8月21日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見(jiàn)》，沒(méi)想到房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)興奮異常，不僅是已在進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企覺(jué)得能“搭上車”，其他傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)了所謂的“商機(jī)”。

然而，我在認(rèn)真研讀了《意見(jiàn)》全文后，想對(duì)從事旅游地產(chǎn)的朋友說(shuō)一聲：旅游地產(chǎn)完全搭不上國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》“這班車”，旅游地產(chǎn)的發(fā)展并沒(méi)有想象中那么美。

我的看法如下：

其一，意見(jiàn)中，通篇未提到任何與地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容——只字未提——真的不騙你，一個(gè)字沒(méi)有??！包括第十九條，雖然提到了土地利用，但和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是沒(méi)有關(guān)系的。只字未提，大家如何“搭車”？

其二，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)正處于調(diào)整期，旅游地產(chǎn)更無(wú)法幸免。從旅游地產(chǎn)的龍頭區(qū)域海南今年上半年的數(shù)據(jù)就可看出：海南上半年商品房成交28972套，成交面積265.28萬(wàn)㎡，成交均價(jià)12514元/㎡，成交套數(shù)及面積與去年同期相比跌35%。不僅僅是量的回落，連海南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中的標(biāo)桿雅居樂(lè)清水灣，也出現(xiàn)了尾盤(pán)對(duì)折的火爆促銷場(chǎng)面。近日，海南萬(wàn)科還專門(mén)發(fā)布了“去分銷宣言”，認(rèn)為分銷已經(jīng)成為了壓在行業(yè)和消費(fèi)者頭上的“三座大山”，市場(chǎng)被搞亂了，甚至出現(xiàn)了分銷傭金高達(dá)10%以上的案例。這種亂象的出現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上也預(yù)示著這些市場(chǎng)已經(jīng)壓力巨大。

其三，中國(guó)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)缺少真正的需求。除海南有氣候優(yōu)勢(shì)，能滿足過(guò)冬休閑度假的需求，其他大多數(shù)旅游地產(chǎn)，購(gòu)買者還是以投資客為主。但投資之夢(mèng)早已破滅，最近十年旅游地產(chǎn)的所謂價(jià)格上升，與其他地產(chǎn)相比幾乎可以忽略不計(jì)。扒去了投資“外衣”之后，真實(shí)的度假需求基本可以算沒(méi)有。

中國(guó)人的旅游度假觀念屬于“到此一游”。中國(guó)好玩的地方太多了，4A以上景區(qū)就有接近1000個(gè)，一年去10個(gè)，也要100年才能跑完。而且還有許多的海外旅游機(jī)會(huì)。我們身邊經(jīng)常有這樣的場(chǎng)景：在國(guó)外的一處旅游勝地感嘆連連，說(shuō)“我明年還要再來(lái)”。但到明年重新制定旅游計(jì)劃的時(shí)候，早已拋之腦后。如果沒(méi)有歐美國(guó)家居民這種對(duì)某一個(gè)度假地長(zhǎng)期的持續(xù)的休閑度假需求的話，在旅游地購(gòu)買物業(yè)實(shí)際上是最大的浪費(fèi)。對(duì)中國(guó)大多數(shù)旅游地來(lái)說(shuō)，不存在多次重復(fù)旅游度假的可能。這就從源頭上，抑制了中國(guó)旅游地產(chǎn)的需求。

其四，休閑度假地產(chǎn)也是壓力重重。區(qū)別于飛機(jī)才能到達(dá)的旅游地產(chǎn)，一小時(shí)車程左右的“休閑度假地產(chǎn)”不容樂(lè)觀。這種需求畢竟還是屬于輔助性、從屬性的需求，這就出現(xiàn)了休閑度假區(qū)域里只有一個(gè)超級(jí)大盤(pán)“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”的情況。所謂“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，即只有這一家能賣，而且體量大到可怕，動(dòng)輒上百萬(wàn)平方米，甚至有上千萬(wàn)平方米的。我了解到，部分項(xiàng)目每月能賣1億多元的貨量，這應(yīng)該算是非常不錯(cuò)了。但考慮到這個(gè)項(xiàng)目有六七百億的總貨值，一下子又陷入絕望。

超級(jí)大盤(pán)尚且如此，周邊其他項(xiàng)目就更不用說(shuō)了。

所以，我認(rèn)為中國(guó)當(dāng)前旅游地產(chǎn)的土壤尚未形成，除了海南等少數(shù)區(qū)域外，沒(méi)有真實(shí)的市場(chǎng)需求。那些希望將旅游地產(chǎn)作為重點(diǎn)發(fā)展方向的房企，需要三思！