摘要：近年來(lái)，隨著國(guó)家保障性住房建設(shè)政策、商品房建設(shè)管理和銷售政策的推出，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制諸多問題日益凸出。本文首先通過介紹房產(chǎn)稅的概念及理論基礎(chǔ)，對(duì)比分析與相關(guān)概念的幾點(diǎn)異同，通過分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及存在的問題，有針對(duì)性地對(duì)當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)稅的立法提出了幾點(diǎn)建議，并分析了房產(chǎn)稅改革產(chǎn)生的影響。

關(guān)鍵詞 ： 房產(chǎn)稅； 立法分析； 存在問題； 完善對(duì)策；

一、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅概述

房地產(chǎn)是固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又被稱不動(dòng)產(chǎn)稅。我國(guó)房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。由于歷史原因，我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅，所以，這里所講的房地產(chǎn)稅收，實(shí)際上就是房產(chǎn)稅和土地稅的總稱。而對(duì)于房地產(chǎn)稅收，是指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或者主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和契稅[徐孟洲. 稅法學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社.2005]。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的主要問題分析

（一）部門間合作存在漏洞，稅源監(jiān)控乏力

一些地方政府為了謀求地方和部門利益而損害公共利益的現(xiàn)象經(jīng)常存在，如為加快地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中附加一系列配套開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，將在稅費(fèi)上做出讓步，隨意減免部分稅收收費(fèi)；由于地方政府擁有極大的支配權(quán)，因此，政府為獲取資金，設(shè)法高價(jià)出售經(jīng)營(yíng)性用地。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，蘭州市2007年僅土地出讓金就占蘭州地方財(cái)政收入的26.6%。[]地方政府在看重并依靠房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，在一定程度上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的偷逃稅行為淡然視之，造成房地產(chǎn)業(yè)稅收大量流失，一定程度上使 得國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的效果大打折扣，也不利于國(guó)家宏觀政策的實(shí)質(zhì)推進(jìn)。從整個(gè)稅收環(huán)節(jié)上講，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要經(jīng)過多個(gè)行政部門的審批、許可，有發(fā)改委、國(guó)土、建委、房管等部門，長(zhǎng)期以來(lái)多頭監(jiān)管很多造成的是監(jiān)管亂象，相互推諉扯皮，部門難協(xié)調(diào)、措施難落實(shí)等問題，難以形成有效的管理和監(jiān)控。

（二）房地產(chǎn)登記評(píng)估制度不完善

我國(guó)缺乏有效的房地產(chǎn)交易登記制度，征管資料信息來(lái)源不暢，信息真實(shí)性難以確保，國(guó)家沒有實(shí)行全面的財(cái)產(chǎn)公開，未就房產(chǎn)登記建立完善的制度體系，我國(guó)至今未普遍建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，主要表現(xiàn)為：第一，沒有權(quán)威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，盡管我國(guó)已經(jīng)設(shè)立了一些地價(jià)評(píng)估所、房地產(chǎn)評(píng)估所、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等，但各個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)各不相同，房地產(chǎn)稅收到底以哪個(gè)部門的評(píng)估值為準(zhǔn)，還有待進(jìn)一步解決。第二，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)和評(píng)估方法落后。不健全的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，使得房地產(chǎn)交易只能以實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)，但實(shí)際中一些成交價(jià)格明顯偏低，且目前又沒有法律規(guī)定政府對(duì)低價(jià)成交的房地產(chǎn)有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，這些都給房地產(chǎn)炒作創(chuàng)造了外部條件。

（三）居民納稅意識(shí)淡薄，偷逃稅情況嚴(yán)重

我國(guó)在征稅方面，特別是房產(chǎn)稅征稅方面力度還不夠大，造成各交易主體在納稅申報(bào)時(shí)瞞報(bào)、偷稅、漏稅行為經(jīng)常發(fā)生，這樣也加大了房地產(chǎn)稅收征管工作的難度。納稅人出售住房的管理時(shí)常常管理及出現(xiàn)信息不暢等問題，沒有實(shí)施嚴(yán)格的稅源管控。個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，契稅實(shí)現(xiàn)了由房管部門、國(guó)土部門先稅后證管理，征管情況較好，但其他稅收如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，稅務(wù)部門還沒有更有效的爭(zhēng)取國(guó)土、房管部門的協(xié)助，及時(shí)收集、掌控相關(guān)信息進(jìn)行管理；同時(shí)，因征管力量薄弱，對(duì)個(gè)人出售住房的稅收違法行為的清理檢查面小、震懾打擊力度不夠，逃稅盛行稅收流失較嚴(yán)重。

三、完善我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的若干對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)部門合作，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化

政府應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門、民政、公安、財(cái)政、統(tǒng)計(jì)等部門要積極配合地方稅務(wù)機(jī)關(guān)建立應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅征收控管機(jī)制，根據(jù)對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的需要，提供相關(guān)信息，共同建立地方統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺(tái)，進(jìn)行詳細(xì)房屋信息登記，加快建立覆蓋全國(guó)的住房信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房“一張網(wǎng)”。要從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭就開始實(shí)行嚴(yán)密的登記注冊(cè)，搭建信息交流整合平臺(tái)，形成齊抓共管、部門聯(lián)動(dòng)的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和社會(huì)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，各部門在各司其職的同時(shí)建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，實(shí)現(xiàn)資源共享，整合征管流程，優(yōu)化納稅服務(wù)。同時(shí)政府有關(guān)部門要嚴(yán)格界定享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確稅收優(yōu)惠政策的適用范圍。

（二）完善房產(chǎn)稅改革配套措施

一是適當(dāng)下放稅征管權(quán)限。在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方一定的稅制管理權(quán)限。如中央負(fù)責(zé)制定稅種的法律規(guī)范，而具體實(shí)施辦法、稅收減免的執(zhí)行及其征收管理等權(quán)限賦予地方。二是完善財(cái)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。要加快建設(shè)房產(chǎn)稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)信息，逐步試點(diǎn)并推廣居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記和申報(bào)，尤其要做好官員、富人階層的財(cái)產(chǎn)登記和納稅申報(bào)工作。各地稅部門應(yīng)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新數(shù)據(jù)庫(kù)信息；三是清理整頓現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)現(xiàn)行的政府稅目、收費(fèi)科目進(jìn)行清理整頓，取消一些不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，按照受益原則，保留一部分有償服務(wù)、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)和少量必要的行政事業(yè)性收費(fèi)，將屬于地價(jià)的收費(fèi)歸入地價(jià)中，把一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)納入稅收科目，完善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)稅制。

（三）提高稅務(wù)人員綜合素質(zhì)

稅務(wù)人員是稅收征管的主體，其素質(zhì)的高低，直接影響著執(zhí)法公正性和執(zhí)法效率的高低。因此，在稅收征管工作中，首先是以提高執(zhí)政能力為重點(diǎn)，加強(qiáng)干部隊(duì)伍建設(shè)，下大力氣培養(yǎng)一支忠于職守、廉潔奉公和能征善戰(zhàn)的稅務(wù)干部隊(duì)伍。二是以提高干部素質(zhì)為重點(diǎn)，大力開展專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)教育和更新教育，加強(qiáng)干部隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)。專業(yè)知識(shí)應(yīng)包括企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、計(jì)算機(jī)、現(xiàn)行稅收政策法規(guī)及其他經(jīng)濟(jì)法律知識(shí)，全面提高稅務(wù)人員的專業(yè)技能和執(zhí)法能力，在為納稅人提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家相關(guān)稅收征管規(guī)章制度，嚴(yán)厲打擊偷逃稅行為。所以說，注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅種、稅制之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動(dòng)，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，如增值稅、流轉(zhuǎn)稅等，甚至還牽涉到個(gè)人所得稅。因此，改革房地產(chǎn)稅制必須綜合考慮，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來(lái)，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。