摘 要：2012年全國房地產整體出現(xiàn)回落現(xiàn)象，但廈門的樓市在經歷年初的冰凍期后一路狂飆，且愈演愈烈，頻頻出現(xiàn)“日光盤”，成交量創(chuàng)下了歷史記錄。

關鍵詞：瘋狂樓市 廈門 土地 開發(fā)商 購房者

引言

本文從政府的戰(zhàn)略框架、經濟政策；土地市場、房地產市場；廈門的自然人文環(huán)境；消費者的消費觀念等多個層面剖析了2012廈門樓市火爆的成因。

2012年，國家房地產調控整體延續(xù)了2011年的限購、限貸等嚴寒政策，全國房地產市場繼續(xù)保持回落態(tài)勢，房地產主要指標均出現(xiàn)回落跡象，個別指標甚至出現(xiàn)負增長。但廈門樓市的成交量，在經歷年初的冰凍期后，卻在第二季度開始一路飆升，2012年6月全市住宅成交5342套，成為廈門史上最高月成交記錄。一至七月的成交量已超過2011年整年的銷售量。2012年全市住宅總成交量為477萬平，創(chuàng)下了歷史記錄，總成交額644億元，成交套數(shù)42213，分別比2011年上漲82%、76.67%和89.78%。全市銷售均價由年初的13000元/㎡漲至年末的15000元/㎡，島內均價達2萬多/㎡。許多樓盤開盤時場面火爆，不斷創(chuàng)下了“日光、時光”的神話記錄，特別是12月25日開盤的位于翔安的“陽光城翡麗灣”更是上演了一場極速購房潮，“160套別墅，28分鐘售罄”，令人嘆為觀止。廈門在全國較低迷的市場環(huán)境下可謂“一枝獨秀”。究竟是什么原因推動了瘋狂的廈門樓市，本文從以下幾個方面進行分析。

一、“大廈門”框架的確立，拉動了購房消費需求

“跳出廈門島，建設大廈門”，這是所有廈門人的夢想。近幾年來，廈門市政府以“全域廈門”的理念和“高起點、高標準、高層次、高水平”的原則，全面拓展島外空間，優(yōu)化提升島內空間。隨著海滄、集美、同安、翔安四大新城建設的有序推進，道路、橋梁、隧道、公建配套等大批基礎設施的建成，大大縮短島內外的距離，使島內外形成統(tǒng)一整體。至此，廈門已將100平方公里的島內城區(qū)，拓展為由五個城區(qū)組團形成的島內外330平方公里為一體的現(xiàn)代化、國際性新城區(qū)，由海島型城市跨越形成海灣型城市。島內外一體化的 “大廈門”已具規(guī)模，最大限度地拉動了廈門的購房消費需求，特別是《廈門市城市軌道交通近期建設規(guī)劃（2011-2020）年》獲得了國務院的批準后，隨著軌道交通的建設及“章、廈、泉”同城化的到來，進一步擴大了居民的購房半徑，島外樓盤已成為最大熱點，特別是杏林灣、翔安新城更成為市場的主流，為廈門房地產的發(fā)展拓展了廣闊的空間。

二、穩(wěn)定的經濟發(fā)展，充足的信貸資金為開發(fā)商、投資者提供了安全保障

首先，在全球經濟低迷和整個宏觀經濟下滑的大趨勢下，廈門固定資產投資卻一路高走、經濟增長穩(wěn)步上升。2011年全市固定資產投資為1126.28億元，比上年增長30.2%。2012年上半年，廈門市實現(xiàn)地區(qū)生產總值1157.65億元，比上年同期增長11.4%。財政總收入384.79億元，比去年同期增長12.4%，其中地方級財政收入216.57億元，增長15.3%。穩(wěn)定的財政增長為降低金融危機的不利影響奠定了堅實的物質基礎。

其次，充足的信貸資金和寬松的金融政策進一步刺激了開發(fā)商和投資者。央行于2012年2月、5月兩次下調存準率0.5個百分點，為市場釋放人民幣流動性超1萬億；于6月和7月兩次降息，下調利率和利率優(yōu)惠可提高市民購房支付能力超15%。在此大背景支持下，截至2012年3月底，廈門全市銀行業(yè)本外幣各項貸款余額4661億元，同比增長23.7%，較全國平均水平高出8.2個百分點。一季度，在原有銀行機構保持信貸均衡投放和引進新機構帶來較多信貸資產的影響下，新增本外幣貸款319億元，同比多增172億元，增量同比翻番，增速較上年有所加快。2012年一季度信貸規(guī)模的擴大為廈門房價的上漲趨勢定下了基調。充沛的信貸資金，使得房地產商抗風險能力增強，更為投資者提供了購房保障。因此，房價、成交量在經歷年初短暫的冰凍期后迅速恢復元氣，重新回到上升的軌道。

其三、上調公積金貸款額度，2012年廈門出臺了相關的公積金政策：1、公積金貸款額度由原來的60萬調至80萬；2、擴大了公積金的支取范圍，支持父母、子女提取公積金購買首套自住房。更直接刺激了剛需族的購房欲望。

三、土地的稀缺、土地成本的不斷推高導致房價不斷上漲

近幾年來，房地產業(yè)界都將房價的過高歸咎于土地價格的高昂，甚至于有一份全國兩會上的提案曾指出，在房地產開發(fā)企業(yè)的直接成本中主要為土地成本，最高比例為58.2%。隨著地價的不斷上漲，對廈門這座土地資源極度稀缺的城市這個比例已不斷地被改寫。2012年繼萬科、華潤、保利、招商、中海、中航城之后，又添七家外來實力房企“加盟”廈門樓市，七家中既有資金雄厚的央企，又有地產大亨，為把廈門作為布局華南市場的重要城市，這些地產巨頭與本地房企展開了激烈土地爭奪戰(zhàn)。2012年廈門成功出讓土地66幅，住宅地塊僅有12幅，而龍湖、陽光城、泰禾、融信等外來房企“奪走”了其中10幅，整體溢價63%，尤以住宅用地為突出。隨著廈門島內外優(yōu)質地塊的日益減少，地塊之爭愈演愈烈。為在廈門立足，外來大鱷不惜一切代價拿地，在雄厚財力支撐下，推高了土地競拍價格，導致土地成本不斷提高，直接推動了房價的上升。

四、樓盤市場品質的不斷提升、營銷手法的不斷創(chuàng)新，吸引了更多的剛需消費群體

國內房地產巨頭進入廈門后，也帶來了它們的品牌文化，包括產品開發(fā)、營銷模式及售后服務等，對廈門樓市產生了重大影響，也加劇了廈門房地產的良性競爭，從而提升了廈門樓市的整體品質。例：龍湖地產一直以其高品質園林建設和物業(yè)服務讓人印象深刻，其在廈門的首個項目龍湖嘉嶼城別墅樣品房公開后，園林和戶型設計讓人為之驚嘆。巨頭進駐后，除樓盤精品的不斷推出，其市場營銷手法也讓人耳目一新。如萬科樓盤，舉辦“第五食堂”“雙城互照”等豐富多彩的社區(qū)活動，以全新的的營銷理念宣揚品牌社區(qū)價值觀、創(chuàng)造社群氛圍，構建了品牌社群文化，形成萬科品牌效應。品牌效應更直接拉升了樓盤定位，進一步推高了房價。

其次，2012廈門樓市是剛需的天地，開發(fā)企業(yè)使出渾身解數(shù)，瞄準時機、趁著火爆的市場，采用各種營銷手段（如“以價換量”“小步快跑”“增值計劃”“配套精裝”等），更有網絡媒體不斷地刮起了“團購風暴”，為廈門的樓市添柴加火。上半年各開發(fā)商加快推盤節(jié)湊，搶占市場份額，剛需產品支撐了銷售量，首改需求占據(jù)了絕對主力，直接導致了樓盤的不斷升溫。

五、不可多得的自然景觀和人文環(huán)境是廈門樓盤成為眾多購房者的首選

廈門是一個地處亞熱帶的現(xiàn)代濱?；▓@旅游城市，舒適宜人的氣候，優(yōu)美潔凈的自然景觀。自然和人文景觀具有不可多得性，廈門憑借“中國第一宜居城市、世界人居獎、衛(wèi)生城市、園林城市”等多個獎項的獲得而享譽國內外。特別是近幾年，政府在教育、醫(yī)療、公共設施等方面的全面提升，凸顯的優(yōu)勢是周邊城市所不可比擬的。因此，作為“海西”建設的龍頭和福建沿海的經濟文化中心，廈門已成為更多投資者首選之都。

廈門本島和海滄、翔安、同安、杏林四大區(qū)域均具有天然的海岸資源，整治后的沙灘、紅樹林、溫泉、島嶼等成為開發(fā)商打造房市精品的最大資本。2012年房地產開發(fā)商推出了一大批環(huán)境優(yōu)美、品質精良、主題豐富的樓盤時，吸引了國內外大量的購房者，2012年外地購房比例達52.2%，其中省內客戶比例為36.3%。隨著異地置業(yè)群不斷涌入廈門，并逐漸成為廈門樓市消費的主力軍，龐大的消費群體也哄抬了廈門的樓市。

六、可支配收入的增加，消費者 “追漲”心理，進一步加速了市場的“供不應求”。

2011年廈門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33565.31元，在福建排名第一、全國排名第七。至2012年上半年就達到19037元，比去年同期增長12.3%，特別是公積金政策的支持，增強了廈門居民的購買力，民間資金十分雄厚。

消費者存在“買漲不買跌”的心理，尤其是投資較為稀缺的樓盤。許多購房者當身處火爆的購買氛圍中也聞風而動，盲目接受高價，不知不覺地加入到瘋狂的購房潮中。因此“越買越漲”的恐慌式搶房現(xiàn)象，導致了2012年廈門樓市“供不應求”現(xiàn)象的加劇。

由此可見，2012年的廈門樓市所出現(xiàn)的瘋狂，得益于廈門得天獨厚的自然環(huán)境，人文環(huán)境和良好的經濟發(fā)展環(huán)境；得益于廈門政府以“大廈門”的戰(zhàn)略高度有計劃、有步驟地推進海灣型國際都市的建設。隨著廈門經濟建設的不斷推進以及國家房地產調控政策的不斷深入，我們相信，廈門的樓市將會更為穩(wěn)健地發(fā)展，廈門的房地產市場也將會更加成熟。

參考文獻：

[1]《2012樓市打破世界“末日魔咒”廈門樓市成交量創(chuàng)歷史新高》，董曉威：《廈門日報》（2013年1月10日）.

[2]《2012樓市白皮書（土地篇：廈門土拍盛宴）》.搜房網.

[3]《2012房地產市場年報--新景祥》，百度文庫.

（作者單位：廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司

福建廈門市 361000）