【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要的作用。企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展離不開資金，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金具有占用時(shí)間長(zhǎng)、占用金額大等特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)極為關(guān)注資金的籌措。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，企業(yè)融資也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如何優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌措渠道，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)成為我們必須思考的問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；風(fēng)險(xiǎn)

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征

國(guó)家在二零一三年出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，其目的是控制房?jī)r(jià)及解決住房供應(yīng)方面的問題，但相關(guān)政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境變的更為嚴(yán)峻。目前我國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的融資主要包括以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.資金流轉(zhuǎn)特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有對(duì)資金的占用時(shí)間長(zhǎng)、占用金額較大、受相關(guān)政策影響大等特點(diǎn)，這主要是由于地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，以及房屋的特殊商品屬性所決定的。房屋作為一種特殊的商品，從建設(shè)投入資金到房屋銷售資金回收期間要經(jīng)歷一個(gè)很長(zhǎng)的資金循環(huán)過程，資金需求也呈現(xiàn)出集中性，需求量也較大?；谖覈?guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及相關(guān)法律政策，地產(chǎn)企業(yè)很難一次通過單一的渠道籌集到所需項(xiàng)目資金，在這種狀況下，企業(yè)想籌集到足夠的資金就必須拓展更多的融資渠道、進(jìn)行多次的融資籌資，這本身也是對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的一種挑戰(zhàn)。

2.融資手段

直接融資與間接融資是企業(yè)進(jìn)行融資采取的兩種不同方式。就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，企業(yè)融資主要還是采取向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行間接融資的資金籌集手段，而直接發(fā)行債券、與其他機(jī)構(gòu)合作等直接融資手段則運(yùn)用的較少，這主要也是受到了企業(yè)信譽(yù)、地域、資金額度等因素的影響。

3.融資渠道

工程墊款、房屋預(yù)售款、金融機(jī)構(gòu)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金是地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源渠道。就企業(yè)的外部融資渠道而言，實(shí)際上可以包括發(fā)行股票、發(fā)行債券、投資信托基金、銀行貸款、民間借款、海外資金投入、與其他企業(yè)合作等多種渠道，但目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要還是使用銀行貸款這一融資手段，對(duì)于其他的外部融資手段，因?yàn)橄嚓P(guān)政策不健全或是操作模式不成熟等原因很少使用?？傮w來(lái)說我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為狹窄，對(duì)銀行貸款有很強(qiáng)的依賴性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)直接關(guān)系到社會(huì)民生，相關(guān)部門也出臺(tái)了一系列政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。但目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，全球經(jīng)濟(jì)一體化也隨時(shí)可能造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)與鋼鐵、建材、沙土等行業(yè)都存在緊密的聯(lián)系，所以經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)極有可能影響地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。相關(guān)政策存在根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而調(diào)整的可能性，稅收、產(chǎn)業(yè)、融資等政策的變化將給房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度、融資成本帶來(lái)直接的影響。

我國(guó)相當(dāng)一部分地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依賴銀行貸款，銀行貸款在地產(chǎn)企業(yè)資金中占了很大的比重，如果經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)發(fā)生變化，政府可能會(huì)通過調(diào)整銀行借貸利率、調(diào)整貸款政策的方式來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資渠道單一的情況下，將很難對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

2.法律風(fēng)險(xiǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)因自身規(guī)模較小，相應(yīng)的資信程度也就較低，在無(wú)法從銀行獲取足夠貸款的情況下，便通過職工內(nèi)部籌集、民間借貸、黑市借貸等方式來(lái)獲取資金。這些資金湊集手段操作上不夠正規(guī)，也很難得到足夠的法律保障，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售出現(xiàn)問題，資金得不到及時(shí)的回收，資金流出現(xiàn)問題，就極容易出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)解決債務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不面對(duì)較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，融資成本也可能大大增加。

3.利用外資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)如果想通過吸引外資的手段來(lái)獲取資金，那么就必須關(guān)注匯率風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在利用外資進(jìn)行籌資時(shí)，對(duì)他國(guó)的政治局面、政府政策等信息應(yīng)該有一個(gè)全面的了解，這樣才能最大程度的降低使用資金的風(fēng)險(xiǎn)。另外，企業(yè)的融資成本會(huì)因?yàn)閲?guó)際間的匯率變化而變化，這也是地產(chǎn)企業(yè)通過吸引外資進(jìn)行資金湊集的風(fēng)險(xiǎn)之一，在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變得越來(lái)越復(fù)雜的情況下，企業(yè)對(duì)匯率的變化應(yīng)該有密切關(guān)注。

4.融資后的資金管理風(fēng)險(xiǎn)

資金需求量大、資金使用額度集中、資金籌集分散是地產(chǎn)行業(yè)資金供求的特點(diǎn)，另外，地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是房屋，其銷售周期較長(zhǎng)，資金回流較慢，資金循環(huán)的過程較為復(fù)雜，企業(yè)的一個(gè)資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給企業(yè)的融資鏈條帶來(lái)影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須加強(qiáng)融資后期的資金管理，這樣才能避免企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.控制融資規(guī)模，力求合理融資

我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控措施越來(lái)越嚴(yán)厲，在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為復(fù)雜的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)未來(lái)房屋的銷售情況作出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，?zhǔn)確的判斷市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)于新的投資計(jì)劃及融資計(jì)劃企業(yè)內(nèi)部要反復(fù)審核，論證項(xiàng)目的可行性，控制好年度融資規(guī)模，時(shí)刻保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度，保證房屋銷售的資金回收能夠與融資成本配比協(xié)調(diào)。

2.合理預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)大小，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施

就目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)融資手段普遍比較單一，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況，全面分析可能給企業(yè)融資活動(dòng)造成影響的風(fēng)險(xiǎn)因素，并建立起較為可靠的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)融資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)及實(shí)時(shí)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)模型的建立務(wù)必保證貼近融資活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)相適應(yīng)，避免對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出過高或過低的估計(jì)，既要保證資金使用效率，又要將全部可能發(fā)生的融資風(fēng)險(xiǎn)都覆蓋到位。同時(shí)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果提前制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，一旦預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)真正發(fā)生，企業(yè)能夠及時(shí)的啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施控制風(fēng)險(xiǎn)或?qū)L(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失降到最低值。

3.改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，拓寬企業(yè)融資渠道

目前相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)比較單一，主要還是采用銀行貸款的融資手段進(jìn)行融資，在融資結(jié)構(gòu)如此單一的情況下，僅僅是因?yàn)殂y行利率的變動(dòng)就有可能給房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本帶來(lái)較大影響，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)被大大的增加。所以，企業(yè)應(yīng)該積極的拓寬融資渠道，考慮信托基金、債券融資、發(fā)行股票及與其他企業(yè)合作等多融資渠道相結(jié)合的組合方式來(lái)進(jìn)行融資，通過融資渠道組合的方式來(lái)分散融資風(fēng)險(xiǎn)。這樣的組合不但能降低融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，而且也利于企業(yè)通過改善整體融資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)可以穩(wěn)步的發(fā)展。同時(shí)相關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)金融市場(chǎng)給予更大的關(guān)注，積極進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新與融資渠道優(yōu)化，培育新型的金融工具，完善法律法規(guī)，為企業(yè)融資活動(dòng)提供良好的外部環(huán)境。

4.增強(qiáng)企業(yè)融資后資金管理能力，提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一整套高效縝密的資金管理體系，以應(yīng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金籌集和資金使用狀況。資金管理體系中應(yīng)該有詳細(xì)的資金使用計(jì)劃、有完整的成本控制方案，保證企業(yè)的資金均能被合理的使用，使資金有效使用率達(dá)到一個(gè)較高的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)于資金的周轉(zhuǎn)情況要進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，努力提高成本資金的周轉(zhuǎn)率，保證銷售房屋的款項(xiàng)能夠及時(shí)的回收，使企業(yè)資金流能夠正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，企業(yè)內(nèi)部可以通過培訓(xùn)的手段來(lái)提高財(cái)務(wù)人員、銷售人員的職業(yè)素質(zhì)，也可以制定一些資金回收方面的鼓勵(lì)政策，最終達(dá)到減少融資的成本，降低融資風(fēng)險(xiǎn)的目的。

5.隨時(shí)關(guān)注政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，及時(shí)的調(diào)整融資手段

房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)都會(huì)隨國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化而變化。因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)，國(guó)家往往會(huì)通過調(diào)整銀行利率的形式來(lái)進(jìn)行調(diào)控，而住房是政府極為關(guān)心的社會(huì)民生問題，國(guó)家也會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)調(diào)整行業(yè)的相關(guān)政策。無(wú)論是銀行利率的變化還是行業(yè)政策的調(diào)整，都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本及融資渠道。所以對(duì)于國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)要仔細(xì)研究分析政策的實(shí)質(zhì)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)的融資手段、融資金額適時(shí)的調(diào)整，最終到達(dá)適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的目的。

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