是其影響具有同向性。舉例來說，三種需求都與房價(jià)負(fù)相關(guān)且都與房價(jià)的預(yù)期正相關(guān)。影響三種需求的經(jīng)濟(jì)因素還有國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(可以用GDP來衡量)以及城鎮(zhèn)化水平。國民經(jīng)濟(jì)態(tài)勢關(guān)系到房地產(chǎn)市場的信心，進(jìn)而影響對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期。樂觀的國民經(jīng)濟(jì)形勢往往使人們相信房價(jià)會(huì)上漲，因而刺激當(dāng)期的房地產(chǎn)需求。而一般來講，一個(gè)城市的城鎮(zhèn)化水平越高，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，常住人口和外來務(wù)工人員越多，對(duì)住房的需求量越大。至此，我們可以得到關(guān)于住房需求的模型：

D=f(P，M，EP，r，Y，U，u)

dD/dP＜0，dD/dM＞0，dD/dEP＞0，dD/dr＜0，dD/dY＞0，

dD/du＞0，

P：房價(jià) M：收入 EP：對(duì)房價(jià)預(yù)期

r：利率 Y：國民經(jīng)濟(jì)水平 U：城鎮(zhèn)化水平

u：其它

二、房地產(chǎn)供給

影響房地產(chǎn)供給的最主要因素是土地的供給，土地的供給分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。[2]從全球范圍看，土地的自然供給總量是恒定的，無彈性，不受價(jià)格等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響。此時(shí)，土地供給曲線如圖4所示，是一條垂直的曲線。

圖4 土地的自然供給曲線

而土地經(jīng)濟(jì)供給在一段時(shí)間內(nèi)是個(gè)變量，其供給量是有彈性的，它的上限是自然供給。同時(shí)，房地產(chǎn)建設(shè)需要大量的資金，行業(yè)門檻極高，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給曲線十分陡峭(如圖5)。

圖5 土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線

對(duì)于具有消費(fèi)性需求的群體來說，他們所面臨的需求供給曲線如圖6：

圖6 消費(fèi)性群體所面臨的供求曲線

此時(shí)真實(shí)的房地產(chǎn)均衡點(diǎn)在A點(diǎn)，P0、Q0分別表示真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格和需求量。但是，由于存在房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)炒作、信息不對(duì)稱、非理性預(yù)期、“羊群效應(yīng)”和銀行按揭貸款支持等因素，許多潛在的投資需求變?yōu)閷?shí)際，使得需求曲線向右移動(dòng)。[3]由于供給曲線比較陡峭，價(jià)格上漲的幅度會(huì)明顯大于房地產(chǎn)數(shù)量上漲幅度。

對(duì)于房地產(chǎn)投資、投機(jī)者來說，他們所面臨的需求供給曲線如圖7。

圖7 投資、投資性群體所面臨的供求曲線

房價(jià)越漲，投資、投機(jī)者對(duì)未來房價(jià)預(yù)期會(huì)越高，購買會(huì)越踴躍，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。需求曲線D1與供給曲線S的交點(diǎn)A是在房地產(chǎn)泡沫情況下的市場均衡點(diǎn)，它對(duì)應(yīng)的價(jià)格是P1，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)真實(shí)需求所對(duì)應(yīng)的市場均衡價(jià)格。均衡點(diǎn)A具有高度的不穩(wěn)定性，一旦投資、投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生改變，這個(gè)均衡便會(huì)被打破，而迅速移動(dòng)到別處。當(dāng)投資、投機(jī)者預(yù)期未來房價(jià)上漲時(shí)，在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下，所有投資、投機(jī)者都會(huì)買進(jìn)房產(chǎn)，從而推動(dòng)房價(jià)大幅度上漲。在圖中體現(xiàn)為需求曲線D1外移至D2，房地產(chǎn)價(jià)格則迅速上升到P2。

土地的供給是影響房地產(chǎn)供給最主要的因素。2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃，是過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量的1.5倍。考慮到相當(dāng)部分新上房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中，還未轉(zhuǎn)化為實(shí)際的房地產(chǎn)供給，其對(duì)未來的房地產(chǎn)影響不容小覷，如圖8分析。

圖8 土地的供給和需求同時(shí)增加前后的供求狀況

這樣，新增供給會(huì)吸收掉大部分新增需求，就可以實(shí)現(xiàn)房價(jià)溫和可控地上漲。

三、房地產(chǎn)政策影響及規(guī)范性建議

1.房地產(chǎn)調(diào)控政策很有必要

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇來看，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失靈的主要原因有：地產(chǎn)市場信息不完全與不對(duì)稱、地產(chǎn)市場壟斷、外部性和公共物品。[4]總之，當(dāng)前中國的房市不具備完全市場化的條件，國家政策調(diào)控至關(guān)重要。

2.增加土地供給建保障性住房

黨中央、國務(wù)院關(guān)于保障性安居工程近幾年已大面積開工，對(duì)中低收入者實(shí)現(xiàn)購房夢大有助益，非常有利于房價(jià)的穩(wěn)定。

3.抑制投資性、投機(jī)性需求

住房的本意是居者有其屋，功能是居住，而如今卻被人為地附加了增值、保值甚至獲取巨額暴利的使命，讓少數(shù)人大賺財(cái)富，擠占了其他公民應(yīng)享有的住房資源和公共物品資源，這既造成了社會(huì)不公、不穩(wěn)定，又嚴(yán)重地推高了正常房價(jià)。針對(duì)此，政府推出了限購二套房的有關(guān)政策，起到了一定的作用，但作用不很明顯。針對(duì)此，筆者認(rèn)為如果采用限售的方法，效果就會(huì)事半功倍，如某業(yè)主在北京購買一套房，十年內(nèi)不得銷售。類似措施會(huì)使得投資者、投機(jī)者難以在短期變現(xiàn)，十年后預(yù)期收益又不確定。這樣就會(huì)大幅度降低投資、投機(jī)性需求，使房地產(chǎn)回歸理性，使地產(chǎn)消費(fèi)真正回歸居住需求，房價(jià)回歸理性水平——即溫和可控地上漲或下跌。

[1]鐘庭軍.論住房的剛性需求[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2009，(9).

[2]畢寶德.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2001：46-52.

[3]彭大，余晶晶.我國房地產(chǎn)市場的供給需求分析[J].經(jīng)濟(jì)師，2009，(8).

[4]張紅.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2005：477.