王洪艷 孫鈺

摘要：近些年中國(guó)房地產(chǎn)“氣象萬(wàn)千”，房?jī)r(jià)飚升成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，居高不下的房?jī)r(jià)影響到社會(huì)的方方面面。政府通過(guò)多種經(jīng)濟(jì)和行政手段試圖穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但收效不大。文章試從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題及應(yīng)采取的相應(yīng)對(duì)策進(jìn)行剖析，提出自己的一點(diǎn)見(jiàn)解。

關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟(jì)學(xué)；房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)；公共產(chǎn)品

一、現(xiàn)狀分析

20世紀(jì)90年代，全球經(jīng)濟(jì)疲軟，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著通貨緊縮的壓力。為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，這充分刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)帶動(dòng)了煤炭、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。然而2005年至今，我國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露出區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性等問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾方面

一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出：適合自住需求的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而大面積住房、高檔小區(qū)、別墅供應(yīng)火熱。

二是部分城市房?jī)r(jià)上漲較快：近幾年，我國(guó)一些一線城市的新建商品住房平均價(jià)格同比漲幅超14%，明顯超過(guò)普通人群購(gòu)買(mǎi)能力及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范：由于我國(guó)在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理體系，部分商家投機(jī)炒作，哄抬房?jī)r(jià)，操作市場(chǎng)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

四是房地產(chǎn)金融體系不完善：各行各業(yè)游資無(wú)限制、無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；炒房現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致高空置率、高房?jī)r(jià)的怪像。

為此，抑制房?jī)r(jià)成為政府工作的重中之重。近幾年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列政策，如2010年的“國(guó)十一條”、新“國(guó)十條”；2011年新“國(guó)八條”；2013年新“國(guó)五條”等這些政策均提到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，只字未提降低房?jī)r(jià)。而從政策的實(shí)施情況來(lái)看，確實(shí)在一定程度上降低了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，但是并未降低房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)依舊居高不下；推遲了房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤(pán)時(shí)間但并未從根本上解決當(dāng)前的房地產(chǎn)畸形發(fā)展。

二、原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展、房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)總結(jié)起來(lái)原因主要是：一是地價(jià)、建材價(jià)格上漲；二是大量游資炒作、利益集團(tuán)的共同推動(dòng)；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度市場(chǎng)化。這些原因正是當(dāng)前房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的表象原因，對(duì)癥下藥地提出相應(yīng)調(diào)控政策，能在一定程度上控制房?jī)r(jià)猛漲勢(shì)頭。但筆者認(rèn)為，從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮此問(wèn)題，將能更好地提出對(duì)策，緩解房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題。

（一）住房的公共產(chǎn)品屬性

公共產(chǎn)品（Public goods）又譯為公共物品，指可供全體社會(huì)成員共同消費(fèi)的物品，具有非排他性和非競(jìng)爭(zhēng)性，即當(dāng)在某人消費(fèi)某公共物品時(shí)不能排除其他人消費(fèi)該公共物品和新增一個(gè)人消費(fèi)不會(huì)減少其他任何一個(gè)人的受益并且增加邊際成本為零。根據(jù)上述描述，可將公共產(chǎn)品大致分為純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。相較純公共產(chǎn)品而言，準(zhǔn)公共產(chǎn)品處于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品兩者之間，其性質(zhì)也處于“公共”和“私有”之間，即具有不完整的非排他性或非競(jìng)爭(zhēng)性。本文討論的對(duì)象——作為人們生活必需品的房地產(chǎn)類(lèi)，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，但是從我國(guó)國(guó)情來(lái)看，我國(guó)還處于社會(huì)主義初級(jí)階段，當(dāng)下無(wú)條件真正實(shí)現(xiàn)由國(guó)家全部提供，即無(wú)法實(shí)現(xiàn)住房的“公共”屬性；從現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，政府作為住房的主導(dǎo)供給對(duì)象每年供給住房不能滿足公眾的住房需求，不能保證公平分配，無(wú)法避免“消費(fèi)擁擠點(diǎn)”，人們需要通過(guò)支付一定比例的成本才能消費(fèi)該物品，因此目前將其歸屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品類(lèi)。

（二）公共產(chǎn)品的提供及價(jià)格

一方面，公共產(chǎn)品的非競(jìng)爭(zhēng)性要求公共產(chǎn)品的消費(fèi)價(jià)格只能為零，使得私人不愿進(jìn)行公共產(chǎn)品的提供；另一方面，公共產(chǎn)品的非排他性無(wú)法阻止人們希望免費(fèi)享有的動(dòng)機(jī)，使得公共產(chǎn)品的消費(fèi)存在“免費(fèi)搭便車(chē)”的現(xiàn)象，因而提供公共產(chǎn)品的只能是不以利益為目的的政府部門(mén)。

不過(guò)，諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主科斯卻認(rèn)為，私人部門(mén)也能提供公共產(chǎn)品。不可否認(rèn)，由于某些公共產(chǎn)品可以收費(fèi)，使得私人部門(mén)提供公共產(chǎn)品具有可能性，并且在某些發(fā)達(dá)國(guó)家取得一些成就。而就我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范、法律制度滯后等弊病的存在使得這種主張無(wú)法切實(shí)有效的執(zhí)行，很容易出現(xiàn)尋租、權(quán)錢(qián)交易、公權(quán)私用等行為，使政府成為私人部門(mén)利益服務(wù)的“保障者”，進(jìn)一步導(dǎo)致壟斷出現(xiàn)，使得私人部門(mén)獲得壟斷地位，謀取壟斷暴利，從而導(dǎo)致廣大人民群眾的利益遭到威脅。隨著我國(guó)房改后，地產(chǎn)、房?jī)r(jià)飛速直線上升，房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷趨勢(shì)愈演愈烈，公有住房呈現(xiàn)出向私有住房?jī)A斜力度不斷加強(qiáng)，住房的公共性逐漸變淡。如表1所示，房改前，1986年全國(guó)住房普查時(shí)，全國(guó)城鎮(zhèn)公有住房占 84%，私有住房?jī)H占16%，而政府公有住房占9%；1987年，公有住房占92%，私有住房占8%，其中政府公有住房占14%。目前，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，其中政府公有住房已下降到只占3.7%。而且公有住房繼續(xù)在賣(mài)，每年新增商品房住宅大規(guī)模上市，這種傾斜還在拉大。尤其重要的是，政府公有住宅正在慢慢消散，除少量遺存公有住宅外，已經(jīng)喪失了新增的來(lái)源。在實(shí)行私有制和完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的各國(guó)和地區(qū)至今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相當(dāng)?shù)谋壤?/p>

另外，房地產(chǎn)商建設(shè)住房量增長(zhǎng)的同時(shí)，房屋的空置率也隨之增高。一方面，高收入人群對(duì)于購(gòu)房的無(wú)限制，加重了住房供不應(yīng)求的局面，形成房?jī)r(jià)虛高的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步促使低收入人群無(wú)能力買(mǎi)房。另一方面，房地產(chǎn)商通過(guò)出售小部分商品房就能輕松收回較大部分的建房成本，不會(huì)陷入成本困境，使其有能力持有更多的空置商品房，導(dǎo)致空置率上升。為解決以上問(wèn)題，政府會(huì)采取提供更多土地的辦法加大商品房的供給。然而，我國(guó)實(shí)踐證明，這個(gè)辦法無(wú)法有效降低房?jī)r(jià)。

綜上所述，正是對(duì)住房的公共產(chǎn)品屬性的認(rèn)識(shí)缺失，再加上市場(chǎng)運(yùn)行不規(guī)范、法律制度滯后等造成現(xiàn)在住房的公共性逐漸流失、房?jī)r(jià)高漲。由于市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的存在，僅僅依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為資源配置手段是不夠的，政府應(yīng)從上述原因入手，通過(guò)行政手段加以調(diào)節(jié)，以緩解目前房?jī)r(jià)高漲的局面。

三、解決對(duì)策

從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，財(cái)政、金融、行政、制度等政策是政府目前采取的較普遍政策。我國(guó)已采取了相應(yīng)措施，如目前較熱門(mén)的征收不動(dòng)產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易稅及所得稅等。國(guó)家希望通過(guò)這些措施的實(shí)行達(dá)到抑制需求的目的，從而降低房?jī)r(jià)。由于沒(méi)有觸及商品房空置的根本，并不能對(duì)降低房?jī)r(jià)起作用。正確認(rèn)識(shí)住房的公共產(chǎn)品屬性，一方面將囤積的房屋逼入市場(chǎng)，另一方面政府投資建保障性住房，增加住房公有性的比例，才能有效地降低房?jī)r(jià)。對(duì)此筆者認(rèn)為當(dāng)前應(yīng)采取三種手段來(lái)解決。

（一）促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，大量增建保障性住房

在充分認(rèn)識(shí)住房的公共屬性基礎(chǔ)上，首先，繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)行依靠政策調(diào)控房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。其次，加快建設(shè)具有明顯公共性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，擴(kuò)大有效供給，增加共有性住房比例，促進(jìn)供需平衡，緩解低收入人群住房壓力。

（二）提供優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)集資建房

土地價(jià)格作為影響房?jī)r(jià)的主要因素，土地成本費(fèi)用高一定程度上影響了現(xiàn)今的房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象，因此政府應(yīng)在土地政策方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控，提供優(yōu)惠政策。另外，鼓勵(lì)多元主體集資建房，分?jǐn)偡课萁ㄔO(shè)的成本費(fèi)用，如城市居民作為主體加入房屋建設(shè)，這樣建造房屋的價(jià)格將低于由房地產(chǎn)商建設(shè)銷(xiāo)售的價(jià)格。這就是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中的將公共產(chǎn)品的提供權(quán)歸還給該公共產(chǎn)品的使用者，通過(guò)多主體的影響使即便產(chǎn)生協(xié)調(diào)成本或交易費(fèi)用的同時(shí)，也會(huì)使房?jī)r(jià)低于一般市場(chǎng)價(jià)格，從而達(dá)到控制房?jī)r(jià)的作用。

（三）建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，加大土地供應(yīng)量

建立多元化的房地產(chǎn)金融體系是非常重要的。因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資應(yīng)該有序有控制地進(jìn)入。比如與其用閑散資金炒房，不如將這些資金作為房地產(chǎn)投資基金，這樣才能有效地控制炒房。政府放松土地供應(yīng)，加大土地供應(yīng)量，使房屋供應(yīng)量提高，使各房地產(chǎn)商形成競(jìng)爭(zhēng)會(huì)大大降低建房成本，這樣房?jī)r(jià)勢(shì)必下降。同時(shí)，建立多元化的房地產(chǎn)金融體系也顯得尤為重要，不僅要保證各行各業(yè)有序進(jìn)入房地產(chǎn)投資，更要規(guī)范性控制其有序離開(kāi)，引導(dǎo)其去向。

總之，抑制房?jī)r(jià)應(yīng)成為當(dāng)前各級(jí)政府的一項(xiàng)迫切任務(wù)。本文從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題及應(yīng)采取的相應(yīng)對(duì)策進(jìn)行剖析，提出自己的一點(diǎn)見(jiàn)解，不足之處歡迎指正。

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*本文系2012年國(guó)家自然科學(xué)基金資助課題，名稱(chēng)： 城市公共基礎(chǔ)設(shè)施利用效益研究；項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：71273186；研究期限：2012～2016年。

（作者單位：王洪艷，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院；孫鈺，天津商業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部）