【摘要】隨著我國(guó)城市化建設(shè)的大力推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。為了遏制當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，我國(guó)政府推出了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。面對(duì)這樣的宏觀環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整自身的發(fā)展戰(zhàn)略與開發(fā)策略，合理降低生產(chǎn)成本、打造自身品牌形象，奠定企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展之路，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展需求。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展戰(zhàn)略；開發(fā)策略

一、引言

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)誕生于19世紀(jì)70年代末期，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，尤其是近10年來(lái)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，成為了名副其實(shí)的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面都發(fā)揮了舉足輕重的作用。在我國(guó)加入WTO之后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)逐步接軌，市場(chǎng)開放程度與透明程度都在很大程度上得到了提升。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式將會(huì)有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的變化，將從以往過(guò)度注重速度和規(guī)模的理念，朝著注重質(zhì)量和效率的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，品牌營(yíng)造與開發(fā)將成為未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。近年來(lái)，針對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，主要是涉及嚴(yán)格限制批而未用的土地和調(diào)整住房公積金貸款利率等方面，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺(tái)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)下，我國(guó)政府尤其關(guān)注房?jī)r(jià)問(wèn)題、民生問(wèn)題，對(duì)于正處于調(diào)整時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行新的思考，尤其是一些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更面臨著嚴(yán)峻的生存壓力。如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中成功定位自身的發(fā)展戰(zhàn)略，盤活既有資源，將成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要做出的選擇。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀環(huán)境分析

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)需要宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作為基礎(chǔ)，只有物價(jià)穩(wěn)定，GDP保持增長(zhǎng)，才有可能不斷提高居民的可支配收入，也才有改善居住條件的客觀需求。近年來(lái)，我國(guó)的城市化進(jìn)程已經(jīng)明顯加快，城鎮(zhèn)居民總?cè)藬?shù)已經(jīng)得到了大幅度的增長(zhǎng)，城市化率不斷攀升。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入也不斷升高，人們對(duì)于居住條件的要求也不斷提高，這位房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。根據(jù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，人們一旦滿足了基本的“吃、穿、用”需求之后，就會(huì)對(duì)“住、行”產(chǎn)生較為強(qiáng)勢(shì)的有效需求。這一經(jīng)驗(yàn)也在我國(guó)得到了印證。

2.技術(shù)環(huán)境因素

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活水平已經(jīng)得到了極大的提高，現(xiàn)代住宅不僅需要滿足人們居住、休息的空間，同時(shí)也要滿足人們的社交、辦公的需求。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中，要注意迎合消費(fèi)者多元化的需求，不斷追求更高的建筑品質(zhì)和科技含量。在住宅的區(qū)域選擇、戶型設(shè)計(jì)、功能設(shè)置等方面，要充分體現(xiàn)出“以人為本”的理念，在具體的實(shí)施過(guò)程中更要注意綠色環(huán)保，高度重視消費(fèi)者的健康和生活的私密性。通過(guò)對(duì)新技術(shù)、新材料的使用，進(jìn)一步降低能耗、節(jié)約資源，不斷提高住宅的建設(shè)效率和質(zhì)量，切實(shí)改善人民的住房條件。

3.社會(huì)文化環(huán)境因素

目前，我國(guó)正處在城市化建設(shè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，據(jù)有關(guān)專家推測(cè)，在保持現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，未來(lái)10年間我國(guó)城市化的進(jìn)程很有可能進(jìn)一步加快。主要原因來(lái)自于以下幾個(gè)方面：首先，當(dāng)代年輕人普遍受教育程度較高，有著從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的強(qiáng)烈愿望，并且先行的農(nóng)村土地制度，也在很大程度上限制了規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展，這更促進(jìn)了農(nóng)村人口尤其是青年人向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的熱情。其次，雖然目前我國(guó)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面取得了舉世矚目的成就，但是在公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的提供上，農(nóng)村和城鎮(zhèn)仍然存在著較大的差距，這也是吸引農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的重要因素。可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的10年里，不僅是我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房條件繼續(xù)改善的歷史時(shí)期，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)成長(zhǎng)和發(fā)展的機(jī)遇，住房消費(fèi)將繼續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。

三、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略與開發(fā)策略的主要方向

1.房地產(chǎn)企業(yè)需要建立起城市運(yùn)營(yíng)商的意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展之路上，需要建立起服務(wù)城市建設(shè)的思想。從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，城市土地的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量是決定城市是否能夠得到科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍與城市經(jīng)營(yíng)之間有著極大的關(guān)聯(lián)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由此獲得了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨著更大的調(diào)整。所謂城市運(yùn)營(yíng)商，是政府與市場(chǎng)之間不可或缺的中間環(huán)節(jié)，需要根據(jù)我國(guó)宏觀調(diào)控的具體政策來(lái)對(duì)城市進(jìn)行統(tǒng)一布局和規(guī)劃。有實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)商往往會(huì)在整合多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的基礎(chǔ)上，通過(guò)投資、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)模式打造出一個(gè)全新的現(xiàn)代化區(qū)域城市，能夠在很大程度上促進(jìn)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。面對(duì)國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)需要將發(fā)展模式定位到未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)商的角色上來(lái)，從而將社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一個(gè)關(guān)鍵的發(fā)展與轉(zhuǎn)型時(shí)期，及時(shí)制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略與開發(fā)策略，可以幫助企業(yè)獲得更多的潛在效益。

2.合理降低成本，踐行規(guī)?；l(fā)展戰(zhàn)略

面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該合理降低成本，踐行規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而，在這樣的過(guò)程中，卻出現(xiàn)了房地產(chǎn)局部過(guò)熱和結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，政府對(duì)此高度重視，采取了一系列有力的宏觀調(diào)控措施。在這樣的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)以前憑借圈地就能夠獲得暴利的時(shí)期已經(jīng)一去不復(fù)返了，鑒于此，低成本、規(guī)?；陌l(fā)展戰(zhàn)略將是房地產(chǎn)企業(yè)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力的一項(xiàng)重要策略。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目都存在資金流量大、開發(fā)周期長(zhǎng)、流程繁復(fù)等特點(diǎn)，因此需要制定出科學(xué)、嚴(yán)格的成本管理制度，通過(guò)一系列的管理方法和程序，重視規(guī)?；l(fā)展，降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行成本。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的發(fā)展過(guò)程中，需要及時(shí)、深入地掌握國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，充分分析市場(chǎng)反饋，總結(jié)自身進(jìn)行規(guī)模發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠維持一個(gè)較低的銷售成本，不僅能夠獲得可觀的目標(biāo)利潤(rùn)，同時(shí)還能夠促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

3.面對(duì)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)亟需憑借品牌效應(yīng)進(jìn)一步拓展市場(chǎng)

受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響以及國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)企業(yè)必須將對(duì)信息的管理，作為一項(xiàng)重要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)常抓不懈。通過(guò)將市場(chǎng)、客戶、資金、技術(shù)、成本等因素的整合，建立起嶄新的管理運(yùn)營(yíng)模式，盡快將信息與信息之間的及時(shí)有效溝通變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要源源不斷地將住宅商品推向市場(chǎng)，需要取得消費(fèi)者的認(rèn)可，品牌運(yùn)營(yíng)問(wèn)題也就隨之而來(lái)。隨著我國(guó)人民生活水平的普遍提高，房地產(chǎn)企業(yè)逐步意識(shí)到過(guò)去的發(fā)展理念和開發(fā)策略如果不及時(shí)加以調(diào)整，是難以適應(yīng)當(dāng)下購(gòu)房者的多元化需求的。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)在具體的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要更加傾力于打造配套設(shè)施齊全、工程質(zhì)量?jī)?yōu)秀、售后服務(wù)信譽(yù)好、生態(tài)環(huán)境建設(shè)領(lǐng)先的高水準(zhǔn)項(xiàng)目，從而營(yíng)造出自身獨(dú)特的品牌效應(yīng)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，也同樣需要具備一定的前瞻性，能夠盡早掌握城市的規(guī)劃方向，將自身的發(fā)展同國(guó)家的戰(zhàn)略需要緊密結(jié)合起來(lái)，建造出更多能夠迎合市場(chǎng)需求的精品房源，為整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展添磚加瓦。

四、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)著國(guó)家越來(lái)越嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的幾年中，房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整序幕也即將拉開。對(duì)于廣大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境，如果不用發(fā)展的眼光看待這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，那么必然會(huì)在行業(yè)調(diào)整中出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不佳，難以適應(yīng)市場(chǎng)需求等問(wèn)題，隨之被市場(chǎng)淘汰。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)對(duì)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)策略進(jìn)行重新思考與定位，才能夠保證自身能夠在發(fā)展過(guò)程中抓住機(jī)遇，做大做強(qiáng)，不斷得到完善與提升。

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