摘 要：就近入學的政策，名校情結，望子成龍的社會需求，開發(fā)商的適時炒作和營銷，滋生出學區(qū)房的概念，使其價格飆升，一房難求。本文以北京市海淀區(qū)為例，從定性和定量兩個角度分析學區(qū)房市場價格的影響因素，并提出相關建議。

關鍵詞：學區(qū)房 房價 影響因素 教育

一、研究背景

學區(qū)房是指在指定區(qū)域內的住房，購房者本人的子女可獲得就讀于某些區(qū)、市級重點小學的資格，是現(xiàn)在優(yōu)質教育資源分配不均的現(xiàn)狀和傳統(tǒng)的望子成龍思想共同推動下形成的住房概念，也是房地產商推銷的一種促銷手段。

按照傳統(tǒng)經濟學的需求、供給和均衡價格決定理論，有限的優(yōu)質教學資源導致學區(qū)房的增量收到限制，優(yōu)質學區(qū)房源緊俏，而對大多數(shù)的剛需購房者來說，受孟母擇鄰而居的影響，市場需求越來越高。隨著房地產市場調控政策的收緊，“學區(qū)房”的投資優(yōu)勢日漸凸顯，即使是在樓市的低迷期，學區(qū)房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

目前，北京、武漢、南京等一線城市都出現(xiàn)了學區(qū)房價格畸形上漲的情況。以北京市為例，北京市教育水平較高，資源優(yōu)勢明顯，但存在資源分配不均等問題，海淀區(qū)作為名校云集的區(qū)域，學校氛圍濃郁，教育資源豐富吸引了眾多購房者的眼球，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)普通房4.5萬每平方米，學區(qū)房6萬平方米，五道口一帶因名校林立，就曾涌現(xiàn)出10萬元/平方米的天價學區(qū)房。

為進一步研究學區(qū)房市場價格的影響因素，筆者選取了海淀區(qū)二手房市場上的學區(qū)房為研究對象，通過定性和定量研究方法，探討學區(qū)房價格形成機制。

二、數(shù)據(jù)分析

（一）調查對象選取

為量化學區(qū)房市場價格的形成機制，筆者以教育資源豐富的海淀區(qū)為例，選取了海淀區(qū)64所小學為研究樣本，并通過鏈家在線搜集了其所對應的學區(qū)房價格等相關信息。

（二）數(shù)據(jù)信息描述

基于鏈家在線系統(tǒng)及GIS系統(tǒng)，筆者一共搜集了64個學校對應的學區(qū)房1987套，包括學區(qū)房的本身特征及周邊配套設施等，通過數(shù)據(jù)篩選，共得到可用房源信息1867個，住宅特征變量30個。

將住宅變量按照類別歸類，可以分為以下四類：

（1）采用學區(qū)房本身的數(shù)值：售價、單價、建筑面積、樓層、總樓層、建成年代；

（2）采用距離長短的數(shù)值：到最近地鐵站距離、到醫(yī)療機構的距離、到最近二級以上醫(yī)院的直線距離、到最近商場的距離、到最近超市的距離、到最近景觀的距離、到嫌惡設施的距離、到天安門的距離、到該小學學區(qū)邊界的距離；

（3）采用數(shù)字計量的數(shù)值：入學年限、方圓500米內的地鐵線路、方圓1000米內的地鐵線路、方圓500米內的公交站點、方圓1000米內的公交站點；

（4）采用級別分類數(shù)值：是否免稅、小學的級別。

對所有變量進行分類規(guī)整后，我們按類別對學區(qū)房的影響因素進行了貢獻率研究。（表2-2）不難發(fā)現(xiàn)，小學特征因子影響最為顯著，住房建筑面積影響較顯著，生活配套因子影響最小。

三、定性分析

從定性分析角度，價格的形成都是由供需關系決定的。所以，學區(qū)房市場價格的成因可以從需求和供給兩個方面進行分析。

（一）需求方面

1、教育資源分配不均衡導致家長對學區(qū)房的重視

來自北京考試院的數(shù)據(jù)顯示，新東城區(qū)、新西城區(qū)、海淀區(qū)不含加分600分以上人數(shù)總和約北京市獲600分以上人數(shù)的88.55%。而坊間更有很多人堅信“上不了好小學，就上不了好初中、高中”的定論。隨著時代的發(fā)展，家長對孩子教育的重視程度日漸提升，也在一定程度上導致了學區(qū)房需求市場的擴大。

2、投資受益大，導致價格上漲

目前，市場上對學區(qū)房的需求呈現(xiàn)出長期、穩(wěn)定性，未來市場上仍存在很大的上漲空間。一方面，學區(qū)房的教育資源使其具有教育投資收益，另一方面，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢也使得具有出租、出售收益。

（二）供給方面

1、存量有限

由于學區(qū)房房源有限，很多業(yè)主待價而沽，同時，市場信息不對稱也使得可獲得的學區(qū)房房源更加減少。

2、增量不足

土地方面，由于優(yōu)勢教育資源大多分布在核心區(qū)域，周邊土地開發(fā)程度較高，很難再在其附近新開發(fā)小區(qū)建設；名額分配方面，重點小學的分配名額較少，并沒有放寬的趨勢。

四、結論和建議

學區(qū)房市場價格目前仍處于偏高階段，且呈現(xiàn)出不健康的高增長趨勢。一方面，學區(qū)房本身的地理位置、周邊配套、周邊環(huán)境影響了其價格，另一方面，教育資源分配的不均衡和教育資源緊缺是學區(qū)房價格形成的主要原因。

對此，筆者認為應從以下幾個方面進行改善：

1、積極推進教育資源均衡化、教育水平標準化

國家應該從政策角度積極推進教育資源的均衡化，打破教育壟斷，弱化名校效應，維護教育公平。公民受教育是最基本的權利，而名校資源壟斷屬于變相的教育歧視。只有從政策上徹底打破教育資源不均衡的現(xiàn)象，才有可能減弱學區(qū)房獨有的優(yōu)勢。

2、提倡全方面發(fā)展的教育，弱化教育競爭思想

應從輿論上積極宣傳多方面培養(yǎng)孩子的素質教育思想，不應該一味的以分數(shù)判定孩子的高低。鼓勵家長選擇力所能及的住房，不鼓勵分數(shù)教育和爭搶意識。同時，建立特色學校，尊重孩子的興趣和愛好。

3、規(guī)范二手房市場體制，交易信息更加透明化

從市場上進一步規(guī)范學區(qū)房的買賣、信息的公布，避免某些房地產經營商謀取暴利，同時，加強房地產信息聯(lián)網(wǎng)進程和房產稅制度，減少學區(qū)房投資熱情。

參考文獻：

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[3]余 璇. 學區(qū)房受追捧的原因及外部性影響[J].理論前沿

（作者單位：中央財經大學城市與房地產管理系 北京 100081）