上世紀(jì)七十至八十年代，香港經(jīng)濟(jì)步入黃金時(shí)代，逐漸由傳統(tǒng)加工貿(mào)易經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)。工業(yè)北移后，大量工廠大廈被騰出空間，這些工廈使用率越來(lái)越低，外觀漸趨殘舊，既影響市容，又阻礙小區(qū)發(fā)展。但礙于城規(guī)會(huì)的用地限制，這些工廈不能隨意改變用途，于是變得拆也不是，不拆也不是，造成一種資源浪費(fèi)。

2009年10月，為充分利用現(xiàn)有資源，“活化工廈計(jì)劃”作為香港政府公共政策之一被正式提出。當(dāng)年，政府宣布一系列便利工廈重建和整幢改裝的活化工廈措施，包括改裝空置或未能物盡其用的香港工廠大廈作其它用途，例如改建為寫(xiě)字樓、住宅、藝術(shù)工作室、服務(wù)式住宅等。根據(jù)資料，全港約有1400幢工廈，占地面積約2000公頃，約相當(dāng)于118個(gè)維多利亞公園的面積。在2011年底，私人分層工廠大廈的總面積約為1720萬(wàn)平方米，空置率為6%，空置樓面總面積約104萬(wàn)平方米，且約七成位處非工業(yè)地帶，大部分位于商貿(mào)地帶。

香港的工廈樓齡相對(duì)較低，且建筑要求嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署及屋宇署的資料，逾半（52.7%）的都市及新市鎮(zhèn)私人工業(yè)大廈的樓齡介于30～49年，另有37.8%則介乎15～29年。其中，不少工廈位于市區(qū)，連接良好的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，有些工廈更位于海濱，景觀優(yōu)美。工廈具備一般樓宇無(wú)法匹敵的優(yōu)勢(shì)，樓面開(kāi)闊、層高較高、樓面負(fù)荷量大、走廊寬敞、并裝有大型升降機(jī)。在已經(jīng)實(shí)施的工廈整幢改裝中，石硤尾賽馬會(huì)創(chuàng)意藝術(shù)中心便是成功一例。該中心由1977年建成、樓高九層的石硤尾工廠大廈改建而成，可提供租用面積約11萬(wàn)平方呎，現(xiàn)有逾150名藝術(shù)家和藝術(shù)團(tuán)體在內(nèi)工作。

港府于2010年4月1日開(kāi)始實(shí)施活化工廈政策，政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至2014年7月底，發(fā)展局接獲整幢改裝及重建申請(qǐng)合共132份，已批出申請(qǐng)99份。已獲地政總署批出的整幢改裝申請(qǐng)大部分位于觀塘及葵涌，改裝后的新用途主要包括辦公室、食肆、零售業(yè)以及酒店；而已批出的重建申請(qǐng)多位于觀塘、油塘、長(zhǎng)沙灣、葵涌及黃竹坑，重建后的新用途包括住宅、商業(yè)及酒店。

活化面臨困難

九龍的觀塘及新界西的荃灣等地區(qū)，屬于香港早期的大型工業(yè)區(qū)，近年活化工廈成為該類(lèi)老區(qū)的發(fā)展焦點(diǎn)，大型商場(chǎng)及辦公室相繼落成，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)日益蓬勃。同時(shí)，憑借地理和租金優(yōu)勢(shì)，不少開(kāi)倉(cāng)批發(fā)、非牟利團(tuán)體和文化團(tuán)體紛紛進(jìn)駐工廈，令區(qū)內(nèi)的工廈用途更多元化。地方大、租金便宜，是工廈的最大賣(mài)點(diǎn)，吸引來(lái)自世界各地的時(shí)尚機(jī)構(gòu)，例如密室脫逃、WAR GAME等，為工廈進(jìn)行了一場(chǎng)大變身，這些工廈租用者，也成為工廈活化的推動(dòng)者。

美國(guó)的彈床樂(lè)園7月中來(lái)到香港，開(kāi)設(shè)首間亞洲分店，樓高約19呎，場(chǎng)內(nèi)設(shè)有近50個(gè)相連的彈床，還有閃避球區(qū)、籃球區(qū)和彈跳平臺(tái)等設(shè)施。對(duì)這些娛樂(lè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，工廈完全滿(mǎn)足了他們對(duì)場(chǎng)地面積和高度的要求，且從控制成本的角度，工廈臨近市區(qū)，可吸引一眾玩家上門(mén)，更關(guān)鍵的是，工廈租金較商廈便宜，因此成為首選。彈床樂(lè)園負(fù)責(zé)人坦言，大型娛樂(lè)設(shè)施先期成本投入本就巨大，若再選址商廈而非工廈，入場(chǎng)費(fèi)會(huì)被拉高，大眾難以負(fù)荷。

工廈因不同類(lèi)型的團(tuán)體入駐重新散發(fā)活力，卻也面臨新的困難。政府提供的數(shù)據(jù)顯示，在相關(guān)政策催化下，本港工廈的空置率，已由2009年的8%，跌至去年底的5%?；罨邘?dòng)需求，工廈市值急升，升幅跑贏住宅甚至零售商鋪。RICS香港區(qū)理事會(huì)副主席汪整樂(lè)表示，改建工廈的申請(qǐng)逐年增多，證明社會(huì)已接受這個(gè)政策。當(dāng)工廈市場(chǎng)逐漸蓬勃，發(fā)展成一個(gè)自由市場(chǎng)，而供應(yīng)又未必能滿(mǎn)足需求時(shí)，經(jīng)濟(jì)能力較弱的參與者，無(wú)可避免受到威脅。從政府的角度，重新善用資源的確無(wú)可厚非，但這個(gè)措施同時(shí)令工廈業(yè)主利潤(rùn)大增，間接又趕走了原本那些替工廈“起死回生”的團(tuán)體。

值得關(guān)注的是，被趕走的那批人，正是自愿活化工廈的推動(dòng)者。其實(shí)早在十多年前，也就是比官方正式提出工廈活化再早幾年，已有不少藝術(shù)類(lèi)工作團(tuán)體，鑒于當(dāng)時(shí)相對(duì)低廉的租金進(jìn)駐工廠區(qū)的工廈，在別人認(rèn)為惡劣的環(huán)境下創(chuàng)作，慢慢在不同小區(qū)結(jié)成網(wǎng)絡(luò)，例如火炭集中視覺(jué)藝術(shù)，新蒲崗集中戲劇文化。但是，活化政策實(shí)施之后，租金連年上升，被迫愈搬愈小、愈搬愈偏遠(yuǎn)，有些藝術(shù)團(tuán)體負(fù)擔(dān)不來(lái)，索性結(jié)束。

半數(shù)項(xiàng)目變商廈

根據(jù)發(fā)展局資料，工廈活化措施實(shí)施五年間，有接近100幢工廈成功活化，工廈樓價(jià)亦因?yàn)樾枨笸蝗簧仙?，飆升超過(guò)一倍；一些地產(chǎn)代理表示，活化工廈政策加上住宅辣招，炒家紛紛轉(zhuǎn)至炒賣(mài)工廈。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，九龍區(qū)的工廈，呎價(jià)由五年前的2900多元，升至今年超過(guò)6000元，相比同期的九龍區(qū)住宅售價(jià)，升幅五成還要多；除了呎價(jià)，工廈租金也升了接近五成。

在利益驅(qū)使下，去年全年地政總署共錄得18宗工廈活化申請(qǐng)，按年增逾12%，當(dāng)中占一半改作商廈用途。以地區(qū)計(jì)，觀塘區(qū)占7幢，占約39%；該區(qū)共有5幢工廈批改裝作商廈用途，涉及總樓面逾34萬(wàn)平方呎。政府銳意將九龍東打造成第二個(gè)核心商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)目前新建商廈平均尺租約30多元，按年上升約15%，加速區(qū)內(nèi)業(yè)主透過(guò)工廈活化措施，將物業(yè)改裝成商廈。例如，將于今年第四季招租的KOHO工廠活化計(jì)劃，業(yè)主意向呎價(jià)約28元，此租金叫價(jià)水平，較同區(qū)工廈租金高約一倍。

近日有政府提供消息，為調(diào)整策略，考慮以2016年為活化申請(qǐng)定“死線(xiàn)”，之后不再有特惠安排，避免逼走中小企業(yè)。

本身為測(cè)量師的立法會(huì)發(fā)展事務(wù)委員會(huì)副主席謝偉銓表示，活化工廈政策促使工廈的用途增加，但工廈供應(yīng)不增，租金自然急升。當(dāng)寫(xiě)字樓及辦公室供應(yīng)急增時(shí)，政府的配套未必能接軌，政府應(yīng)該停一停，重新檢視計(jì)劃成效與影響。

大地產(chǎn)商尋“救命草”

近年香港樓市炙熱，港府分別于2012年和2013年推出多個(gè)樓市辣招冷卻市場(chǎng)。發(fā)展商內(nèi)外交困之際，加強(qiáng)工商物業(yè)的營(yíng)運(yùn)亦成為跑出成績(jī)的“救命草”。大型發(fā)展商進(jìn)入工廈活化項(xiàng)目，打破市場(chǎng)平衡，租售的呎價(jià)均水漲船高。

其中，新地（00016）將葵涌聯(lián)泰工業(yè)大廈全幢改裝，總樓面約10萬(wàn)平方呎，總投資額逾5億元，預(yù)計(jì)于2015年開(kāi)業(yè)，每年租金收益約3600萬(wàn)元。至于恒地（00012）長(zhǎng)沙灣樓花工廈GLOBAL GATEWAY TOWER，項(xiàng)目提供257個(gè)單位，首批先推全層發(fā)售，全層面積最大約1.75萬(wàn)平方呎。

新地代理租務(wù)部總經(jīng)理鐘秀蓮表示，旗下葵涌聯(lián)泰工業(yè)大廈將全幢改裝，并正式命名為“活@KCC”，為全港活化工廈措施下首個(gè)改裝零售休閑項(xiàng)目?！盎頏KCC”店鋪數(shù)目50間至60間，當(dāng)中七成是零售商鋪，其余三成是餐飲店鋪，主要針對(duì)25歲至49歲的白領(lǐng)，客群主要來(lái)自葵青及荃灣區(qū)，現(xiàn)階段未有考慮針對(duì)自由行客戶(hù)群，看中的是區(qū)內(nèi)需求。同時(shí)毗連同系的九龍貿(mào)易中心，兩者將來(lái)可連接，而九龍貿(mào)易中心二期亦有七成鋪位租出，餐飲店鋪的呎租平均為40元至50元，零售商店的平均呎租為60元至80元。

另一邊廂，恒地位于長(zhǎng)沙灣永康街63號(hào)的樓花工廈，正式命名為GLOBAL GATEWAY TOWER。恒地營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理林達(dá)民表示，該項(xiàng)目總面積近37.6萬(wàn)平方呎，共29層，提供257個(gè)單位，項(xiàng)目市值約30億元。

本港旅游市場(chǎng)膨脹，配套酒店始終無(wú)法跟上市場(chǎng)發(fā)展，有地產(chǎn)公司選擇入駐工廈開(kāi)辟酒店業(yè)務(wù)。城規(guī)會(huì)近一年最少批出21宗酒店發(fā)展申請(qǐng)，涉及的客房約3649間。數(shù)據(jù)顯示，上述21宗酒店發(fā)展申請(qǐng)，合共涉及樓面面積約172萬(wàn)平方呎，其中逾六成酒店的客房，平均面積少于500平方呎，個(gè)別少于200平方呎。而活化工廈政策實(shí)施至今，已有六幢工廈獲批改作酒店發(fā)展。