張雅瓊

摘 要：我國(guó)城市化的迅速發(fā)展及住房制度的深化改革，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)測(cè)繪的基本情況入手，對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)繪管理存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的管理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)；測(cè)繪管理；問(wèn)題；對(duì)策

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已取得飛躍性發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中重要的組成部分。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪管理也提出了新的、更高的要求，然而目前房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作仍未達(dá)到現(xiàn)實(shí)要求，其整個(gè)過(guò)程中存在諸多的問(wèn)題，這些問(wèn)題都成為新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)繪管理行業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)繪是指對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)量與調(diào)查，在其過(guò)程中，利用相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)和手段來(lái)確定房屋的用途、質(zhì)量、數(shù)量以及位置，進(jìn)而為產(chǎn)籍管理和房屋產(chǎn)權(quán)等管理提供重要的現(xiàn)實(shí)依據(jù)，同時(shí)也為相關(guān)的公共事業(yè)、征稅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等提供參考依據(jù)。目前房產(chǎn)測(cè)繪工作主要包括資料檢查和驗(yàn)收、變更測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制以及房產(chǎn)調(diào)查等，根據(jù)目前房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)狀來(lái)看，主要表現(xiàn)為測(cè)繪手段以及技術(shù)不斷進(jìn)步，測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不斷完善，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)不斷發(fā)展等，這表明房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展前景極為廣闊。

2 新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)繪管理存在的問(wèn)題

2.1 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有待統(tǒng)一

雖然相關(guān)的測(cè)量規(guī)范已明確規(guī)定房產(chǎn)測(cè)繪中的注意事項(xiàng)，但是現(xiàn)實(shí)操作情況卻無(wú)法滿足要求，依舊存在諸多問(wèn)題，主要包括公攤面積分?jǐn)倖?wèn)題以及特殊部分劃分不明確。根據(jù)房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)可知，整套房屋建筑面積由部分面積組成，即公攤面積和套內(nèi)建筑面積，其中公攤面積是指各房屋業(yè)主公用的或共有的建筑面積，有著明確的分?jǐn)傇瓌t，而套內(nèi)建筑面積則由三部分組成，分別為套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積、套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積[1]。在現(xiàn)實(shí)生活中，部分房屋建筑的性質(zhì)仍未確定，業(yè)主對(duì)其服務(wù)范圍也不明確，同時(shí)，無(wú)頂蓋的室外樓梯劃分也不明確，在現(xiàn)實(shí)生活中存在多種誤解，容易造成各種糾紛或爭(zhēng)吵。

2.2 地區(qū)間存在管理缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)測(cè)繪管理工作的輻射面較廣，主要包括計(jì)算數(shù)據(jù)、繪圖以及現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)測(cè)量等，但是不同的測(cè)繪結(jié)構(gòu)、不同的地區(qū)甚至不同的測(cè)繪人員都有不同的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際操作過(guò)程中，都是按照各自的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)完成，用不同的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪，得出的測(cè)繪面積也存在較大的差異。由于不同的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)都有自身的特點(diǎn)，其數(shù)據(jù)庫(kù)、經(jīng)營(yíng)模式、信息網(wǎng)以及文件格式等都存在顯著的區(qū)域差異，在評(píng)定技術(shù)成果時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)多種評(píng)定結(jié)果，這嚴(yán)重阻礙了多向信息交流，“多向”是指相關(guān)機(jī)構(gòu)、單位以及地區(qū)，從而阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展[2]。

2.3 房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督力度較小

房產(chǎn)測(cè)繪已完全擺脫以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的束縛，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的專業(yè)技術(shù)，其市場(chǎng)開(kāi)放程度應(yīng)不斷加深，且應(yīng)建立相關(guān)的監(jiān)督和競(jìng)爭(zhēng)體制，但是由于我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展還處于發(fā)展階段，市場(chǎng)秩序較為紊亂，導(dǎo)致其市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中仍存在諸多不足。以某住宅用房測(cè)繪為例，根據(jù)相關(guān)測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定可知，市級(jí)和縣級(jí)住宅用房的房產(chǎn)分戶測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在一定的差距，前者測(cè)繪服務(wù)費(fèi)應(yīng)小于或等于1.00元/m2，后者則應(yīng)小于或等于0.80元/m2，該住宅用房符合市級(jí)住宅用房的標(biāo)準(zhǔn)，本應(yīng)根據(jù)市級(jí)住宅用房測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但卻由于部分房產(chǎn)測(cè)繪公司競(jìng)爭(zhēng)激烈，不斷降低測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)陷入混亂。在此情況下，房產(chǎn)測(cè)繪公司要招攬測(cè)繪業(yè)務(wù)，需將其測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至0.3～0.5/m2之間，如此測(cè)繪公司的盈利空間就會(huì)不斷減少或?yàn)闊o(wú)，長(zhǎng)期下去，就會(huì)形成惡性循環(huán)，從而阻礙測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展。目前，相關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪的法律法規(guī)、體系以及監(jiān)督體制還有待完善，導(dǎo)致監(jiān)管測(cè)繪成果的質(zhì)量得不到有效保障，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益得不到維護(hù)。

3 新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)繪管理的有效對(duì)策

3.1 發(fā)揮新技術(shù)、新工藝作用，完善相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展還無(wú)法滿足市場(chǎng)發(fā)展要求，需充分發(fā)揮新技術(shù)、新工藝的作用，規(guī)范建筑設(shè)計(jì)，完善相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從而更好地控制房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)情況，避免新問(wèn)題的出現(xiàn)。例如，在劃分無(wú)頂蓋室外樓梯面積時(shí)，應(yīng)有明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，由于頂層無(wú)蓋不計(jì)入面積，一下各層均以其上層樓梯為頂蓋，若頂蓋是封閉的，則應(yīng)以各層水平投影面積為依據(jù)，科學(xué)合理地進(jìn)行測(cè)量和計(jì)算，反之，則應(yīng)按各層水平投影面積的二分之一計(jì)算建筑面積。應(yīng)在綜合考慮整棟建筑結(jié)構(gòu)情況的基礎(chǔ)上，設(shè)立套內(nèi)承重結(jié)構(gòu)柱，這就說(shuō)明要體現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪的公平、公正原則以及保障產(chǎn)權(quán)人的發(fā)發(fā)利益，就需要將整棟房屋進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.2 搭建房產(chǎn)測(cè)繪信息平臺(tái)，加強(qiáng)信息交流與合作

房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)與測(cè)繪部門(mén)共同協(xié)作，制定統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化相關(guān)的操作程序，并搭建房產(chǎn)測(cè)繪信息平臺(tái)，簡(jiǎn)化操作程序，建立和健全相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)督體制，規(guī)范和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式，從而實(shí)現(xiàn)歸檔、收費(fèi)以及勘測(cè)等過(guò)程的智能化管理[3]。房產(chǎn)管理部門(mén)可通過(guò)統(tǒng)一測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)信息交流和加深資源共享程度，加快行業(yè)技術(shù)的升級(jí)和更新，這樣不僅能加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，而且能提升房產(chǎn)測(cè)繪成果的可信度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。除此之外，還要充分發(fā)揮各大院校測(cè)繪專家交流會(huì)以及行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)地區(qū)間的信息化交流和加快信息傳輸?shù)乃俣?，從而?shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)生存和發(fā)展。

3.3 促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)范其市場(chǎng)秩序

為了有效促進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展和規(guī)范其市場(chǎng)秩序，房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)需細(xì)分測(cè)繪管理責(zé)任，擴(kuò)大房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的開(kāi)放程度[4]。因此，房產(chǎn)管理相關(guān)部門(mén)不僅要有效落實(shí)相關(guān)的監(jiān)督制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)避及杜絕一些非法經(jīng)營(yíng)行為，規(guī)范市場(chǎng)秩序，而且需要嚴(yán)格實(shí)行相關(guān)的管理制度并落實(shí)管理工作，加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范化管理，增強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展水平再上一個(gè)新臺(tái)階，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展的目的[5]。在此基礎(chǔ)上，行業(yè)要進(jìn)行自我節(jié)制，做到合法和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中發(fā)揮著重要的作用，可以促進(jìn)市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)，避免擾亂市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象；房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)樹(shù)立法律意識(shí)，嚴(yán)格按照市場(chǎng)準(zhǔn)入原則經(jīng)營(yíng)，若發(fā)現(xiàn)少許破壞行為或違法經(jīng)營(yíng)行為，則應(yīng)給予嚴(yán)厲懲處并承擔(dān)法律責(zé)任。

4 結(jié) 語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已取得迅速發(fā)展，但是與其相關(guān)的房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)卻仍處于發(fā)展階段，市場(chǎng)開(kāi)放程度也較低，如果要取得較大的發(fā)展，需立足于我國(guó)國(guó)情，建立完善的房地產(chǎn)測(cè)繪管理體系，規(guī)范房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)秩序，努力尋求新時(shí)期下房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展道路。這要求全面分析新時(shí)期房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作中存在的問(wèn)題，并采取有效的對(duì)策來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪管理工作，確保測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性、公平性以及公正性，從而促進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)全面、健康發(fā)展。

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