編者按：地產行業(yè)最重要的要素是政策、是資金，最不確定和最讓開發(fā)商無奈的亦是。下一步政策會走向何方？時代視角下房地產發(fā)展趨勢如何？中國銀行海南省分行聯(lián)合海南省農村信用社為海南省經濟建設助力，雙方日前在海口舉辦了“金融支持海南旅游房地產發(fā)展”銀企座談會?！躲y行家》雜志作為受邀單位對此次論壇進行特別報道。

會議邀請到國家住建部、中國政法大學、中國社科院、《銀行家》雜志社、中國銀行總行多位金融、稅收、地產領域知名專家學者，海南省國土廳、省住建廳、省委政策研究室、省政府研究室、人民銀行?？谥行闹小⒑Ｄ香y監(jiān)局相關負責人以及22家島內外知名房地產企業(yè)代表，共同就房地產新政背景“房產稅征收”、“房產市場政策走向”等議題進行了討論，并對海南房地產發(fā)展建言獻策。

李克強總理在2014年政府工作報告中指出，“要促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”。透露出政府在房地產政策上正發(fā)生重要變化。政府的房地產政策將更加強調市場化原則和差異化手段，地方政府將擁有更大的自主權，房地產將迎來相對寬松的政策環(huán)境。同時剛性需求的內涵正在發(fā)生深刻變化，改善型需求和居住型需求成為廣義的剛性需求。我國中長期房地產發(fā)展走勢被普遍看好。另外，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化以及改善型住房需求等構成支撐房地產發(fā)展的主要驅動力并未發(fā)生實質變化。

就海南旅游房地產業(yè)的發(fā)展，與會專家認為受房地產稅、保障房、不動產登記等政策制度影響，海南旅游房地產與全國一樣將出現(xiàn)短期調整，房地產企業(yè)應保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開發(fā)進度和節(jié)奏，避免資金壓力。

本刊將此次論壇的專家及一線實踐者的發(fā)言摘錄選登，以饗讀者。部分發(fā)言稿未經作者本人確認。

王一林：海南旅游房地產業(yè)發(fā)展前景廣闊

房地產市場將出現(xiàn)短期調整。受房地產稅、保障房、不動產登記等政策制度影響，以及灰色收入逐漸退出房地產需求，海南旅游房地產與全國一樣將出現(xiàn)短期調整，大概要一年半的時間。這種調整更多是受人們心里預期的影響。因此，短期內，房地產企業(yè)應保持宏觀審慎態(tài)度，把握好開發(fā)進度和節(jié)奏，避免資金壓力。

國家房地產新政釋放出積極信號。中共十八屆三中全會提出，通過建立調控長效機制來促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展；李克強總理在今年政府工作報告中指出，“要促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”。透露出政府在房地產政策上正發(fā)生重要變化。政府未來的房地產政策將更加強調市場化原則和差異化手段，地方政府將擁有更大的自主權，也會更加理性的對待房地產業(yè)，房地產市場將迎來相對寬松的政策環(huán)境。

房地產是國民經濟的支柱產業(yè)。房地產業(yè)在任何發(fā)展中國家和地區(qū)都是支柱產業(yè)。我國處在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農業(yè)現(xiàn)代化進程中，房地產對經濟的支撐作用不可或缺。根據(jù)產業(yè)經濟學理論，某一產業(yè)占GDP比重超過5%，就成為拉動經濟增長的支柱產業(yè)。2013年，我國商品房銷售額超過8萬億元，占GDP的16%，占新增貸款的26%，占政府收入的39%，早已成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。當前，中國經濟處于下行階段，作為國民經濟支柱產業(yè)的房地產業(yè)應該保持相對穩(wěn)定。

實踐證明，房地產稅難阻中高端收入階層對改善型住房的需求。從美國、新加坡、香港等旅游城市房產稅的發(fā)展過程來看，房產稅對旅游房地產價格的調控作用有限。新加坡實行高額累進房產稅，最高為19%，但房地產市場依然紅火，2010～2012年，房地產均價上漲了28.5%。中長期來看，我國富裕人群數(shù)量將越來越多，對追求品質生活的渴望不斷增強，房地產稅難阻海南旅游房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

空置率是旅游房地產的一個顯著特征。居住型房地產與旅游房地產的空置率對房地產業(yè)的參考意義具有較大差異。迪拜、馬爾代夫、普吉島等國際知名旅游城市在旅游淡季空置率非常高，空置率保持在70%多。海南旅游房地產外銷比例達到70%以上，這些購房者平時工作和生活均在內地，只有休閑、度假時才會來到海南，空置率較高是旅游房地產的突出特征。

關于“剛性需求”。剛性需求應劃分為廣義的“剛性需求”和狹義的“剛性需求”。過去上世紀80年代、90年代，三世同堂、二世同堂的現(xiàn)象已經不復存在，城市人均居住面積由過去不足7平方米增長到24平方米。人們習慣把過去那種居住型需求稱為“剛性需求”。隨著我國經濟社會的快速發(fā)展以及人民生活水平的日益提高，人們的改善型住房需求不斷增加，這種需求與居住型需求同時存在，我把這種雙重需求稱為廣義的“剛性需求”，把過去那種居住型需求稱為狹義的“剛性需求”。這種改善型“剛性需求”成為房地產市場的重要組成部分。

霧霾將進一步凸顯海南碧海藍天的吸引力。全國霧霾日益嚴重，凸顯海南宜居、宜養(yǎng)的地位。近年來，到海南購房的地區(qū)和人群不斷擴大，未來2～3年甚至會出現(xiàn)離退休人群向海南“大遷移”的現(xiàn)象。

人們財富的增長與海南稀缺資源的供求矛盾日益突出。中共十八大報告指出，“到2020年，我國將建成全面小康社會。國民生產總值和人均收入將比2010年翻一番，居民人均收入將達到1萬美元”。但土地在我國是非常稀缺的，我國人均土地面積世界排名110位，遠遠低于世界平均水平?？梢?，人們財富的不斷增長與海南稀缺資源不可再生之間的矛盾日益突出，最終導致稀缺資源的價值不斷上升。

養(yǎng)老需求將推動海南旅游地產持續(xù)健康發(fā)展。國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國60歲以上的老年人口已突破2億，到2030年將突破4.8億，占總人口的35%。旅游度假已經成為老年人的主要生活方式。自然環(huán)境優(yōu)美、氣候條件優(yōu)越的海南島日益成為老年人度假、養(yǎng)老的首選之地。

海南旅游房地產發(fā)展前景廣闊。海南旅游房地產依托全國的廣大市場，經過短暫的調整后，將會保持長期穩(wěn)定的市場需求。即使全國房地產由于人口結構變化及城鎮(zhèn)化進程放緩，出現(xiàn)拐點以后，海南旅游房地產將會繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢，走出一條與全國房地產截然不同的曲線。

（作者系中國銀行海南省分行行長）

杜海鷹：發(fā)揮政府在海南房地產開發(fā)中的積極作用

房地產業(yè)在海南地方經濟中占的比重比較大。2013年四季度，省政府專門開了一次房地產工作會議。會議下發(fā)了省政府68號文件《海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，同時，配套《海南省人民政府辦公廳關于加快解決商品房登記歷史遺留問題工作的通知》、《商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》等三個文件，其目的就是促進房地產業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。重點把握三個方面的要求：

促進結構調整。包括產品結構、地域結構、時序安排、開發(fā)結構等都要調整優(yōu)化，有序發(fā)展。首先是產品結構，在省政府的文件里提到調整產品結構的問題和房地產業(yè)的轉型問題。其次是調整優(yōu)化開發(fā)總量、開發(fā)時距的問題。海南每個地方都適合國際旅游島的要求，但并不是每個地方都具備開發(fā)的條件，在這種情況下，要調整開發(fā)的時距，開發(fā)的空間。

完善公共服務和配套設施。這不僅僅是路通、橋通、水通、電通的問題，是要成為一個社區(qū)。這需要我們從土地上、城鄉(xiāng)規(guī)劃上、配套上、土地區(qū)域上去完善。

規(guī)范市場秩序。政府部門干政府的事，市場干市場的事，根據(jù)市場去配置資源。但是維護房地產市場的正常秩序是政府的職責之一，政府要和其他部門一起維護秩序，保護購房者，保護開發(fā)者的利益。另外還要加強后續(xù)管理。

作為一個地方政府部門，我們要從產品結構開始，到市場運作，到銷售和售后服務，建立規(guī)范的秩序，促進海南房地產業(yè)持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展。對個別企業(yè)不按市場行為辦事，出現(xiàn)房地產欺詐等情況，就要嚴格查堵。這離不開企業(yè)、銀行業(yè)方方面面的支持，建立維護好市場秩序是我們共同的希望、共同的要求。

（作者系海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長）

吳偉雄：開發(fā)房地產需謹慎

海南房地產發(fā)展形勢總體好于全國，但應把握好開發(fā)進度。要看清中央的指揮棒指向哪里。目前，全國房地產形勢不景氣是一定的，但是海南島因為資源環(huán)境好，政策比較好，加上大家很努力，所以應該好一點。下一步，我們應該慢一點，悠一點。各房地產開發(fā)商要把手中的地塊謹慎開發(fā)，慢慢的發(fā)展，看清楚了，不要一下子全部投下去，導致以后資金鏈轉不動。

房地產企業(yè)應保持充裕的現(xiàn)金流，宏觀審慎、防范風險。受國家一系列調控政策的刺激，以及信托、影子銀行等一批非銀行金融機構大量創(chuàng)辦的刺激，房地產行業(yè)一再被推高，海南房地產行業(yè)已經經歷過兩次過山車的底部，問題逐漸顯現(xiàn)出來，尤其是現(xiàn)金流的問題。包括監(jiān)管當局，一直在監(jiān)控各行房地產貸款，要求房地產投資要謹慎要小心。中國的資金市場拆借、債權市場自新中國成立以來一直沒有違約的，但是2014年以來已經出現(xiàn)5例，且全是房地產行業(yè)，這是重要信號，我們要提高警惕。關鍵是要確保我們房地產開發(fā)商自己手上要有大量的現(xiàn)金流，負債也要往下降。

房地產企業(yè)融資成本不斷提高，拓展融資渠道艱難。目前，銀監(jiān)會、證監(jiān)會非常謹慎，對房地產發(fā)債、信托監(jiān)管很嚴，通過這些途徑進行融資不容易。借鑒美國經驗，世界上最發(fā)達的國家也躲不過次債危機。同時，現(xiàn)在銀行要審慎、宏觀審慎、防范風險，守住底線，部分金融機構開始從嚴控制房地產貸款。

（作者系海南省農信社理事長）

趙路興：房地產市場特征分析與政策走向

目前房地產市場狀況

我國房地產市場明顯分化。2013年商品房銷售面積增長20%，銷售額增長30%，是近十年房地產第三個增長高年。70個大中城市商品住宅價格上漲的達65個；北上廣深漲幅持續(xù)超20%。進入2014年，市場分化明顯，1月到2月房地產開發(fā)投資7956億元，同比增長19.3%，其中住宅5426億元，增長18.4%，占比68.2%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況。目前，房地產市場已降溫，但土地市場依然很熱。

熱點城市房價繼續(xù)上漲，但漲幅減小。2014年2月，北、上、廣、深新建商品住宅價格同比漲幅都高于15%。環(huán)比漲幅，北、上、廣由1月的0.5%、0.5%、0.7%，收窄至2月的0.2%、0.4%、0.4%，深由1月環(huán)比漲幅0.4%上升至2月的0.5%。二線城市房價下降的跡象并不明顯。

2014年房價走勢將保持平穩(wěn)，調控政策保持持續(xù)和穩(wěn)定。目前，房地產市場分化的原因；一是最近三年大部分二線城市超量供應土地，今后兩年住房供應可能“供大于求”。二是一線城市供求依然緊張，房價繼續(xù)上漲，但受政策影響大，漲幅有所減小。三是三、四線城市住房“價格天花板”低，整體供過于求。銀行金融機構房地產開發(fā)貸款與個人信貸偏緊，影響社會房地產市場預期，會對整體住房市場產生負面影響。

中央不會再出臺全國統(tǒng)一的房地產調控政策，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。調控將對房地產市場因城因地分類調控，以地方政策為主；實行“雙向調控”政策：一、二線熱點城市，繼續(xù)抑制投資性需求，調控方向難以改變，調控力度也難以放松，同時，增加中小戶型住房的供應，對于合理的自住需求有相應政策支持；三、四線城市重點是調整供應結構與產品結構。

房地產市場分析判斷

在新型城鎮(zhèn)化推動下房地產市場將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。目前我國城鎮(zhèn)化率為52%，未來10年每年將有1500萬農村人口轉化為城鎮(zhèn)居民。如按70%城鎮(zhèn)化水平，還將有3億農村人口進城，加上改善性住房需求，按年均竣工住宅800萬套計算，則需要房地產市場將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展10年以上時間。

開放型地區(qū)或城市，或具有獨特優(yōu)勢的區(qū)域，外來需求占比大，市場發(fā)展空間與潛力也相應較大；反之，以自住型需求為主的中小城市，需求有限，投資風險也較大。目前，開發(fā)企業(yè)正在從三、四線城市退出。

市場分化格局與我國城鎮(zhèn)化的人口流動規(guī)律有關?！翱缭竭M城”，會加劇市場分化。一線城市需求旺盛，2013年以來房價上漲。主因是一線城市大幅上漲推動。三、四線省會城市與一、二線省會城市市場狀況差異很大，甚至呈現(xiàn)相反態(tài)勢。房地產市場出現(xiàn)分化格局，其主原是人口流動。我國城鎮(zhèn)化特征，不是農業(yè)人口梯度轉移進中小城市，而是中小城市人口向特大城市轉移。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，近50%人口定居在名列前35大城市，其中40%是在等一線城市。

房地產市場剛性需求強勁與現(xiàn)階段人口結構有關。房地產市場需求主體已發(fā)生明顯變化。2007年、2010年的市場需求，大部分是投資性或投機性需求，現(xiàn)在市場需求主體主要是初次置業(yè)的剛性需求和改善需求性。這與人口結構有很大關系。2007年8～30歲年輕客戶占比15%左右，現(xiàn)在18～30歲年輕客戶占比達到46%，2010年人口結構中20～24歲年輕人占達到1億。

房地產市場受貨幣政策影響明顯與其資產屬性直接相聯(lián)。我國房地產市場對貨幣政策高度敏感，2012年下半年以來，在貨幣政策穩(wěn)中偏松、銷量上升回款快和企業(yè)多融資渠道拓寬三重因素下，房地產整體上漲。今年經濟增長目標與房地產政策，對市場影響都是中性的，對市場影響最大的依然是貨幣政策。

在金融改革中，融資渠道正在逐步拓寬，從單一的銀行間接融資，向債券融資、股權融資、基金融資、信托產品等延伸。判斷房地產金融風險，除了房價外，更重要的是看成交量，這也是房地產政策的一個重要標準。

引導房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制建設

中央有關房地產發(fā)展的總基調：構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，市場化主導的多層次住房供應體系。堅持市場化改革方向和房地產“去投資化”政策目標，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，主要通過市場，滿足自住性、改善性住房需求。同時，政府“補位”為低收入等住房困難群體，提供滿足基本需要的住房保障。

根據(jù)中央精神，應從以下幾方面建立房地產長效機制建設：加快完善住房供應體系，推進房地產稅制改革，擴大房產稅試點范圍，完善住房金融體系，住房用地供應機制，農村集體建設用地流轉、開發(fā)、入股等。

推進房地產稅立法，試點的“房產稅”不會擴大。持有環(huán)節(jié)的房地產稅種開征，需四個前提條件：第一，按照財產稅設定稅制基礎；第二，重新樹立房地產稅收體系；第三，明確估值標準和減稅范圍；第四，明確支出范圍。它的征收需要財政、金融、稅收等多項改革共同推進。

房地產稅改革目標：住房轉讓環(huán)節(jié)，征收契稅和個人所得稅，并根據(jù)房屋屬性和交易特征設計梯級稅率，其中契稅由現(xiàn)有的契稅、印花稅、營業(yè)稅合并而來，個人所得稅由現(xiàn)有的個人所得稅和土地增值稅歸并。住房持有環(huán)節(jié)，從價計征房產稅或物業(yè)稅，由現(xiàn)有的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。

要研究確定房產稅政策要點，如首套房不征稅，對超出基本生活需要的面積按累進稅率征收。

在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許集體經營性建設用地來入市。同時，要在完善征地制度、宅基地使用制度等方面，提出改革的政策措施。集體經營性建設用地入市，在短期內難于大規(guī)模增加商品房供應；農民宅基地改革，其力度小于集體經營性建設用地。

創(chuàng)新土地管理制度，優(yōu)化土地利用結構。城鎮(zhèn)工業(yè)用地、農村的宅基地以及其他建設用地，要有鼓勵和激勵的退出機制。以土地的節(jié)約集約利用，來促進城鎮(zhèn)化轉型發(fā)展，著力提升城鎮(zhèn)土地對人口、產業(yè)的集聚吸納能力，以此來提高城鎮(zhèn)化的發(fā)展質量。

（作者系住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心研究員、房地產處處長）

王雪皓：關于旅游房地產的幾個關鍵詞

轉型。旅游房地產中地產轉型應該更加注重在生態(tài)環(huán)境的利用保護和依托之上。

融合。旅游房地產下一步在海南的發(fā)展應該更注重與海南當?shù)氐慕洕鐣l(fā)展特別是環(huán)境的相互融合。

創(chuàng)新。現(xiàn)行的多項房地產制度建設都在創(chuàng)新和改革，比如說房地產稅，以及基準地價、土地補償費的調整等，房地產不斷面臨新的挑戰(zhàn)。在這方面，房地產商是否在下一步開發(fā)過程當中，研究如何著重綠色建筑，綠色節(jié)能建筑，如何在環(huán)保上面做文章，如何在資源的稀缺程度和房地產的建設項目上相融合，以及在高度節(jié)約方面使用土地方面進行合理配置。這無論是政府，還是房地產商，都應給予以重點關注。

有度。不論是多么好、多么稀缺的資源，其開發(fā)肯定是有一個過程，也肯定有一個度。無序的開發(fā)和過度的開發(fā)，對于生態(tài)環(huán)境資源肯定是帶來非常致命的破壞。所以房地產業(yè)，尤其是高端房地產業(yè)的健康發(fā)展，要掌握好開發(fā)的度。我們也希望表達一個意愿，希望在保護中發(fā)展，在發(fā)展中保護，能夠牢牢地把握住“有度”這個詞，切實能在與自然生態(tài)環(huán)境相互協(xié)調的前提下，有序健康可持續(xù)的發(fā)展旅游房地產業(yè)。

（作者單位：海南省國土資源廳）

施正文：開征房地產稅與房地產市場健康發(fā)展

房地產稅的涵義

在國際上，房地產稅又叫不動產稅、財產稅，其特征：一是一般同時對房產和地產征稅；二是對所有房地產都征稅，尤其是以居住房地產作為主要征稅對象；三是以房地產的市場評估價值作為計稅依據(jù)；四是屬于財產稅，由地方立法開征，作為地方政府特別是基層政府的主體稅種。

房地產稅具有課稅對象透明度高、不易逃避稅、稅基穩(wěn)定等優(yōu)點，而且能夠體現(xiàn)稅收的受益原則，使納稅人繳納稅款與政府提供公共服務很好地關聯(lián)起來，并實現(xiàn)對社會財富的公平分配。

而在我國，現(xiàn)行房產稅是依據(jù)1986年9月15日國務院頒布的《房產稅暫行條例》征收的，具有不同于國際上通行房地產稅的特征。一是房產稅征稅對象為房屋，不包括土地；二是征稅范圍只限于城鎮(zhèn)的經營性房屋，對居住房屋和農村房屋不征稅；三是計稅依據(jù)為房產余值或租金收入；四是由中央立法開征；五是房產稅收入規(guī)模小，2012年房產稅收入1372.49億元，占稅收總收入的比重為1.4%，不能成為地方政府主體稅種。

房地產稅試點效果評價

2011年1月28日，上海市和重慶市根據(jù)國務院第136次常務會議的精神，開始進行對個人住房征收房產稅改革試點，經過三年多的發(fā)展，取得了一定成效。從房產稅收入來看，重慶2011年房產稅確立當年，征收房產稅1億元；截至2012年12月31日，重慶應征收房產稅的存量及新購應稅住房11027套，其中存量獨棟商品住宅3605套、新購高檔住房7352套、“三無人員”普通住房70套；考慮2013年新增應稅住房數(shù)量，估計重慶三年累計征收房產稅不超過4億元。上海2011年房產稅確立當年，征收房產稅超過1億元。2012年、2013年房產稅收入分別為2億元和3億元左右，目前應稅住房7萬套左右，三年累計征收個人住房房產稅約6億元。從房產稅調控效果看，重慶近3年來房價基本平穩(wěn)：2012年商品住宅按建筑面積計價每平方米房價為6389元，與2011年大體持平，2011年也和2010年基本持平。上海市2013年新建商品住宅銷售價格較2012年上漲14.2%，二手住宅銷售價格同比上漲9.7%；2012年上海市新建商品住宅平均銷售價格同比上漲3.1%，商品住宅銷售面積增長8.1%。取得稅收收入不高和調控效果不高的原因，是因為只對增量住房征收，稅率也比較低。但房產稅開征對人們投資、投機購房的預期還是產生了積極的影響。

未來房地產稅改革與立法

2013年11月中共十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“加快房地產稅立法并適時推進改革”。因此未來房地產稅改革的總基調是先立法后改革，立法步伐要加快但推進改革要穩(wěn)妥。當前房地產稅改革與立法中存在如下爭議問題需要破解。

房地產稅的功能定位之爭。房地產稅應該定位為調節(jié)房價，穩(wěn)定房地產市場的工具，還是籌集收入，培育地方主體稅種，亦或是調節(jié)分配，提高直接稅比重的工具。目前相關部門存在分歧，尚沒有形成共識。功能定位不準的話勢必會影響到房地產稅的開征效果。

單兵突進與整體改革之爭。是否合并房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅為統(tǒng)一的房地產稅？如何簡并稅種和優(yōu)化結構？

征稅范圍之爭。是增量，還是存量？是普通住房？

稅率之爭。是比例稅率，還是累進稅率？是高稅率高，還是低稅率？

計稅依據(jù)之爭。是按照市場評估值征收，還是按原交易價格征收？國際上的做法是按照市場評估值征收，而我國目前的評估條件和征管水平尚難以完全、適應按市場評估值征稅。

房地產稅立法進程前瞻

2014年已經成立了“中華人民共和國房地產稅法”起草小組，由全國人大常委會預算工作委員會與財政部共同負責起草，現(xiàn)已著手開展調研、起草工作方案制定、翻譯外國房地產稅法等立法工作，有望2015年底前完成法律草案，擇機提交審議。由于是直接稅，牽動各方利益，審議會需要較長時間。預測最早2016年通過《房地產稅法》，但各地在實施中享有較大自主權限。

（作者系中國政法大學財稅法研究中心主任、教授）

宗良：房地產調控政策的演變邏輯

調控政策的演變歷程及效果

近幾年，我國的房地產市場調控政策經歷過多次演變：2002～2004年，以收緊土地供給和信貸為手段抑制投資過熱；2005～2008年，調控加碼，重點打擊囤地行為，改善供給，提高首付；2008～2009年上半年，緊急救市，利率打折、放松調控政策；2010年以來，調控全面加碼，涉及土地供給、限購、信貸、稅收、二手房交易等。

盡管針對不同時期監(jiān)管層出臺了不同的調控政策，但是調控效果總不是那么令人滿意，究其原因主要有以下幾點。

調控目標不明確。過去十年，以控房價為主要目標的做法不符合市場經濟行為，且調控短期化，調控政策隨著房價的變動而變動。其原因主要是把房地產發(fā)展當做經濟增長的重要手段。房地產調控應以保民生、維持經濟與房價穩(wěn)定為目標。

調控涉及到其他經濟金融領域重要改革。需統(tǒng)籌安排財稅體制改革、住房信息聯(lián)網(wǎng)推進、房地產稅以及土地制度。

未來房地產調控政策走向

2014年政府工作報告提出，“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”。對比歷年的政府工作報告，此份報告透露出了下一步房地產調控政策的走向。

市場化原則。但行政調控手段的淡化，短期內并不意味放棄“限購、限貸”手段的運用。

差異化的調控手段，強調“分類指導”原則。短期看，一、二線樓市以“維穩(wěn)”為主。三四線樓市以“防跌”為主。信貸政策“差異化”程度擴大。加大對首次置業(yè)者、保障性住房建設等領域信貸支持力度，繼續(xù)提高對改善性及投資性購房需求的進入門檻，繼續(xù)加強對“影子銀行”問題的治理，防止其違規(guī)進入樓市。

“增供給”為主的管理思路。建立共有產權制度為核心的保障性住房體系；明確城鎮(zhèn)化路線；房產稅等配套領域改革采取“漸進”策略。

短期影響

房地產投資加速下滑。受新開工面積下滑較快影響，房地產投資可能進一步下滑。1～2月，新開工面積同比增長-27.4%，比2013年同期下跌了42.1個百分點，為2008年以來歷史最大降幅。

房地產銷售繼續(xù)放緩。受差別化信貸政策影響，個人獲得住房貸款的難度還將進一步增加，房地產銷售將持續(xù)放緩。三線城市房價下跌的幅度和城市數(shù)目進一步增加。

整體而言，房地產市場將小幅緩慢下滑，發(fā)生大幅逆轉的可能性不大。盡管部分空置率較高的三四線城市出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，偏緊的信貸條件更加大了這些市場泡沫破滅的風險，但這種現(xiàn)象是局部性的，其波及面有限。在新的“分類指導”調控政策作用下，區(qū)域性的供求失衡矛盾有望得到緩解，銀行業(yè)對首次置業(yè)、保障性住房建設等領域的信貸支持仍將保持穩(wěn)定，房地產市場發(fā)生大幅逆轉的可能性不大。

未來五年的影響

增速由“超高速增長”轉變?yōu)椤爸兴僭鲩L”。隨著經濟增速的放緩、人口老齡化的到來以及供求矛盾的逐漸緩合，房地產市場發(fā)展的動能因素正在減弱。政府對房地產的調控愈加市場化，“高盈利增長”的制度環(huán)境已不具備。

房價將由此前的“單邊上揚”轉變?yōu)椤半p向波動”。市場化調控本身就意味著價格的雙向變化。未來隨著供需矛盾的緩解，土地財政問題的解決，投機需求進一步膨脹的可能性減小，部分地區(qū)房地產價格下行壓力明顯加大。

不同區(qū)域的房地產市場將由此前的“同漲同跌”轉變?yōu)椤安町惢鲩L”。差異化調控思路的新變化，意味著不同區(qū)域的房地產市場更多由城鎮(zhèn)化模式、產業(yè)化速度、人口分布、供需結構決定，而不是僅由信貸條件等因素決定，差異化增長將成為常態(tài)。

房地產業(yè)形態(tài)發(fā)生更疊。隨著經濟增長方式的更替、居民消費需求的升級、人口結構的根本轉變，商業(yè)物業(yè)、養(yǎng)老物業(yè)或許是新的增長機會。

（作者系中國銀行國際金融研究所副所長）

高廣春：金融如何影響房地產市場的運行

房地產金融：作用和問題

過去幾年，房地產貸款增長呈加速態(tài)勢，規(guī)模超過1萬億元用了10年時間，超過2萬億元僅用了3年時間，2013年超過3萬億元。中國人民銀行、中國銀監(jiān)會的調研報告顯示，2000年以來房地產信貸在房地產企業(yè)資金來源中比例多數(shù)年份超過40%，2013年超過50%。

這表明，存在對房地產業(yè)的過度金融支持問題，房地產融資過度依賴商業(yè)性金融機構的支持。結果是過度支持了商業(yè)性房地產市場板塊的發(fā)展，保障性住房、互助性住房等房地產板塊的融資“失血”；房地產融資結構過度信貸化：即在房地產融資結構中，信貸融資占比過高，股票、債券等直接融資占比過低。

而近年來對房地產融資的冰封政策，房企IPO、配股、債轉股均為零。因而加大了房地產信貸融資與房地產股票融資之間的“馬太效應”，使得房地產融資信貸化過程加劇。

房地產企業(yè)融資渠道單一，負債結構優(yōu)化度低，在經濟波動期間特別是下行期間，負債結構重構缺乏彈性，資產負債管理易陷困境。從負債成本角度看，對信貸的過度依賴融資，降低了房企資金價格的議價能力，導致其融資成本居高不下，進而導致高房價。后果是容易引發(fā)集中度風險，進而引發(fā)金融風險和經濟風險，這樣的風險對房地產業(yè)的影響更是猶如釜底抽薪。已經發(fā)生的金融和經濟危機中，此種邏輯或隱或現(xiàn)。

基于以上分析，房地產金融未來重點突破的四個方向：

穩(wěn)定房市，引導銀行理性放貸。穩(wěn)定房市的主要制度性和政策性措施包括：住房立法，民生保障；分類調控，區(qū)域分類對海南可能機會大于挑戰(zhàn)；產品分類，滿足基本需求的保障性住房將會有更多的機會；減少行政干預，增加經濟和法律手段；這些措施有助于房市穩(wěn)定，進而有助于穩(wěn)定商業(yè)銀行對房市的預期，促使其理性配置房貸資金，減少對房地產領域的過多貸款投放。

以融資體系“直融化”促房地產融資“直融化”。目前，我國融資體系的直融化已經獲得頂層政策支持，十二五規(guī)劃明確提出明顯提升直接融資比重的目標，該規(guī)劃的實施在股票融資方面的進展尤為明顯。這一過程已經波及房地產融資領域。2014年3月19日，兩家地產公司中茵股份、天?；òl(fā)布公告，其非公開發(fā)行A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。地產股票市場再融資由此正式開閘。

房地產企業(yè)融資“直融化”的另一個重要因素即利率市場化。發(fā)達經濟體利率市場化提供的經驗是，利率市場化引導金融資源配置結構發(fā)生重大變化，融資結構多元化，則是其中變化之一。此種變化在房地產融資領域的表現(xiàn)即房地產金融呈現(xiàn)“直融化”趨勢。

建政策互助性住房金融，促房融機構多元化。在未來可以預期的時間里，國家將建立起較為成型的政策性住房金融支持板塊，包括政策性住房金融銀行機構、政策性住房金融擔保、保證機構。政策性住房銀行機構旨在為保障類住房的建設和消費提供信貸支持，政策性住房金融擔保機構則著重為商業(yè)性住房融資提供增信支持。

政策性住房金融和合作性住房金融板塊建立后，我國將初步形成較為完整的房地產金融機構支持體系即由政策性住房金融、商業(yè)性住房金融和合作性住房金融組合而成的多元化金融機構支持體系。

推進資產證券化，緩釋融資集中度風險，創(chuàng)新融資渠道。資產證券化在2008年因美國的次貸危機而暫停試點后，2012年恢復試點，2013年國務院又以常務會議的形式，加大試點規(guī)模，并推出了一些與資產證券化風險相關的風險緩釋手段。但目前推進的力度還不夠，主要表現(xiàn)在：試點額度太小，基礎資產池中資產的信用標準過高，對房地產信貸資產證券化的配給額度極為有限，缺失相關二級市場的制度和政策安排等。

預期未來，會有新的推進手段，如加大試點額度的規(guī)模，特別是加大用于房地產信貸資產證券化的額度；放松關于基礎資產的信用質量約束，將資產的信用級別從優(yōu)質級放寬到投資級；建構與房貸資產證券化相配套的二級市場交易制度體系，提高房貸資產證券化產品的流動性等。

（作者系本刊副主編）

安國?。撼擎?zhèn)化過程中融資路徑的探討

與2013年的互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化、錢荒、民營銀行、地方債、影子銀行等相比，2014年城鎮(zhèn)化成為熱點。近日我國公布了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃得到了各方關注。推進城鎮(zhèn)化，既有在金融危機下刺激經濟平穩(wěn)發(fā)展的現(xiàn)實需求，也是推動城鄉(xiāng)一體化，促進城鄉(xiāng)經濟社會協(xié)調發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃。

中國的城鎮(zhèn)化與美國高科技產業(yè)的發(fā)展曾被諾貝爾經濟學獎得主、美國經濟學家斯蒂格利茨認為是“21世紀對世界影響最大的兩件事”。由此，城鎮(zhèn)化將成為未來促進中國經濟增長和拉動內需的新引擎。

城鎮(zhèn)化將帶來巨大的投資需求

新型城鎮(zhèn)化的模式是建設“以城市為主導的區(qū)域”，以城市群為基礎，實現(xiàn)大中小城市和城鎮(zhèn)的協(xié)調發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化對投資、消費的巨大需求能夠促進經濟持續(xù)較快增長。有研究表明，在城鎮(zhèn)化過程中保障性安居工程、市政基礎設施，以醫(yī)療服務、文化教育和休閑旅游為主的現(xiàn)代服務業(yè)成為重點，預計2020年城鎮(zhèn)化率達到60%，由此帶來的投資需求約為42萬億元。在城鎮(zhèn)化和投資拉動的背景下，如何解決資金缺口問題是現(xiàn)今面臨的主要挑戰(zhàn)。

發(fā)展地方政府債券市場推進城鎮(zhèn)化

面對城鎮(zhèn)化的進程，如何解決地方政府投資拉動經濟的資金缺口問題，逐步推進市政債券的發(fā)行，建立地方政府市場化的投融資機制，降低財政風險和金融風險，完善地方政府債務風險管理等相關制度值得我們深入探討。

新型城鎮(zhèn)化需要積極的財政政策與貨幣政策協(xié)調配合來推動。地方政府必然需要在基礎設施、公共服務和保障性住房建設等方面進行大量投資，融資和再融資壓力巨大。從歐洲、日本和韓國經驗來看，城鎮(zhèn)化的進程中很大程度上得益于政府推動。美國雖然主要是市場主導，但是政策支持也發(fā)揮了不可或缺的作用。

目前，在推進新型城鎮(zhèn)化的過程中，如何加快財稅體制和投融資機制的改革，創(chuàng)新金融服務，通過體制上的創(chuàng)新來推動政府層面和企業(yè)層面等多元化的資金保障成為關注熱點。從發(fā)達國家經驗來看，建立市場化的地方政府投融資機制，發(fā)行市政債是城鎮(zhèn)化建設融資主要的手段之一。

上世紀90年代中期以后，全球市場出現(xiàn)了以金融市場的快速發(fā)展來補充銀行主導性金融系統(tǒng)的明顯趨勢，市政債在全球市場比例總體上呈現(xiàn)迅速發(fā)展勢頭，并被廣泛應用于公共投融資的各個領域，成為地方政府非常重要的融資工具。

政府吸引社會資本參與城鎮(zhèn)化的有效模式

在新型城鎮(zhèn)化過程中政府如何吸引社會資本參與基礎設施建設得到很多探討，目前比較認可的是PPP模式，就是政府通過特許經營權、合理定價、財政補貼等公開透明方式，完善收益成本機制，提高社會資本參與城鎮(zhèn)化進程的積極性。而引導民間資本進入設立民營銀行，推動經濟發(fā)展也是重要的創(chuàng)新路徑。

大力拓展房地產業(yè)融資渠道

1998年在亞洲金融危機沖擊下，中國啟動了積極財政政策，發(fā)行1000億元國債用于基礎設施投資，而2008年面對全球金融危機的沖擊啟動了“4萬億”投資拉動經濟增長，應該說，在應對金融危機沖擊，促進經濟復蘇的進程中房地產業(yè)確實發(fā)揮了主力軍的作用。

從房地產企業(yè)融資來看，除了傳統(tǒng)的信貸融資外，資本市場、債券市場等金融市場的融資工具創(chuàng)新也是需要重點考慮的，包括股票再融資、公司債、私募債、資產證券化、創(chuàng)業(yè)板、新三板等。近日房地產公司債發(fā)行重啟成為市場熱點，表明房地產市場的宏觀調控更轉向促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，有利于緩和房地產行業(yè)的資金壓力，發(fā)揮其在城鎮(zhèn)化的主力軍作用。

實際上在經歷了亞洲金融危機的沖擊之后，債券市場的發(fā)展得到各國重視而取得了長足發(fā)展，對于拓展企業(yè)融資渠道，完善金融市場與加強金融穩(wěn)定，發(fā)揮銀行體系與資本市場協(xié)調發(fā)展起到了重要的作用?？紤]到國內信用評級體系尚未完善，建立債券市場的信用風險管理機制至關重要。

城鎮(zhèn)化的重點發(fā)展方向與配套政策跟進

目前，新型城鎮(zhèn)化的重點發(fā)展方向是“智能、綠色和低碳”已經達成共識。在城鎮(zhèn)化的過程中，具有良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件地區(qū)的旅游地產和養(yǎng)老地產，例如海南將再度成為市場的熱點，房地產業(yè)在城鎮(zhèn)化的過程中具有長足的發(fā)展空間。而區(qū)域金融經濟合作、財稅金融政策、金融生態(tài)環(huán)境、地方政府投融資等政策的完善將有效發(fā)揮金融對實體經濟的扶持作用，創(chuàng)新推進新型城鎮(zhèn)化的進程。

（作者單位：中國社會科學院金融所）

趙沨：房地產開發(fā)應體現(xiàn)特色

海南資源方面在中國來講是不容置疑的，對中國來講一定是最稀缺的。它的空氣，它的水和食品都是中國最安全最好的。

從富力地產這幾年的發(fā)展來看，我們企業(yè)2013年的銷售額是2012年的三倍，2012年的銷售額是往年的一倍多。所以我們企業(yè)整體的發(fā)展還是非常好，同樣也反映了整個內地對于海南房地產的一個需求。在這樣的資源下，作為房地產發(fā)展的一些轉型，我們得適應一些新形勢下的新要求，這也是在我們這個階段的一項主要工作，不再是單單的一個旅游資源用來開發(fā)房地產了，更多的是真正找到客人的需求，讓產品、服務更加符合客戶的需求。此外，不同地區(qū)的人群、不同年齡的人群要求都不一樣，所以我們房地產發(fā)展更多的是要逐步地調整并適應這個市場。同時在土地使用和保護方面，我們同樣也作了大量的工作，在一些區(qū)域的配套里面，對配套投入更多。

海南地產進一步發(fā)展的話，會有更多的差異化區(qū)分出來，不再是普通的地產發(fā)展和拼命起樓賣樓，因為單純靠在海邊或有一片湖、有一個球場就能賣得很好的時期已經過去，以后可能會難一些，所以我們應該做出一些特色來會更好。

唐曉東：房地產市場將迎來機遇

2014年是房地產融資大年。特別是上市房地產公司的融資大年，證監(jiān)會對于上市房地產公司放開債券融資是支持態(tài)度，將會提高房地產融資速度和規(guī)模。同時，信托對付房地產危機的作用在慢慢體現(xiàn)出來，大部分信托有國有成分。

未來國家房地產政策寬松，房地產開發(fā)要保持平穩(wěn)。中共十八大以后，我們迎來了十年以來最好的政策、環(huán)境，2013年調控政策轉向，十八大報告中，房地產涉及四個方面，包括市場改革、土地改革、新型城鎮(zhèn)化、房市改革，國家要求2014年房地產調控和監(jiān)管工作要保持2013年的延續(xù)性和穩(wěn)定性。

（作者系中南地產海南區(qū)域總經理）

李黎明：海南房地產市場的未來發(fā)展

海南房地產市場處于上升期。在海南買房的人50%以上是內地人，而內地人中50%都是40歲以上的。我覺得，對于海南未來五年或十年來講，由于北方的霧霾天氣越來越嚴重，治理也不是一蹴而就的，大家選擇到海南度假、買房、養(yǎng)老的空間還是比較大的。

進一步創(chuàng)新海南旅游房地產的產品設計研發(fā)。內地富裕人群來海南買房，絕大部分是用來度假、休閑的。在這里看，海南旅游房地產的產品屬性跟內地房地產存在著不同之處，所以說到環(huán)境容量的問題，我覺得環(huán)境容量的問題能夠體現(xiàn)我們海南以休閑度假的為主的產品個性。

強化房地產配套設施建設。配套是硬的，服務是軟的。所以說在海南的度假產品，我覺得需要特別突出軟硬結合的配套。如果說配套問題解決，我們就能夠更好地滿足內地人到海南買房度假、養(yǎng)老的需求，這樣更能體現(xiàn)我們海南的特色性。

（作者系海南開維集團董事長）

邢詒川：海南房地產商未來的工作重點

進一步加強銀企合作，強化貸款中長期匹配。做旅游地產來說是中長遠的投入，所謂中長遠的投入，從資金的支持上需要有中長期的資金配套。假設用短期的資金做中長期的產業(yè)投資風險會比較大，希望銀行能夠設計出一套與房地產開發(fā)行業(yè)相匹配的資金支持。

強化旅游房地產的高端定位。我們企業(yè)現(xiàn)在多做小戶型，但人均居住率都較低，所以今年海南的流量比較差，大家都感覺沒有消費。我們現(xiàn)在房地產的發(fā)展純粹是住房，不符合發(fā)展的規(guī)律，中國的住房應該由政府來解決掉，我們海南的房地產作為旅游房地產，我認為應該做高端的旅游定位，利用海南資源讓全國人民都能享受這個待遇。

（作者系海南現(xiàn)代集團董事長）