摘 要：本文主要分析研究我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間的互動關(guān)系，描述了影響房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟因素、房地產(chǎn)因素間的相互影響。根據(jù)房地產(chǎn)周期影響因素的本身特點，分為微觀因素和宏觀因素，特別是國民經(jīng)濟因素，是影響房地產(chǎn)周期的最關(guān)鍵因素之一。

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)周期 宏觀經(jīng)濟 互動關(guān)系 國民經(jīng)濟

隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中占有重要作用。研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關(guān)系具有重要意義，關(guān)系著市場經(jīng)濟更好的發(fā)展，也關(guān)系著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本文將影響房地產(chǎn)周期的國民經(jīng)濟因素分為房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素，分析房地產(chǎn)景氣指數(shù)與利率的相互關(guān)系。

一、影響我國房地產(chǎn)周期的宏觀經(jīng)濟因素

在宏觀經(jīng)濟上或者微觀經(jīng)濟上，影響房地產(chǎn)周期的因素涉及廣泛，并且各個因素之間存在相互的聯(lián)系。房地產(chǎn)周期的微觀因素包括生產(chǎn)者與消費者心理因素或者經(jīng)濟停滯不前等因素。從微觀角度分析，房地產(chǎn)的市場價格是通過市場上用戶的需求與供給而確立的價格。房地產(chǎn)周期的宏觀因素主要包括國民經(jīng)濟因素、相關(guān)部門頒布的法律法規(guī)制度措施因素、社會風氣及地域文化等因素。

（一）房地產(chǎn)利率。通常情況下，房地產(chǎn)利率的變動與房地產(chǎn)周期的波動呈現(xiàn)相反關(guān)系。如果房地產(chǎn)利率上升，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟將處于衰落的趨勢；如果房地產(chǎn)利率下降，則房地產(chǎn)的周期波動范圍變大，市場景氣也就上升。房地產(chǎn)利率對房地產(chǎn)開發(fā)投資商投資規(guī)模有一定的影響，及對房地產(chǎn)用戶信用儲蓄及消費貸款有一定的影響。若房地產(chǎn)其它影響因素不變，房地產(chǎn)利率下降，則開發(fā)投資商比較容易擴大規(guī)模建設(shè)，其投資經(jīng)濟成本也就較低，而對于房地產(chǎn)存款利率的下降，則可以帶動消費者的消費傾向，減少儲蓄的存儲，從而增加房地產(chǎn)市場景氣。降低貸款利率，也可以使用戶少支付貸款利息，在一定程度上也減少了消費者購房的消費貸款，也擴大了房地產(chǎn)市場的消費分期付款信貸規(guī)模。存款利率的下降、貸款利率下降是影響用戶購房的重要因素。

（二）房地產(chǎn)國內(nèi)生產(chǎn)總值。國內(nèi)生產(chǎn)總值指在固定的時期內(nèi)，一個區(qū)域經(jīng)濟中的全部貨物和勞動力的生產(chǎn)總值。其不僅可以反映一個區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)濟，也可以反映一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)。國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要受消費需求C、投資商投資規(guī)模I、政府補貼支出G及凈出口額X的影響，其公式如下：

GDP=C+I+G+X

國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP主要是體現(xiàn)一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展處于何種狀態(tài)，若GDP的增長數(shù)字大于0時，則國內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)濟處于上升階段；相反，若GDP增長數(shù)字小于0，則處于下降階段，市場景氣處于衰退時期。要使國內(nèi)生產(chǎn)總值體現(xiàn)一種真實的市場經(jīng)濟現(xiàn)象，運用CPI指數(shù)，調(diào)整國內(nèi)生產(chǎn)總值的變動，從而精確顯示市場經(jīng)濟我國內(nèi)生產(chǎn)總值的實際變動。一個區(qū)域GDP的大幅度增長，體現(xiàn)了該區(qū)域的經(jīng)濟正在蓬勃發(fā)展，國民經(jīng)濟收入的增加，隨之帶動了消費者消費的增加，同時也帶動了房地產(chǎn)消費水平的提高。相反，一個區(qū)域的GDP處于負增長狀態(tài)，則該區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)濟處于衰退時期，同時消費者的消費能力也就降低，也減弱了房地產(chǎn)的消費供給，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟也停滯不前。

（三）貨物通貨膨脹。貨物通貨膨脹，將導致房地產(chǎn)市場價格與真實貨物價值的變動，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的變化。房地產(chǎn)價格是體現(xiàn)總物價水平的關(guān)鍵因素，所以通貨膨脹影響著房地產(chǎn)價格的變化，其呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。若物價總體水平呈現(xiàn)上升趨勢，則房地產(chǎn)市場價格也呈上升趨勢，減掉通貨膨脹率，其房地產(chǎn)的真實價格也呈上升階段；相反，房地產(chǎn)市場價格及真實價值呈下降階段。

通貨膨脹因素，也影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的保值功能與升值功能的變動，從而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動。市場上物價上漲，導致引發(fā)通貨膨脹后，進而導致貨幣貶值，同時也影響了消費者的消費觀念。雖然通貨膨脹會影響房地產(chǎn)供給的需求，但房地產(chǎn)保值和升值功能與通貨膨脹呈正相關(guān)的關(guān)系，因此，通過為消費者抵御物價上漲所帶來的通貨膨脹，進而推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。另外，市場經(jīng)濟中通貨膨脹現(xiàn)象與通貨緊縮現(xiàn)象的交替變化，將會周期性的影響房地產(chǎn)投資商投資的預期回報率，進而影響房地產(chǎn)市場經(jīng)濟周期性的波動。

（四）市場經(jīng)濟中貨幣供應量

貨幣供應量是指市場經(jīng)濟中某一時期貨幣通過流通手段與支付手段的貨幣總額，其主要包括用戶存儲、企業(yè)單位及財政金融機構(gòu)的存儲等不同的金融資產(chǎn)。根據(jù)我國人民銀行劃分的貨幣供應量有M0、M1、M2三個不同的層次。通常情況下，選擇M2作為貨幣供應量，其不僅體現(xiàn)房地產(chǎn)的購買力，也可以體現(xiàn)國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

二、房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關(guān)系分析

運用VAR模型，實現(xiàn)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關(guān)系。VAR模型又稱為向量自動化模型，也稱為分機構(gòu)化多方程模型。VAR模型可以應用在很多領(lǐng)域，如模型中的脈沖響應函數(shù)可以用來顯示任何一個變量的變動如何運用模型來帶動其他變量的變化。因此，VAR模型可以作為分析市場貨幣政策及財政政策對市場經(jīng)濟的影響。處理VAR模型中所選的變量，需要確定所選變量是差分平穩(wěn)還是趨勢平穩(wěn)；若每個變量都不是平穩(wěn)的，但是變量的線性組合是平穩(wěn)的，這種現(xiàn)象就稱所選變量是協(xié)整的，特別注意的是協(xié)整不適合采用變量的一階差分進行房地產(chǎn)周期評估。

結(jié)束語：

本文主要分析宏觀經(jīng)濟中房地產(chǎn)利率、國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、貨物通貨膨脹及貨幣需求供應量等因素對房地產(chǎn)生產(chǎn)周期的影響，研究房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間的互動關(guān)系。

參考文獻：

[1]尹惠媛. 房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟間互動關(guān)系的研究[D].山東大學，2007.

[2]楊麗娟. 房地產(chǎn)波動與宏觀經(jīng)濟相互關(guān)系的實證研究[D].重慶大學，2008.

[3]劉芳. 房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟關(guān)系的研究[D].南京理工大學，2009.

[4]李海英. 我國房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的實證研究[J]. 新疆農(nóng)墾經(jīng)濟，2007，07：22-26.

作者簡介：

吳 堅 1974年9月出生，男，江西，本科，中級經(jīng)濟師，經(jīng)濟（房地產(chǎn)），上海教育建設(shè)管理咨詢有限公司。

（作者單位：上海教育建設(shè)管理咨詢有限公司 上海市 200051）