李詠梅

摘 要：改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)的住房金融產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，歷經(jīng)了艱辛而迅速的發(fā)展過(guò)程，當(dāng)前，住房金融已經(jīng)成為資金融通、匯集、結(jié)算和接待的系統(tǒng)性工程，正在服務(wù)于越來(lái)越深入發(fā)展的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。本研究立足于住房金融的具體工作，解釋了住房金融的基本概念，對(duì)住房金融市場(chǎng)存在的發(fā)育滯后、過(guò)度依賴(lài)銀行、融資領(lǐng)域狹窄、市場(chǎng)手段缺乏等問(wèn)題進(jìn)行了闡釋?zhuān)治隽俗》拷鹑诖嬖诘闹饕L(fēng)險(xiǎn)，并相對(duì)應(yīng)地提供了新時(shí)期防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)的措施。

關(guān)鍵詞：住房金融；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范；銀行；市場(chǎng)；融資

0.前言

當(dāng)前我國(guó)的住房金融模式主要以商業(yè)銀行和公積金為主的個(gè)人抵押的方式為主，這樣的模式在短時(shí)間內(nèi)將住房金融行業(yè)擴(kuò)大的客觀的規(guī)模，使得房地產(chǎn)、金融和社會(huì)建設(shè)在短時(shí)間內(nèi)得到了迅速地發(fā)展，但是在住房金融發(fā)展的同時(shí)也存在著一些非常重要的問(wèn)題，例如：住房金融發(fā)育不良，對(duì)于商業(yè)銀行資金的過(guò)度依賴(lài)，市場(chǎng)手段應(yīng)用不暢，住房金融的服務(wù)領(lǐng)域狹窄，這些都導(dǎo)致住房金融存在經(jīng)營(yíng)和違約風(fēng)險(xiǎn)的積累，如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上較大的波動(dòng)或國(guó)際金融危機(jī)，極容易形成對(duì)住房金融的傷害，應(yīng)該從進(jìn)一步完善住房金融市場(chǎng)出發(fā)，降低住房金融的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在完善住房金融法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，以提高住房金融管理來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

1.住房金融的概述

住房金融是一個(gè)產(chǎn)業(yè)概念，同時(shí)也是一項(xiàng)重要的金融和信用活動(dòng)，當(dāng)前住房金融主要是指為住房的建設(shè)和消費(fèi)而進(jìn)行的各種金融手段和方式的總稱(chēng)，是通過(guò)資金的籌集、結(jié)算和通融為手段的金融活動(dòng)。住房金融是刺激住房消費(fèi)、發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)、振興經(jīng)濟(jì)的杠桿和支撐點(diǎn)，對(duì)于整個(gè)社會(huì)發(fā)展具有重要的價(jià)值和作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家近幾十年的住房金融發(fā)展歷史上看，住房金融在運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，2008年美國(guó)金融風(fēng)暴的起始就是房地產(chǎn)界出現(xiàn)危機(jī)而漸次傳遞而最終導(dǎo)致的，因此，需要對(duì)住房金融的現(xiàn)狀進(jìn)行了解，化解住房金融的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住房金融的健康發(fā)展。

2.住房金融發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

2.1住房金融市場(chǎng)出現(xiàn)了發(fā)育滯后的問(wèn)題

我國(guó)當(dāng)前住房金融出現(xiàn)了一級(jí)市場(chǎng)主體的缺失，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，保險(xiǎn)公司、投資銀行、社會(huì)富裕資金對(duì)于住房金融的投入較少，大部分的一級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期依賴(lài)于住房公積金和商業(yè)銀行；在住房金融的品種上，可以直接用于投資和融資的金融產(chǎn)品還比較匱乏，缺少證券上和債券商以及信托單位的支持；二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道不暢，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本變高，客觀上提高了房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而出現(xiàn)對(duì)住房金融的影響。

2.2住房金融領(lǐng)域出現(xiàn)由于狹窄的問(wèn)題

一是，由于住房金融的主體是商業(yè)銀行，在國(guó)家財(cái)政政策出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)極容易因商業(yè)銀行的信貸額度不足而不能為住房提供融資和貸款服務(wù)，將眾多潛在的住房金融客戶(hù)屏蔽在制度和規(guī)定之外。二是，在住房金融中直接和間接融資渠道不暢，這不利于吸收社會(huì)資本來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，限制了住房金融的進(jìn)一步發(fā)展。

2.3住房金融調(diào)控手段不規(guī)范

當(dāng)前，關(guān)于住房金融的法律手段和行政手段存在著不完善和不規(guī)范的實(shí)際問(wèn)題，政府依賴(lài)行政方式對(duì)住房金融進(jìn)行調(diào)控，根據(jù)近些年的實(shí)踐表明，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)穩(wěn)定作用，反倒影響了住房金融的健康發(fā)展。

3.住房金融的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

3.1住房金融的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

一是，商業(yè)銀行和住房公積金單位在辦理住房金融業(yè)務(wù)時(shí)沒(méi)有對(duì)貸款者進(jìn)行嚴(yán)格的審查，使資質(zhì)較差的群體得到住房金融極致，這會(huì)增加住房金融的經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。二是，當(dāng)前市場(chǎng)信用體系存在問(wèn)題，集中表現(xiàn)在貸款者信息不完整和不真實(shí)，導(dǎo)致住房金融風(fēng)險(xiǎn)的成倍增長(zhǎng)。三是，“假按揭”現(xiàn)象頻發(fā)，一些開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)自身利益通過(guò)假按揭的手段回收資金，將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞給住房金融企業(yè)和單位。

4.住房金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

4.1完善住房金融一級(jí)市場(chǎng)

鼓勵(lì)和扶持住房貸款的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)一步完善住房公積金管理機(jī)構(gòu)的職能，為房地產(chǎn)企業(yè)在股市和債市融資創(chuàng)造條件，加快向房地產(chǎn)證券化為主的直接權(quán)益融資模式過(guò)渡。

4.2開(kāi)發(fā)住房金融二級(jí)市場(chǎng)

制定二級(jí)市場(chǎng)所需的各項(xiàng)法律法規(guī)，擴(kuò)大抵押貸款證券化的范圍和規(guī)模，強(qiáng)化政府住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓和交易，以綜合的方法促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)良性發(fā)展。

4.3提升住房金融的經(jīng)營(yíng)管理水平

建立和完善個(gè)人信用評(píng)估制度，提高對(duì)借款人借款資格和償債能力的審查能力，防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)。完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)，使住房貸款業(yè)務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。

4.4豐富住房金融的調(diào)控手段

盡快制定與住房抵押貸款證券化有關(guān)的法律法規(guī)，，研究制定抵押貸款法，以規(guī)范抵押市場(chǎng)，完善與公積金、住房?jī)?chǔ)蓄、住房融資稅收、住房補(bǔ)貼等方面有關(guān)的住房金融法規(guī)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，住房金融對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融體系和社會(huì)認(rèn)知屬于新生的失誤，在獲得一定發(fā)展的同時(shí)，也蘊(yùn)含著諸多的問(wèn)題和障礙，特別在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深化的同時(shí)住房金融的經(jīng)營(yíng)、融資和違約風(fēng)險(xiǎn)在逐步擴(kuò)大，如果處理不好將會(huì)形成對(duì)住房金融長(zhǎng)期發(fā)展的負(fù)面影響。應(yīng)該從住房金融的實(shí)際出發(fā)，在整個(gè)行業(yè)內(nèi)高度重視各種風(fēng)險(xiǎn)的控制，以分散、轉(zhuǎn)移和加強(qiáng)管理等手段防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和積累，進(jìn)而維護(hù)住房金融蓬勃發(fā)展的大局，更好地為社會(huì)和公眾提供方便而全面的住房金融服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

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