摘 要：我國(guó)的房?jī)r(jià)近幾年來(lái)居高不下，并且還呈現(xiàn)出愈演愈烈的上升趨勢(shì)，為了抑制房?jī)r(jià)上升過(guò)快的現(xiàn)象，國(guó)家相關(guān)部門頒布了一系列的政策。稅收是一項(xiàng)有效的宏觀調(diào)控措施，對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控而言，起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，土地增值稅務(wù)征收的數(shù)額較大，而開發(fā)單位為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，會(huì)想盡各種辦法來(lái)躲避相關(guān)稅務(wù)的征收。本文結(jié)合筆者工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅避稅行為作出如下研究分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 避稅行為 研究

1、土地增值稅的基本含義

土地開發(fā)使用所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益分配調(diào)節(jié)是現(xiàn)階段我國(guó)國(guó)土資源管理十分重視的一項(xiàng)基本問題，稅務(wù)征收一般不會(huì)直接依據(jù)土地方法利用的行為來(lái)進(jìn)行判斷，而是在土地開發(fā)利用完成后，針對(duì)開發(fā)成果來(lái)進(jìn)行確立，常見的土地開發(fā)利用最終都是以房地產(chǎn)的商品形式出現(xiàn)的，與此相關(guān)的稅務(wù)征收內(nèi)容有：印花稅、所得稅和增值稅等等。分別征稅和綜合征稅是該類土地開發(fā)利用稅務(wù)征收的兩大主要形式，分別征稅是將土地增值收益和土地開發(fā)利用所得的利潤(rùn)區(qū)分開來(lái)，土地增值稅務(wù)的征收按照土地增值收益來(lái)進(jìn)行確定，而所得稅的稅務(wù)征收則按照土地開發(fā)利用所得利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行確定；綜合征稅中，所得稅的征收包含了土地增收利潤(rùn)的稅收，不需要單獨(dú)設(shè)立土地增值稅項(xiàng)，土地增收利潤(rùn)直接算是法人或個(gè)人的收入所得，直接向納稅單位或納稅人征收個(gè)人所得稅即可。分別征稅是我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)征收所采取的征收方式。

2、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅收避稅行為

2.1房地產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅收的主要?jiǎng)訖C(jī)

2.1.1保證企業(yè)能獲取最大化的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推行發(fā)展的現(xiàn)代，盈利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要目的之一。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅務(wù)的征收或多或少都會(huì)對(duì)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益造成一定的影響，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理者都會(huì)有趨利避害的本能，因此土地增值稅收的避稅行為與其他稅務(wù)征收項(xiàng)目的避稅行為目的相同，都是為了保證企業(yè)獲取的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)能夠最大化。

2.1.2稅收法律和征收管理工作的缺漏

避稅行為的發(fā)生證明了稅務(wù)征收法規(guī)仍然存在一定的缺漏，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)“有機(jī)可乘”，土地增值稅必須納入稅務(wù)清算范疇是國(guó)家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中所明確的一項(xiàng)稅務(wù)征收規(guī)定，但是稅務(wù)清算的有關(guān)法規(guī)中卻強(qiáng)制限定了稅務(wù)征收單位的清算條件，并強(qiáng)制規(guī)定了納稅人在提出清算申請(qǐng)時(shí)必須向有關(guān)單位提供鑒證報(bào)告，否則稅收單位不予處理。這樣一來(lái)，稅務(wù)征收單位就不知道具體操作應(yīng)該如何進(jìn)行。除此以外，稅務(wù)征收管理工作的開展還存在執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，在這樣的稅收管理環(huán)境下，即便稅收法律規(guī)定嚴(yán)格，但是仍舊避免不了避稅狀況的發(fā)生。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅的行為方式

2.2.1投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)方法的運(yùn)用

這種避稅方法在06年以前是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部公開的秘密，依據(jù)《通知》中第一條規(guī)定明確指出，當(dāng)房地產(chǎn)是以投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的方式作為入股投資，接受房地產(chǎn)入股投資的企業(yè)可以暫時(shí)免征土地增值稅，但接受房地產(chǎn)入股投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的企業(yè)將房地產(chǎn)進(jìn)行二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，稅務(wù)部門可以向其征收土地增值稅。然而在2006年國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)務(wù)部對(duì)通知進(jìn)行整改以后，第五條規(guī)定中明確指出，當(dāng)投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)中房地產(chǎn)以投資價(jià)值入股的企業(yè)隸屬房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的，或直接以企業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的，不予享受《通知》中免征土地增值稅的規(guī)定。

2.2.2合作建房方法的運(yùn)用

建筑工程建設(shè)若滿足雙方合作，一方出資、一方提供土地的構(gòu)建條件，并且建筑工程完工后能夠遵照比例分房自用的話，相應(yīng)的建筑工程則可以免征土地增值稅務(wù)，當(dāng)存在土地轉(zhuǎn)讓行為，土地增值稅按照相應(yīng)稅率收取。這是國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)務(wù)局聯(lián)合頒布的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]）48號(hào)）（簡(jiǎn)稱為《通知》）規(guī)定中第二條明文規(guī)定的具體內(nèi)容。許多房地產(chǎn)商看準(zhǔn)了這一規(guī)定漏缺，采取合作建房的方法來(lái)逃避土地增值稅的征收。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)甲企業(yè)從乙企業(yè)購(gòu)買了某一土地的使用權(quán)用于建造商品住房，并且甲乙雙方簽訂了合作建房協(xié)議，形成了合作建房的利益關(guān)系，這樣一來(lái)就滿足了上述規(guī)定中合作建房的基本條件，達(dá)成避稅目的。

2.2.3稅收優(yōu)惠政策方法的運(yùn)用

《土地增值稅暫行條例》中第八條第一項(xiàng)規(guī)定中指出，若出售中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造人為納稅人，且房屋的增值額大小低于扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，將享受土地增值稅免征的優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商用住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，提高普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本投入，然后再對(duì)商業(yè)住宅、非普通住宅和普通住宅的增值額進(jìn)行分開核算，再計(jì)算出房產(chǎn)整體增值額度的大小，調(diào)整恰當(dāng)達(dá)到了《暫行條例》中的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的話，就可以減少土地增值稅繳納的金額，減少“不必要”的成本開支。除了上述三種避稅方式以外，房地產(chǎn)企業(yè)逃避土地增值稅收的方法還有很多種，像開發(fā)成本的虛假上報(bào)、納稅申報(bào)不計(jì)算銷售收入、不確認(rèn)房地產(chǎn)交換收入以及公共配套設(shè)施支出虛列等等。

3、歸納總結(jié)

筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增收稅的避稅行為進(jìn)行分析，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取這樣的行為是為了保證企業(yè)的效益增收，但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須要以端正的態(tài)度和正常的心態(tài)來(lái)面對(duì)稅務(wù)征收問題，將更多的時(shí)間和精力放在企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)上，以此保證企業(yè)的順利運(yùn)作。

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（作者單位：重慶海怡天實(shí)業(yè)有限公司 重慶市 408000）