逐鹿全球財(cái)富圈,進(jìn)行全球資產(chǎn)配置——這似乎已不僅僅是富豪階層的專利,中產(chǎn)群體上層也開始加入到“拓展”海外市場(chǎng)的行列中。無論是子女留學(xué)、家庭移民,還是純資本出海,他們面臨的第一大難題就是:世界經(jīng)濟(jì)大棋局,首枚棋子落在何處?
《福布斯》近日發(fā)布了2014年十大華人投資移民國家和富豪排行榜,榜單泄露了天機(jī)。
無需把投資澳洲房產(chǎn)
看得太神秘
今年的十大華人投資移民國家榜單,《福布斯》依然從最近一年的相關(guān)國際報(bào)告入手,提取了包括和平、醫(yī)療、經(jīng)濟(jì)、教育、政治、出行等在內(nèi)的各個(gè)因素,再結(jié)合重點(diǎn)國家的房?jī)r(jià)水平和移民政策的難易程度綜合考量。其中,澳大利亞以安定的社會(huì)環(huán)境、高質(zhì)量的教育水平、完善的社會(huì)福利體系以及較為傳統(tǒng)的移民文化,摘得榜首;新西蘭、德國則分別名列第二、第三名。
9月8日,海外房產(chǎn)權(quán)威機(jī)構(gòu)澳信集團(tuán)全球投資策略分析師接受了本刊記者的采訪,就這一榜單進(jìn)行了解讀。他表示,首先,觀察2014華人投資、移民方向,最明顯的是,傳統(tǒng)投資、移民大國澳洲大熱。亞洲投資集團(tuán)CLSA的研究數(shù)據(jù)令人驚訝:當(dāng)前中國7000萬富豪中,幾乎有一半想移民,其中1000萬想要移民澳洲。仲量聯(lián)行的研究報(bào)告顯示,僅2014年上半年,中國海外房地產(chǎn)投資總額就達(dá)到了54億美元,較2013年同期增長(zhǎng)17%。種種報(bào)告、研究正好為澳洲500萬重大投資移民簽證(Significant Investor Visa,簡(jiǎn)稱SIV)熱烈申報(bào)、澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)近兩年房租房?jī)r(jià)猛漲、銷售提振下了一個(gè)注腳。
其次,在富豪排行榜中,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出榜單,受銀根緊縮和行業(yè)不景氣影響,國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭也在降價(jià)回籠資金并著手準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型,在如此大勢(shì)之下,國內(nèi)房產(chǎn)巨頭進(jìn)駐澳洲開發(fā)房地產(chǎn),以及近幾年澳洲房產(chǎn)受熱捧的現(xiàn)象就不難理解了。
另外,華人在對(duì)待投資、移民的態(tài)度上也發(fā)生了變化,一別以往單純?yōu)橘徺I居住權(quán)、獲得身份的目的,轉(zhuǎn)而以投資和生活為主,獲得身份為輔,甚至一些富人家庭不移民、子女不留學(xué),但財(cái)富必須要轉(zhuǎn)移。澳信全球投資策略分析師認(rèn)為,正是這種思維轉(zhuǎn)變推動(dòng)了海外投資,并主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)。
澳信全球投資策略分析師指出,“在中國投資者的傳統(tǒng)理念中,購買房地產(chǎn)是最佳保值增值方式,在海外購買第二三套房,是他們最容易選擇的海外資產(chǎn)配置。今年上半年,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)幅度和范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,價(jià)量雙跌,讓‘雞蛋放在一個(gè)籃子里’的投資者深感不安。相反,早前在海外布局,建立起房產(chǎn)對(duì)沖機(jī)制的投資者,則相對(duì)表現(xiàn)淡定。”
這一分析,也得到了數(shù)據(jù)的支持。在澳大利亞,RP Data Rismark房屋價(jià)值指數(shù)顯示,截止至6月31日的過去12個(gè)月里,澳大利亞首府城市平均房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)10.1%,最大城市悉尼房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)到了15.4%,墨爾本房?jī)r(jià)平均漲幅則為9.4%?!鞍男艑?shí)際接觸的案例中,升值達(dá)到20%以上的單位也不在少數(shù)。”澳信市場(chǎng)部發(fā)言人表示,“坐等中國房?jī)r(jià)回暖顯然并不可取,部分資金轉(zhuǎn)投澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng),不失為克服通脹壓力的有效途徑?!?/p>
分析師還提到,無需把投資澳洲房產(chǎn)看得太過神秘,事實(shí)上,購買澳洲房產(chǎn)程序簡(jiǎn)單,首付一成,貸款比例最高可以達(dá)到70%,手頭有三四十萬現(xiàn)金,就可以小試牛刀。當(dāng)然,除房?jī)r(jià)外,也需要考慮一些投資成本,例如物業(yè)費(fèi)、市政費(fèi)和水費(fèi)……但澳洲也有一些稅務(wù)優(yōu)惠,可以減少投資成本?!鞍男艙碛?8年的澳洲房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn),可以就投資澳洲房產(chǎn)種種細(xì)節(jié),提供最專業(yè)的解答以及最合理的方案?!?/p>
是否合適進(jìn)入澳洲房市?
當(dāng)前,無論是已經(jīng)布局澳洲的投資者,還是打算進(jìn)入澳洲市場(chǎng)的投資者,最為關(guān)心的一個(gè)問題就是:2014下半年,是否合適進(jìn)入澳洲房市?房市將有怎樣的走向?澳信全球投資策略分析師給出以下幾點(diǎn)參考:
其一,澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國家中名列前茅。參考達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)通脹調(diào)整后的全球房屋價(jià)格分析報(bào)告,我們研究自2000年以來11個(gè)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)變動(dòng),名列前茅的仍然是澳大利亞、新西蘭、加拿大這些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、社會(huì)穩(wěn)定、福利優(yōu)越的國家。出于對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)目的,自然應(yīng)選擇如澳洲等穩(wěn)健市場(chǎng)。
其二,全球開發(fā)商興起澳洲投資競(jìng)賽。若論資產(chǎn)配置的藝術(shù),顯然,“懂行的”投資家、地產(chǎn)開發(fā)巨頭才是大師。看看近期的要聞:亞洲首富李嘉誠不斷拋售大陸資產(chǎn),計(jì)劃在澳洲大展拳腳,其旗下新加坡上市房地產(chǎn)企業(yè)泓富資產(chǎn),正經(jīng)過“高峰開展基金”(Summit Development Fund)配置資本,主要目標(biāo)是悉尼和墨爾本的房地產(chǎn)市場(chǎng);自在悉尼、墨爾本開發(fā)項(xiàng)目嘗到甜頭后,上海綠地集團(tuán)近日再成功收入悉尼兩幅地塊,此外,綠地已就開發(fā)布里斯班皇后碼頭項(xiàng)目,攜手澳大利亞皇冠集團(tuán)聯(lián)合競(jìng)標(biāo);中國富豪王健林多次與昆士蘭州及澳大利亞相關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)面,其控股的萬達(dá)集團(tuán)成功并購黃金海岸著名的珠寶三塔項(xiàng)目,在海外布局第五個(gè)五星級(jí)酒店。
其三,州府城市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃升級(jí)。悉尼:《悉尼都市戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展2036》中明確提出,至2036年悉尼人口預(yù)計(jì)達(dá)到560萬,需增加就業(yè)機(jī)會(huì)4.5萬個(gè),至少需要77萬套新建住房,每年新增3萬套。然而,當(dāng)前悉尼每年新增住房?jī)H有1.8萬套左右;未來五年,悉尼基礎(chǔ)設(shè)施投資總規(guī)模將達(dá)到850億澳元,基建所到之處房?jī)r(jià)將節(jié)節(jié)攀升;
墨爾本:《墨爾本規(guī)劃》顯示,墨爾本人口將超過悉尼,其內(nèi)城將成為全澳最大的就業(yè)中心。預(yù)計(jì)到2051年,墨爾本人口將達(dá)到770萬,需額外修建157萬套住宅。該規(guī)劃還談及建設(shè)新經(jīng)濟(jì)綜合三角區(qū)、Dandenong South等六大就業(yè)集群以及第三大機(jī)場(chǎng)等,對(duì)于房產(chǎn)投資是絕對(duì)利好;
布里斯班:昆州財(cái)政和貿(mào)易部2011年預(yù)計(jì),截至2036 年的25 年間,布里斯班每年都會(huì)有約1.4萬人增加;至2031年,昆州東南部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將耗資1342億澳元,這是澳大利亞有史以來規(guī)模最大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資,將使布里斯班房產(chǎn)投資者直接受益。
其四,各大銀行降低貸款利率協(xié)助置業(yè)。為了協(xié)助更多置業(yè)者購房,澳洲最大銀行聯(lián)邦銀行于7月23日將五年固定貸款利率降低至歷史最低4.99%,隨后又將其三年固定貸款利率下調(diào)至4.94%,四年固定貸款利率下調(diào)至5.09%,澳洲國民銀行、澳新銀行緊隨其后調(diào)整利率。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),澳洲金融市場(chǎng)即將開啟一場(chǎng)搶奪客戶的利率大戰(zhàn)。
澳信全球投資策略分析師認(rèn)為,利率大戰(zhàn)是一把雙刃劍,一方面,為潛在置業(yè)者節(jié)省成本,提供更強(qiáng)的購買力;另一方面,又會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)走向新高,使?jié)撛谥脴I(yè)者增加投資成本。
總體而言,澳大利亞房產(chǎn)市場(chǎng)正在蓬勃發(fā)展,2014下半年房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步穩(wěn)健上漲。對(duì)于中國投資人士而言,布局澳洲房產(chǎn)市場(chǎng),進(jìn)行全球資產(chǎn)配置再也不能猶豫了。
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