【摘要】眾所周知，房地產(chǎn)是一個高投入、高風險、高回報和高稅負的行業(yè)，面對日趨激烈的外部競爭環(huán)境，如何合理設(shè)計納稅籌劃方案以降低納稅成本，增加企業(yè)利潤，都是迫切而又重要的新課題。本文主要研究在現(xiàn)行稅法的約束下，企業(yè)如何合理安排自己的經(jīng)營活動，合理利用稅收優(yōu)惠政策，合理納稅以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；稅收籌劃；營業(yè)稅；土地增值稅

隨著我國商品房進程的不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)進入了空前繁盛的快速發(fā)展通道，在國民經(jīng)濟中占據(jù)了舉足輕重的地位。但是，隨著國家不斷加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度，以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的日益加劇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨越來越嚴峻的生存壓力。為了維持企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化，因此應(yīng)有效地進行納稅策劃，規(guī)避涉稅風險，從企業(yè)內(nèi)部實現(xiàn)節(jié)支，合理利用稅法的優(yōu)惠政策，給企業(yè)帶來效益。房地產(chǎn)涉及的稅種很多，本文只就營業(yè)稅和土地增值稅進行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

納稅籌劃的概念最早是國外提出的，是指在法律許可的范圍內(nèi)，通過納稅主體的經(jīng)營活動、投資活動等涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，合理降低稅負和稅收風險的一種經(jīng)濟行為。隨著我國對外經(jīng)濟的不斷開放，企業(yè)依法納稅的意識不斷增強，稅收策劃的理念也逐漸被關(guān)注和采用。但是，畢競我國起步較晚，而且也沒有形成完善的理論體系，缺乏專業(yè)的系統(tǒng)指導(dǎo)，缺乏深入細致的實務(wù)探討，專業(yè)的稅收籌劃人員不多，因此發(fā)展的進程緩慢。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的納稅籌劃

1.營業(yè)稅的稅收籌劃

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，它的計算公式：應(yīng)納稅額=營業(yè)收入x稅率，從這里可以看出，要想減少稅負，只有從它的兩個組成要素：收入和稅率著手。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房適用5%的營業(yè)稅率，這是固定不變的，基本沒有策劃空間，因此只能從降低銷售收入入手。如開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，為了避免多繳納營業(yè)稅，可以將收入拆分，先與購房者簽訂一份毛坯房的銷售合同，這樣只就這部分收入繳納營業(yè)稅；然后購房者再與裝修公司簽訂裝修合同，裝修公司的營業(yè)稅率是3%，分拆以后營業(yè)稅的總額下降了，既降低了企業(yè)的稅負，同樣也達到了銷售精品房的目的。

降低經(jīng)營收入的好處不僅可以減少營業(yè)稅，同時也可以減少土地增值稅。因為土地增值稅是按照企業(yè)取得的不同增值額適用不同的稅率，減少收入就減少了增值額，因此可能適用較低的稅率從而減少稅負。當然，這需要企業(yè)提前準確測算降低收入產(chǎn)生的收益是否大于減少收入帶來的損失，否則就得不償失了。

2.土地增值稅的稅務(wù)策劃

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種流轉(zhuǎn)稅，按照增值額超過扣除項目的比率，采取超額累進稅率計算，目前我國實行預(yù)征制。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目進入尾聲，土地增值稅的清算必將對企業(yè)的利潤空間產(chǎn)生重大影響，因此提前進行籌劃勢在必行?？梢钥闯觯髽I(yè)的經(jīng)營收入如果已經(jīng)確定，那么能夠考慮的就只有扣除項目金額和適用的稅率了。

（1）加大扣除項目金額。土地增值稅是以增值額占扣除項目金額的比率適用不同的稅率計算征收，增值率越大，稅率越高。財務(wù)費用作為扣除項目的組成之一，它的扣除方法有兩種：一種是開發(fā)企業(yè)在金融機構(gòu)的貸款利息可以據(jù)實扣除，同時企業(yè)其他費用按照取得土地使用權(quán)的金額和開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5%計算扣除；另一種是對不能提供金融機構(gòu)證明或不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息的，全部費用的扣除按照“合計數(shù)”的10%計算扣除。因此，企業(yè)可以根據(jù)自身籌資的特點來進行選擇扣除方式，采取有利于企業(yè)利益最大化的措施。

（2）利用優(yōu)惠政策進行策劃。稅法規(guī)定，納稅人建造的普通標準住宅出售，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。一些小型開發(fā)企業(yè)或者是經(jīng)濟適用房的開發(fā)商，可以利用這個優(yōu)惠政策，提前計算出臨界點，適量調(diào)節(jié)收入和成本使增值額正好處于臨界點，從而達到免繳土地增值稅的目的。

（3）適用較低的稅率進行節(jié)稅。土地增值稅是四檔稅率，增值額越大稅率越高，因此如何合理、合法地適用較低一檔的稅率便成了減少稅負的關(guān)鍵。當開發(fā)企業(yè)的增值率遠超過20%時，如果此時的增值率在更高一檔稅率的邊緣，那么此時的稅務(wù)籌劃就很有必要。企業(yè)要從多方面綜合效益來考慮，比如適當降低房價，加大美化小區(qū)環(huán)境的投入，這樣既促進了房屋的銷售，加快了資金回籠，又使得增值額降低適用低一檔的稅率，減少了土地增值稅的支出。當然，企業(yè)必須事先做好充足的預(yù)測，以保證綜合收益大于所付出的成本。

三、房地產(chǎn)納稅籌劃中存在的問題

1.我國稅法相關(guān)政策有待完善

現(xiàn)階段我國的稅法還不夠系統(tǒng)和完善，尤其近年針對房地產(chǎn)出臺了很多政策，每年稅收政策都會有一些調(diào)整和補充，這也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃帶來了一定的困擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效地進行統(tǒng)籌計劃。

2.缺乏正確的稅收策劃觀念

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅務(wù)上出問題，經(jīng)常受到稅務(wù)機關(guān)處罰呢？這是因為企業(yè)的決策者沒有事先樹立正確的稅收觀念，等到納稅義務(wù)發(fā)生時才感覺稅負很重，因此采取偷稅漏稅等非法手段進行逃稅。這些問題暴露出企業(yè)的稅收策劃必須先行，否則納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生就只能旅履行義務(wù)而不存在策劃的問題了，所以企業(yè)必須樹立正確的稅收策劃觀念，分清依法納稅和合理避稅的界限，依法進行前期稅收策劃，避免逃稅帶來的法律風險。

3.缺乏專業(yè)的稅收籌劃人員

由于我國稅收策劃進程起步較晚，又沒有專業(yè)系統(tǒng)的理論指導(dǎo)，因此企業(yè)的稅收籌劃意識不強，很多企業(yè)的一些簡單策劃也都是財務(wù)人員兼任，再加上有些財務(wù)人員本身素質(zhì)不高，沒有掌握稅收策劃的方法和技巧，缺乏專業(yè)的人員指導(dǎo)，盲目地追求稅收利益給企業(yè)帶來了巨大的風險。

四、導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收籌劃問題的根源分析

1.我國現(xiàn)行稅制存在局限性

現(xiàn)階段我國的稅法存在很多的法律漏洞，目前主要實行以流轉(zhuǎn)稅之類的間接稅種為重點的復(fù)合稅，而房地產(chǎn)企業(yè)最大的流轉(zhuǎn)稅是營業(yè)稅，所以其納稅籌劃在一定程度上受到制約。

2.沒有樹立正確的稅收觀念

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點，稅收策劃風險很高，因此企業(yè)必須高度關(guān)注涉稅風險問題，加強稅收策劃的風險管理，樹立依法策劃的正確立場。企業(yè)應(yīng)該花力氣讓相關(guān)人員提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，認真研究學習國家出臺的相關(guān)稅收政策，找準企業(yè)的結(jié)合點，圍繞政策的內(nèi)容進行合法策劃，讓企業(yè)真正享受政策帶來的合法收益。

3.稅收策劃人員缺乏專業(yè)知識

由于房地產(chǎn)企業(yè)對稅收策劃不夠重視，認為稅收策劃也就是簡單的盡量少繳稅就達到目的了，因此企業(yè)的財務(wù)人員沒有系統(tǒng)地進行學習，沒有深入了解稅收策劃的內(nèi)涵，加上部分稅收策劃人員素質(zhì)不高，技術(shù)能力較差，房地產(chǎn)企業(yè)也不愿將過多精力花在納稅籌劃工作中，因此一定程度上阻礙了納稅籌劃應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展步伐。

五、提高房地產(chǎn)納稅策劃水平的措施

1.加快稅法宣傳，完善法制建設(shè)

針對我國稅法體系中存在的一些不足和漏洞，應(yīng)盡快出臺相應(yīng)的政策不斷進行完善和修復(fù)，加大新政策的宣傳力度，使納稅人盡快掌握新政的內(nèi)容，充分領(lǐng)悟政策的內(nèi)涵，從而在政策的指引下進行稅收策劃。

2.樹立正確的納稅觀念

首先，企業(yè)作為納稅是主體，應(yīng)該樹立正確的納稅觀念，即應(yīng)該繳納的稅款一分也不能少，履行自己的義務(wù)；不該繳的稅款，一分也不多繳。其次，企業(yè)也應(yīng)意識到，納稅策劃是企業(yè)的基本權(quán)利，企業(yè)應(yīng)當從自身利益出發(fā)，自覺運用納稅策劃的權(quán)利。最后，認識到納稅策劃能夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的重要性，提高納稅策劃的自主意識，才能使得納稅策劃成為企業(yè)現(xiàn)代化管理的重要手段。

3.加強稅收策劃隊伍建設(shè)

要想利用稅收策劃給企業(yè)帶來實質(zhì)性的效益，就必須加強專業(yè)人員隊伍的建設(shè)，加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃人員的專業(yè)知識培訓，提高稅收策劃水平，降低稅收策劃成本，實現(xiàn)真正有效的合法節(jié)稅。

六、總結(jié)

總之，當前房地產(chǎn)企業(yè)已進入高速發(fā)展階段，競爭日趨激烈，稅收策劃作為企業(yè)財務(wù)管理的一個重要因素，也在企業(yè)的生死博弈中占據(jù)了重要的地位。因此，在房地產(chǎn)的發(fā)展道路上，一定要充分意識到稅收策劃的重要性，全面分析房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種的定義，做好事前謀劃，依法合理策劃，站在企業(yè)的角度上審時度勢，通過利益與成本的統(tǒng)籌分析，采取有利于企業(yè)的最佳方案，實現(xiàn)稅收策劃的健康發(fā)展。

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