摘 要：近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直處于社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)有著較高的收益，收益是和風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等的，那么房地產(chǎn)行業(yè)就面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)帶來了收益的不確定性。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而后又提出了管理風(fēng)險(xiǎn)的建議和措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)管理 措施

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地和房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。我們一般認(rèn)為的房地產(chǎn)是指住房房產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)準(zhǔn)入門檻較高，收益也較高的行業(yè)，這是因?yàn)樽》康男枨髣傂院屯恋刭Y源的稀缺性。但是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益對(duì)應(yīng)的是高風(fēng)險(xiǎn)，我們需要從企業(yè)的角度來看房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減弱風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，保證預(yù)期收益。從房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，一般可以認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有三個(gè)環(huán)節(jié)。一是獲取土地，二是開發(fā)建設(shè)，三是租賃或銷售?？梢?，每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。政策的風(fēng)險(xiǎn)，金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，上下游市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的風(fēng)險(xiǎn)，都直接或間接地作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)是我國(guó)的一個(gè)新興行業(yè)，其上下游直接或間接拉動(dòng)數(shù)十個(gè)行業(yè)，對(duì)于改善人民群眾生活條件，提升就業(yè)率等都有著重要作用，且由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，與金融行業(yè)息息相關(guān)。因此，近年來不斷出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從根本上也是本著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，而非簡(jiǎn)單地“打壓房?jī)r(jià)”。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從根本上認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，才能夠使得企業(yè)自身對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著全面的認(rèn)識(shí)，從而采取相應(yīng)的、健康的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)態(tài)度。

二、房地產(chǎn)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

（一）獲取土地階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

獲取土地階段首先會(huì)面臨一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)，城市的土地市場(chǎng)是政府壟斷供應(yīng)，政府是惟一的土地供應(yīng)者。政府可以通過控制供應(yīng)量和實(shí)施政策工具，影響和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地供給政策和地價(jià)政策都會(huì)影響土地價(jià)格，從而加大企業(yè)獲得土地的難度，影響企業(yè)的土地儲(chǔ)備，給企業(yè)帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的土地使用權(quán)費(fèi)用的不確定性是獲取土地階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，企業(yè)也會(huì)面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)采用的是土地使用權(quán)招拍制度，那么，對(duì)于條件較好的建設(shè)用地，各家企業(yè)就會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。在招拍中，企業(yè)拿不到地，就會(huì)給企業(yè)的下一步帶來很大的不確定風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資源閑置或者計(jì)劃落空。

（二）開發(fā)建設(shè)階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在前期工程階段會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。前期工程包括勘察、測(cè)量等。企業(yè)拿到地以后，一般就會(huì)根據(jù)總體設(shè)想進(jìn)行規(guī)劃，確定開發(fā)時(shí)機(jī)、開發(fā)方式等，而后進(jìn)行預(yù)算。那么在這一階段的風(fēng)險(xiǎn)，一是政府的有關(guān)政策可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。例如，對(duì)商品房的稅收減免可以使企業(yè)偏向于建設(shè)商品房，而不是商業(yè)地產(chǎn)。政府政策會(huì)進(jìn)一步影響企業(yè)的開發(fā)方式和開發(fā)周期，進(jìn)而帶來不同的收益。二是獲得土地的狀況所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如果獲得的土地不適于進(jìn)行建設(shè)，則前期的工程費(fèi)用較高，會(huì)帶來利潤(rùn)降低的風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)在建筑安裝工程階段會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。建筑安裝工程主要包括土建工程和安裝工程。一是建筑工人的人力成本和技術(shù)能力帶來的風(fēng)險(xiǎn)。熟練的建筑工人具備熟練的技術(shù)，能有效提升建設(shè)效率和建設(shè)水平，減少不必要的效率損失，為企業(yè)最大限度地節(jié)約成本。二是建筑材料的價(jià)格波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。建筑材料的價(jià)格是由多方面因素影響的，包括市場(chǎng)供求、政策環(huán)境、上游成本等。三是現(xiàn)金流斷流的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)建筑安裝的主要資金來源于銀行貸款和預(yù)收房款，那么經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，或者遭遇政策變化、貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流斷流的情況，很有可能危及到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行。近些年，很多地方出現(xiàn)的爛尾樓就是現(xiàn)金流斷流，企業(yè)無法進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)。

企業(yè)在配套工程階段會(huì)面臨一些風(fēng)險(xiǎn)。配套工程是必不可少的，例如水電氣管道、道路工程、綠化費(fèi)用、排污管道等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，都是需要開發(fā)商提供的。一是施工費(fèi)用可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)?；A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，同樣需要受到人力成本和建設(shè)成本的影響。二是規(guī)劃不合理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)前期規(guī)劃不到位，后期配套工程建設(shè)中，會(huì)導(dǎo)致部分前期工程返工，導(dǎo)致資源浪費(fèi)和成本增加。

（三）租賃及銷售階段面臨的風(fēng)險(xiǎn)

政策變化給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是最終通過租賃和銷售收回投資的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資到回收的周期較長(zhǎng)，在這樣一個(gè)長(zhǎng)周期內(nèi)，政策并不是始終如一的。政府的稅收政策調(diào)整、住房政策調(diào)整，都會(huì)通過各個(gè)途徑的傳導(dǎo)影響房地產(chǎn)業(yè)的租賃和銷售，最終會(huì)影響企業(yè)的預(yù)期收益。

市場(chǎng)狀況變化給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)也會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)，利率變化、經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)不景氣都會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。例如，2014年2月，由于部分銀行將首套房貸款利率由百分之七點(diǎn)多提高到百分之九點(diǎn)多，杭州部分住宅房滯銷，從而引起每平米4000元的降價(jià)幅度。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這就是一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)應(yīng)采取的管理措施

（一）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，外部的政策和經(jīng)濟(jì)的影響非常重要。獲得土地的時(shí)候土地政策非常重要，開發(fā)建設(shè)的時(shí)候金融政策非常重要，租賃銷售的時(shí)候住房政策非常重要。由于住房是民生的重要部分，而且短期內(nèi)供需很難協(xié)調(diào)，導(dǎo)致政策作用非常大。外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境僅次于政策環(huán)境，房地產(chǎn)的建筑業(yè)部分更需要關(guān)注的是成本，原材料的價(jià)格上升會(huì)直接增加建設(shè)成本，壓縮利潤(rùn)；而現(xiàn)金流和借貸又需要關(guān)注市場(chǎng)利率等政策。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)政策分析和市場(chǎng)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略中就應(yīng)該綜合社會(huì)、政府、市場(chǎng)、供應(yīng)商、購(gòu)買者等多方面信息，進(jìn)行綜合的分析。尤其是要分析國(guó)家的政策制定和宏觀經(jīng)濟(jì)走向，準(zhǔn)確判斷，做出有利于自身發(fā)展的最大限度的預(yù)測(cè)，制定最佳的發(fā)展戰(zhàn)略。

（二）提升風(fēng)險(xiǎn)防范能力

企業(yè)應(yīng)該提高分析評(píng)估能力。主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析評(píng)估，企業(yè)除了在財(cái)務(wù)上能夠合理預(yù)算外，更應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析評(píng)估，能夠全方位掌握項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能遇到的問題，預(yù)測(cè)未來的銷售情況和收益情況。例如，周邊的教育、醫(yī)療、交通等都會(huì)明顯影響商品房的銷售，學(xué)區(qū)房、地鐵房就一直賣得很好。

企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理能力。內(nèi)部管理是對(duì)企業(yè)開發(fā)建設(shè)全程的管理。企業(yè)應(yīng)該采取科學(xué)的方法，合理加強(qiáng)對(duì)人力、財(cái)力、物力等全方位的管理，加強(qiáng)成本控制，提升收益水平。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理，保證建筑質(zhì)量，提升建設(shè)效率。

企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)分散風(fēng)險(xiǎn)?！安荒軐㈦u蛋放在同一個(gè)籃子里”，是基本的道理。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅僅是不把雞蛋放到一個(gè)籃子里，更要緊的是放對(duì)地方。一是將閑置資金投資到流動(dòng)性較高的金融產(chǎn)品中。房地產(chǎn)企業(yè)需要的是大量資金，需要的是高度流動(dòng)性。那么房地產(chǎn)企業(yè)的閑置資金，可以投放到流動(dòng)性高的金融產(chǎn)品中，產(chǎn)生固定收益。二是房地產(chǎn)企業(yè)可以投資上下游，這樣可以掌握定價(jià)權(quán)，防止上游建筑風(fēng)險(xiǎn)；下游就是服務(wù)業(yè)，高品質(zhì)的服務(wù)也是一種產(chǎn)業(yè)的附加值。

（三）提高經(jīng)營(yíng)銷售措施

房地產(chǎn)的終端是銷售，只有銷售出去才會(huì)帶來投資的回收、帶來現(xiàn)金流的回流。銷售得好才是根本，才是最終防止出現(xiàn)“賣不出去，投資回收不了，貸款還不了”的風(fēng)險(xiǎn)的最好手段。企業(yè)必須采取多種營(yíng)銷手段，提升銷售業(yè)績(jī)。

企業(yè)應(yīng)該開闊思路，不斷創(chuàng)新。在如今的社會(huì)現(xiàn)狀下，消費(fèi)者要求很高，消費(fèi)者需要的是全方位的服務(wù)。企業(yè)租賃銷售，不僅僅是賣樓。就像萬科的物業(yè)管理，就一直在行業(yè)里很出名。而且，很多企業(yè)也不斷創(chuàng)新思路，開發(fā)出很多受歡迎的模式。房地產(chǎn)企業(yè)必須開闊思路，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，提供多種服務(wù)，提供高品質(zhì)的配套服務(wù)，以吸引購(gòu)房者。

（四）著力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移手段

企業(yè)應(yīng)該簽訂有利合同。獲得房地產(chǎn)開發(fā)資金需要與銀行簽訂合同，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)需要與施工單位簽訂合同，購(gòu)買原材料需要與供應(yīng)商簽訂合同，租賃銷售需要與地產(chǎn)中介簽訂合同。因此，只要企業(yè)能夠合理分析企業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，在制定合同的時(shí)候，就能夠明確責(zé)任，就能在風(fēng)險(xiǎn)到來的時(shí)候，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。比如，一個(gè)固定的利率，讓企業(yè)能夠不受市場(chǎng)波動(dòng)影響；一個(gè)固定的出包價(jià)格，能讓企業(yè)保持恒定成本。

企業(yè)應(yīng)該購(gòu)買保險(xiǎn)。購(gòu)買保險(xiǎn)需要支付一定的成本，但是這種成本是合理的，這種成本顯然低于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)損失。目前，運(yùn)用保險(xiǎn)的手段來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式，也日益成熟。從企業(yè)的開發(fā)建設(shè)過程，到最終的銷售過程，目前都有對(duì)應(yīng)的險(xiǎn)種。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)研究，購(gòu)買合理的保險(xiǎn)。

四、結(jié)論

風(fēng)險(xiǎn)是不能被消除的，但是風(fēng)險(xiǎn)是可以最大化被減弱的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，當(dāng)然，我們最希望的是保證收益，但是又不得不付出成本來預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在當(dāng)前國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀背景下，企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)到未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，采取穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的思路，采取有效科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，就可以防患于未然，就可以最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而長(zhǎng)遠(yuǎn)地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)揮作用。

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（作者單位：天津市寶坻區(qū)房地產(chǎn)管理局財(cái)務(wù)科

天津市301800）